高喊“活下去”、日赚近1亿，万科高管：每天都是卖楼的好日子

（观察者网讯 整理/一鸣）郁亮的那句“活下去”似乎已经成为了万科的一个标签。在3月26日举行的万科集团2018年度业绩发布会上，万科董事会主席郁亮再次提到了这个话题。他说：“过去半年以来万科各种说法很让大家很操心啊，但我们说活下去的时候，是面对自己人说的。”他表示，万科是一个危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司。

万科集团2018年度业绩发布会 来源：每日经济新闻

确实，万科不是一家处在危机中的公司。3月25日夜间，万科公布了2018年报，财报数据显示，万科在2018全年实现营收2976.79亿元，同比增长22.55%；实现营业利润674.89亿元，同比增长32.84%；归属上市公司股东净利润337.7亿元，同比增长20.4%。以此计算，万科每天净赚0.92亿元。

尽管财报的成绩亮瞎眼，但万科在财报中仍这样致自己的股东：“不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代”。

虽然嚷着从房企“转型”多年，但万科集团全部营业收入中，房地产业务仍是主要收入来源，结算收入比例为95.6%；期末净负债率仅为30.9%，继续处于行业低位；万科的现金流同样优秀，2018全年经营性净流入336.18亿元。截至报告期末持有货币资金1884.17亿元，远高于一年内到期的流动负债总和 931.8亿元。货币资金中，人民占比 97.1%，美元、港币英镑等外合计占比 2.9%。

万科在财报中直言，“能支持千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多，而我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科”。万科也从没有停下在房地产领域扩张的脚步，提升“基本盘”。

根据2018年年报，万科新增投资额571.3亿元，新增子公司1058家。其中，新发起设立公司850家，共计90.79亿元，注册资本在1亿以上的子公司有8家，其中5家主营业务为房地产开发。此外，万科共收购了208家公司，合计收购对价人民币393.9亿元。

2018年，万科获取房产新项目227个，总规划建筑面积 4681.4万平方米，权益规划建筑面积 2490.2万平方米，价总额约1351.4亿元，新增项目均价为5427元/平方米。按建筑面积计算，其中 82.6 %的新增项目为合作项目。按建筑面积计算，其中 72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算， 81.4%位于一二线城市。

正如曾与万科有过合作的富力地产董事长李思廉所说，“万科说的‘活下去’是提醒其他公司活下去”。

万科2018年度业绩发布会答记者问实录：

记者：万科的致股东书里面说到万科不追求规模老大，我看万科2018年的净利润不占优，想问未来万科靠什么来保持优势？万科的护城河是什么？

万科总裁祝九胜：在这个行业里面，既有机会又有挑战。我们看全球的经验，一般单一开发商（做到）6%到8%就很高了，我们自己的战略定位对规模的依赖不那么严重，在能力上要领先领跑，我们要看到客户的需求变化，我们要服务客户，提供更多的产品建立自己的口碑，没有在规模上做简单的现行的比较。

在这个过程中有的有效果，有的没有呈现出来，体现在以下几方面：一个是租赁住宅，我们从14年就大规模在探索，目前已经开业了六万间，这一块的钱很难赚，但我们增加了一个城市的浓度；第二是物流，我们现在在这个领域是相对领先的位置，我们的各种经营指标也相对领先，对股东也有所回报，我们去年成功收购了太古冷链，发展了另一块的业务；第三块是传统的物业管理，我们以前只管自己的楼盘，现在从管楼盘到市区到管城区，我们18年的收入超过了百亿。

我们自己很坚定，先能力再规模，我们对这一点有充分的信心，欢迎大家给我们更多的指点。

记者：万科在规模大了之后会更加保守，我想问上海区域的“大江大海”是不是新一轮的“海盗行动”？

万科董事会主席郁亮：万科的大江大海计划和海盗计划没有一点关联。我们有一个概念叫事人匹配，要梳理一个事情的能力拼图，一个人他可能不是全才，我们需要能力的组合。例如报批报建，他要和政府还要和学者打交道，我们没法培养这样的人，万科也不可能拥有所有优秀的人，我们的大江大海计划首先是将公司内部变成大江大海，我们希望在整个集团内公开竞聘，这是我们内部的大江大海。

我们也需要在整个社会网罗人才，万科未来是没有岗位这个说法的，而是人事匹配，大江大海不是海盗行动，一定不是，而且我们主张从乙方挖人，例如工程管理，他们在地盘上待着，他们知道怎么样的质量把控更好。

记者：万科如何应对融资的变化？

万科执行副总裁张旭：我们自始至终都要维持现金流稳健发展，我们的现金流是短期负债的两倍，是非常稳健的一个发展趋势。我们很重视自己的信用，把对穆迪等等的评级看成对我们管理的要求，这会指挥我们的经营，我们目前的评级在行业内是很好的水平，我们的成本证明了资本市场对我们的认可，我们相信我们能够应对挑战未来的时间也能够持续保持下去。

记者：在今年年报中没有提“万村计划”，是基于什么考量？

祝九胜：万村是我们在租赁住宅业务中的一种解决方案。我们进入了60多个村，去年秋天做了一些收敛和聚焦的动作和安排，出发点是通过对城中村的微改造让城中村当中的居民住得更舒服。这里面涉及的利益相关方的很多问题比我们想象的复杂，但我们相信问题最终也会解决的很好，我们会谨慎考虑问题，稳妥推进。

记者：去年销售回款的目标是有多少，今年是否有下调？

张旭：我们每年不给自己定任务的，我们看开工的计划，交付竣工的变化，每天都是卖楼的好日子。我们相信我们跟市场同步，可以完成得更好。

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