深圳突击检查一周后，仍有楼盘口头承诺学区房
据微信公号“央视财经”7月26日消息，为了给孩子创造更好的学习成长环境，许多家长不惜重金购置学区房，而不少房地产开发商抓住了家长的这一心理，在不能确保名校是否能落地情况下，仍然公开以虚假宣传的手段来进行炒作。
在深圳，最近几个月就发生了多起学区房维权事件，这一问题也引起了相关执法部门的关注。
重点名校说没就没
深圳学区房维权事件频发
位于深圳龙华核心居住圈的壹城中心，是近年来深圳规模最大的城市更新项目之一，从2015年起就不断推出新的楼盘。
但多位已购房的业主向央视财经记者反映，在销售初期，该楼盘以“九年一贯制公立名校”作为宣传卖点，吸引不少购房者重金购入。但学校建成后，业主们却发现，说好的重点名校不见了踪影。
深圳市民 张女士：开发商在还没有谈妥的情况下，就在做宣传，也误导我们。说起深圳名校，大部分的人都觉得是深圳中学，我买房子是冲着这个学校来的，结果最后是龙华第二实验学校，没有达到之前的预期。他们之前在外面的广告宣传，也写的是深圳名校，都是公开的。
开发商以学区房作为卖点进行宣传，口头作出可以上学的承诺。但教育政策却是随着每年具体情况调整改变，这也给学区房的入学增加了不确定性风险。
仅仅在近几个月，深圳就发生了多起学区房维权事件。
比如，龙华红山片区部分家长反映，学区内有商品房的深户生源不能就近上学；家庭住房积分骤降20，万科云城业主子女或将无缘深中南山创新学校等等。
深圳市民 王先生：我们是2017年买的房子，带龙华实验的学区房。今年孩子正好上小学一年级，我们去填报的时候，发现被分流了。但我们是属于A类的，为什么会被分流？最后，教育局说，因为学位各方面紧张，学校容纳不了这么多学生。
浩天信和（深圳）律师事务所高级合伙人 张乐雄：很多购房者基于学区房的购房需求去买房。但收楼之后，等到小孩上学，学区房的承诺没有兑现，或者是学区房的规划改变了，从而引起纠纷。这种纠纷，有一些是跟开发商存在民事上的纠纷。也有一些是状告教育局或者政府部门，认为政府部门调整学区房的规划违规，这两种纠纷都有。
深圳严查学区房虚假宣传
拟立案28宗
为了回应群众对这一问题的关注，深圳市近期在全市范围内，开展了学区房虚假宣传的专项治理统一执法行动。
据了解，此次行动共出动执法人员335人次，检查楼盘71个，检查房地产中介企业53家，现场责令改正14家，拟立案28宗。
统一执法行动中，主要发现以下几类违法行为：
一是房产升值或者投资回报承诺；
二是对交通设施或房产位置做虚假宣传；
三是对学位房做虚假宣传；
四是超备案价格进行销售。
深圳市市场监管局市场稽查局法制处副处长 贺振华：执法依据的重点是广告法，针对欺骗误导消费者的虚假宣传、引人误解的内容。还有是对房地产广告有禁止性的规定，比如，不能说以项目到达某一地点的时间作为参照物，进行广告宣传。不少楼盘违反广告法的规定，使用最高级的用语，比如说像坪山某楼盘，说边上有坪山的最高学府。
执法人员发现，不少楼盘的广告单页和展板，都以学校作为宣传亮点。
比如在深圳南山区的一个售楼处，宣传册上显示了“4.5万平方米国际医院、国际学校”这一信息。
根据有关法律法规，房产销售过程中，不得对规划中的学校做确定性的宣传，也不得宣传未经教育部门公示的学位或学区信息，禁止对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做出误导宣传。
深圳市市场监管局市场稽查局法制处副处长 贺振华：主要通过引人误解的内容误导购房者。比如说一些楼盘，说下楼即到达某某实验学校，实际上，它离这个学校有一定距离。有的楼盘宣传说，享有一站式无忧的顶级教育资源，容易误导购房者，也容易引起后期的矛盾纠纷。
记者暗访涉事楼盘
售楼人员仍口头承诺学区房
此次执法行动的效果如何？央视财经记者在一周后，对多个楼盘进行了暗访。
央视财经记者发现，虽然以“学区房”为核心卖点的各种广告营销物料已大幅减少，但售楼人员仍然会作出口头承诺。
央视财经记者走访多个楼盘发现，以“学区房”为核心卖点的各种广告营销物料大部分已经撤除，但仍有楼盘保留了宣传横幅。
