棚改退潮下的三四线楼市：需求透支、库存上升

历经了过去两三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四线楼市正逐渐降温。

销售的放缓已经开始推升当地楼市库存，并可能进而影响全国总体楼市销售走势。官方数据显示，今年前4个月，全国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%。

百城库存上升

何为库存？尽管官方部门与一些研究机构的统计口径不尽一致，但所谓库存上升，可简单理解为房子不好卖了。

国家统计局数据显示，截至今年4月末，全国商品房待售面积51380万平方米，比3月末减少266万平方米。其中，住宅待售面积减少357万平方米。

不过，国家统计局并未公布具体城市的商品房待售情况。

5月29日，上海易居房地产研究院发布前4个月《中国百城库存报告》。按照该报告的定义，城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。

而统计局口径下的商品房待售面积则是指：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。

截至2019年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45217万平方米，环比增长0.5%，同比增长4.2%。

其中，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2876万、22155万和20186万平方米，环比增速分别为2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分别为34.6%、-1.5%和7.6%。

观察历史数据可以发现，2018年9月以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好于预期，这使得百城库存出现了下降，但4月又出现了小幅反弹。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从结构的角度看，一线城市库存虽然有所上升，但总体规模并不大。所以百城库存上升的因素，更多还是来自于三四线城市。三四线城市库存规模上升，说明市场基本面正发生变化。

对于三四线城市来说，2018年11月以来，此类城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势，即近6个月三四线城市的库存是明显攀升的。三四线楼市步入降温通道，进而会使得库存去化压力重新增加。

2019年4月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.0个月，这也意味着市场消化完这些库存需要10.0个月，该数值相比3月的10.2个月有所减少。

从城市分类来看，2019年4月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.5、9.2和10.5个月。

严跃进表示，去年四季度以来，三类城市中，一线城市和三四线城市存销比总体拉升最明显，但这两类城市的逻辑不一样。其中一线城市预售证管控明显放宽，高端楼盘入市节奏加快，这会拉动存销比数据的上升。而三四线城市则面临房屋交易降温的问题，这也会使得去化的动力减弱。

严跃进认为，后续要警惕库存规模继续上升导致去化周期明显扩大的风险。从去库存的角度看，对于部分三四线城市来说，要出台优惠的购房政策，积极引导刚需和改善型购房需求的释放。

穆迪投资者服务公司5月中旬也在一份报告中表示，继过去两年全国房地产销售实现强劲增长之后， 三四线城市需求将转弱。

穆迪助理副总裁杨昱颖表示：“预计未来6~12个月全国合约销售额同比将持平或下降1%~5%，主要由于三四线城市需求转弱。预计三四线城市库存水平将上升，但全国库存水平仍将低于2015年3月的峰值。”

三四线城市购房需求少了

过去两三年，因一二线城市楼市调控日渐趋紧，房企逐渐转战三四线城市，恰逢政府开始力推棚改货币化，三四线城市楼市一时火爆。如今为何迅速降温？

杨昱颖表示，三四线城市楼市销售下滑，一个原因是这些城市的住房需求已基本得到满足，那些位于经济薄弱地区或远离经济发达地区(比如长三角和粤港澳大湾区等) 的城市尤其如此。过去1~2年，三四线城市楼市销售强劲，估算其2017和2018年同比增速约为23%和16%，这意味着当地很多人近年来已经购房。

此外，棚改政策的变化也将导致住房销售的下降。穆迪报告认为，过去2~3年中，很多三四线城市的地方政府将棚改政策作为消化过剩住房供应的工具。在棚改项目中，政府拆除危旧住房，提供新住房或购置新住房的货币化补偿。由此带来的购房量增长也在一定程度上助推了三四线城市的房价。

住建部去年7月曾表示，棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。

2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升至29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

杨昱颖表示，根据估算，棚改这部分销售额约占过去两年三四线城市房地产销售额的20%~30%。政府已经将2018~2020年这3年的棚改目标从 2015~2017年的1800万套下调至1500万套。此外，政府正在限制住房库存低的城市使用货币化补偿，以遏制房价上涨。这两项变化将削弱三四线城市的住房需求。

第一财经4月曾报道，2019年我国各地棚户区改造任务约285万套，不仅远低于外界此前450万套的预期，与2018年的626万套相比，今年棚改开工计划目标已经腰斩。

不同城市表现更分化

中国楼市的区域特色较为明显，即便总体上看三四线城市库存上升，销售放缓，但城市之间的分化也越来越明显。

譬如佛山，一般被认为是三线城市，但其房地产市场近期却波动较大，新建商品住宅和二手住宅房价指数累计涨幅过大，被住房和城乡建设部给予了“预警提示”。

穆迪报告认为，经济相对较强的三四线城市房地产销售额将继续增长，例如位于粤港澳大湾区和长三角地区大城市周边的城市。这些城市将受益于所处地区的经济增长、基础设施升级以及大城市高房价导致的需求溢出。

根据《中国百城库存报告》，2019年4月，100个城市中，有55个城市库存出现了同比增长现象，其中福州、惠州和南京3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到102%、94%和69%。此类城市库存规模上升，和近期供应规模较大等因素有关。

同时，100个城市中，有45个城市的库存出现了同比下降态势，其中济南、郑州和丹东的同比降幅较大，降幅分别为42%、31%和31%。尤其是对于济南等省会城市而言，未来补库存的需求比较大。

楼市库存的多寡还将与一个城市的未来供地量相挂钩。

今年4月，自然资源部下发通知，要求做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。

通知要求，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市），根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月），在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。

其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

严跃进介绍称，根据库存五分法概念，100个城市中，消化周期在36个月以上的有3城，包括三亚、漳州和大厂。消化周期在36-18个月的有11个城市，包括厦门、香河等城市。消化周期在18-12个月的有33个城市，包括兰州、无锡等城市。消化周期在12-6个月的有42个城市，包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有11个城市，包括马鞍山、日照等城市。

严跃进认为，此类城市不同消化周期，对应了不同的楼市行情和拿地机会。