湖北恩施“止跌令”背后：三四线城市房地产市场降温

近年来，我国各地对房价波动做出预警的城市并不少 ，但近日，湖北恩施市房地产协会下发的一份通知却引发热议。通知列举了当地部分楼盘开盘价低于备案价、甩卖抛售等十种降价行为，并要求进行引导和纠正，这份所谓的“红头文件”也因此被称为楼市“止跌令”。

对此，当地住建部门近日表示，“该通知为民间组织所发，不会发生强制效力”。那么这份通知，有没有对当地房价起到“止跌”效果呢？开发商的促销行为，到底应不应该被纠正呢？央视财经记者在湖北恩施进行了实地探访。

湖北恩施：“止跌令”难“稳”房价

在湖北恩施市新建楼盘最集中的区域，记者走访了十多个在售楼盘项目，其中近三成有不同形式的优惠活动。

湖北省恩施市金龙大道区域某楼盘销售人员称：“现在精装价格是7800-8300元/平米，新楼开盘九七折。现在我们有一个特价房，大概7000元左右/平米。 ”

走访中记者发现，很多楼盘目前的售价，都低于售楼中心张贴的备案价，楼盘的价格，也比去年开盘时，有了幅度不小的下跌。

湖北省恩施市火车站区域某楼盘销售人员称，毛坯房均价大概5700元左右/平米，去年开盘的时候是6300元左右/平米。现在买优惠1个点，总价差两三万元。因为现在是6月份，上半年马上要冲业绩。

这些现象，都在需要被“纠正行为”之列。对此，文件的发布单位恩施市房地产业协会介绍，他们调查发现，个别楼盘存在销售价低于备案价、即将售罄楼盘尾盘低价销售回笼资金、标低价只为宣传吸引眼球等现象。因此，发文进行行业自律。

湖北省恩施市房地产业协会会长周绍伯认为，这些现象我们认为都是不正常的。如果这些少数企业这种行为，不及时加以纠正，它会像传染病一样，你降我也降，一下就形成了恶性竞争，不利于市场稳定健康发展下去。

对于备受质疑的房地产业协会通过发文，干预市场价格以及开发商营销行为的问题，周绍伯表示，协会作为一个民间组织，提出一些自律性的要求，与垄断市场无关。

湖北省恩施市房地产业协会会长周绍伯表示，这不是一个约束性的条款。我们既无执法权，也无处罚权，与为了整个行业保持稳定的利润，没有关系。

恩施市住建局表示，部分开发商在房屋销售过程中，对购房业主适当地在正常范围内进行了一个让利，这是一个市场行为，作为行政主管部门肯定是不会干预的，但如果是违规行为，他们将进行打击。

湖北省恩施市住建局房产科科长郑建辉称：“如果是在我们后期调查中发现它打着让利旗号，或低于成本影响质量，和影响购房业主的利益的话，肯定是重点打击。未取得预售许可证，未经各方业主和利害关系人同意，改变规划用途等违规的问题，肯定是要重点打击。”

湖北恩施商品房售价5月由涨转跌

其实，“止跌令”的背后，是目前三四线城市房地产市场降温的趋势，走低的房价，也是楼市去库存压力的缩影。

刘林是一名出租车司机，去年他本打算在恩施市金龙大道区域买房，但看了一圈后，最终也没有买成。

刘林介绍，他每月能赚6000元左右，前年下半年，恩施房价开始明显上涨，已经由每平米4400元左右，涨到了去年的每平米6000元左右。因为价格高出预期，今年他已经放弃了看盘。而像他一样觉得房价高的人，并不少。

数据显示，今年一季度恩施全市新建商品房销售2769套，销售面积31.7万平方米，同比减少37.73%。市场的转冷也让房价发生变化。

今年5月份，恩施市商品房销售均价下滑到6305.44元/平方米，同比下降3.7%，开始由涨转跌。

普通住宅销售均价同比虽然略有上升，但增幅也由去年的27.32%下降到1.13%。

走低的房价，也进一步加强了市场“买涨不买跌”的预期，即便在周末，恩施的楼盘项目也大多冷清。

卾旅投龙凤投资开发有限公司总经理尹锡峰表示，一般来说推出的货源，去年一个月之内都能够销售得差不多，现在可能要三个月售完。

这个楼盘的销售速度，已经算是行业内的较高水平。数据显示，恩施全市新建商品住房的去库存周期，由2017年的5个月左右，延长到今年上半年的10个月。而在全国，像恩施这样的三四线城市不在少数。

据不完全统计，2019年1-5月，全国55个三四线城市新建商品住宅的销售套数和面积同比分别下降8.57%和8.44%。36.4%的城市价格出现下跌，44.4%的城市二手住宅价格出现下跌，平均跌幅3.82%。

楼市供需失衡 部分三四线城市库存高企

价格、销量的下跌，是不是意味着楼市的下行？在去库存的压力之外，房地产市场又将面临着怎样的变化呢？

黄俊是恩施市一个在售楼盘项目的负责人，4年前，因为看到房地产市场的火热，他辞职进入了这个行业。四年来，他亲眼见证了当地楼市的起伏。

湖北省恩施市德信置业有限公司总经理 黄俊：从2015年开始，楼市就开始慢慢特别火了。2018年上半年可能一下子整个房地产井喷，他们叫日光盘，我们现在整体上去化销售可能是60%。

近年来，有同样经历的不仅是黄俊。在恩施，目前共有大大小小100个左右的房地产开发企业，比2015年增长20%。2018年，恩施市共完成房地产开发总投资61.8亿元，同比2017年上涨16%。而从恩施市的土地供应来看，早在2011年，就出现了由2010年的500亩以下，翻番到年供应1000亩以上的情况，近九年来，也一直都稳定在每年1100亩左右的供应量。但长期以来，恩施都是一个零工业城市，最近几年，旅游业才逐渐发展并形成规模。

数据显示，2018年恩施州人口净流出64.24万，GDP总量为871亿元，增速6.2%，都属于湖北省内的低水平。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，有些城市的供地有些过剩，如果它经济基本面并没有起来，没有那么多就业等等，需求端是不太活跃的，这个就是一个现实。

而对于入行才4年的黄俊来说，他依然不想放弃这个行业。在他看来，目前市场的调整都在可承受的预期范围内，他更关注的，是现在市场开始由盲目变得理性，整个行业需要的，是调整自己的供应节奏和房屋品质，以应对变化。

他表示：“产品做好、服务做好，后期物业做好，我相信还是有市场的。”