比如在深圳龙华区一个楼盘的围墙外侧， “九年制实验学校紧邻 校园铺财富大效应”的标语依然存在，显得格外醒目。
深圳某房地产中介人员：它可能未来的潜力会大一点，在学区区域价格会高一点，升值价值也会高一点。
虽然没有“学区房”相关的宣传海报或宣传册，但是不少售楼人员在推销的过程中，仍然会给购房者介绍周边的学校信息，并口头承诺：买了房就能就读学区内的学校。
深圳某楼盘售楼人员：基本上就没问题了，不会说肯定，但是在这里，每年招生都是一类的，直接可以读。
深圳某楼盘售楼人员：龙华排第一的龙华第一幼儿园是我们建的，公立的。龙华二小在我们后面，下楼过去就到，只有业主才能报名幼儿园。初中可以上新华中学，龙华排第一的，基本上在这里一步到位。
根据深圳市教育局的政策规定，各区要不断优化和完善积分入学实施细则，充分体现教育公平，合理设置积分类别、项目、标准和分值，根据积分情况和招生计划安排学位。
这也意味着教育政策是在不断变化，刚买回来的学区房，也可能变成非学区房；即便买了学区房，也不一定有学位。随着积分入学、电脑派位等政策深入落实，这种风险正在逐步加大。
浩天信和（深圳）律师事务所高级合伙人 张乐雄：业主跟开发商之间的协议，不会构成政府决策的刚性依据。但政府在行使行政权力的时候，有一项原则叫做比例原则，就是要适当考虑各方面的情况，来尽量使行政决策公平合理。
业内人士认为，售楼人员在销售楼盘时所作出的口头承诺，往往因为时过境迁无法查证，无法锁定证据。消费者在买房之前，不要轻信售楼员的口头承诺或暗示，对学位要有自己的判断，并保留好证据。
浩天信和（深圳）律师事务所高级合伙人 张乐雄：收集实体证据，还有未来对证据来源的还原能力非常重要。如果从民事的角度，最终维权成功，就意味着可以追究开发商的违约责任，但是，最终能不能够得到学位？如果教育局已经做出了相应学区的划分，在民事上的主张，没办法达到最终效果。
教育资源紧张
深圳学区房15年翻了10倍
深圳教育资源稀缺，学位供给压力持续加大，学位置业成为众多家长买房核心因素。同时，学区房价格也随着学校优势带来的附加值增高而上涨。这也是开发商不惜冒着违法风险，也要以学区房作为宣传重点的重要原因。
据深圳统计年鉴的数据，深圳常住人口从1979年的31万人增加到2018年的1302万人，增长了42倍。
与此形成反差的是深圳的中小学教育资源稀缺。深圳的小学数量，从1979年的226所到2018年344所，只增加了0.52倍。
据教育部门测算，预计到2020年，深圳小一学位缺口达到4.95万个，初一学位缺口1.06万个。
深圳市住房研究会会长 陈蔼贫：一方面，深圳每年的人口快速增加，大概每年增加20万到40万人之间。另一方面，教育资源的供给跟不上。同时，由于在规划过程中，有些楼盘过度增加容积率，导致对公共资源的要求非常高，这些都是导致学位不足的重要原因。
教育资源的稀缺，也导致学区房价格一路高歌猛进，重点学校的学区房与非学区房的每平米单价差高达近十万。
以深圳福田区百花园小区为例，2005年，一套117平米三室当时的价格为95万左右，由于小区周边聚集了深圳几所重点名校，目前同样户型的房源价格已经达到1200万一套，上涨超十倍。
美联物业地产中介 袁新有：因为学位房最重要是看学校的教学质量好不好，教学质量比较好的学校，附近的房子比较稳定，价格一直在往上走。学校的学位就那么一些，每一年购房的需求比较多，加上深圳的学位还是比较紧张，也导致学位房的价格，很难再往下走，每一年都是非常稳定地往上走。
市场对学区房的追捧热情不减，但买了学区房又无法入学的情况又频频发生。
业内人士认为，究其原因，除了开发商的因素，也有规划不足、供求不平衡等原因。
深圳市住房研究会会长 陈蔼贫：最根本是要解决两个方面的问题，第一，要快速增加供给；第二，要使教育资源均等化。比如教育体制要进行改革，如果教师可以流动、学校可以进行校企合作的话，公共教育资源被均衡化后，矛盾恐怕不会这么突出。所以要破解当前学位房的问题，破解乱象，要综合改革，各部门齐发力。
**本文编辑：**刘丽珂