宝龙商业将于12月30日登陆港交所，永辉超市参与认购，积极布局商超产业上游_风闻

宝龙商业(09909)将于12月30日香港主板上市，计划发售约1.5亿股，另有15%的超额配售权，定价区间为7.5港元-10.0港元/股，将于12月19日完成定价，绿鞋前的最高募资金额约为15亿港元，绿鞋后最高募集金额为17.25亿港元。

若以发行价的上限每股10港元计算，宝龙商业的市值约为60亿港元。目前，宝龙商业国际配售的部分已被超额覆盖，锁定的四家基石投资者中，包括了永辉超市、安踏等，认购总额达到3600万美金。12月10日，永辉超市宣布认购宝龙商业价值1000万美金的股份，投后占比约1.5%。

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根据宝龙地产的公告，截至2019年6月30日，宝龙地产的商业地产销售面积为31.49万平方米，销售金额为58.75亿元；而住宅地产销售面积为146.85万平方米，销售金额为233.28亿元。住宅地产无论是销售面积还是销售金额都是商业地产的4倍左右。并且，商业地产的销售金额仅占总销售金额的四分之一。

有房地产相关人士表示，宝龙商业分拆上市，是宝龙地产应对千亿债务的一个方案。

早在8月20日，宝龙地产控股有限公司发布公告称，建议分拆宝龙商业管理控股有限公司在港交所上市。

时隔三日，宝龙地产在业绩会上对此事做出回应称，宝龙商业到了独立成长的阶段，分拆出来并非是向市场集资，而是可以让团队、品牌在市场上独立发展。

除此之外，宝龙地产透露商业分拆主要是轻资产，资产端还是在地产控股里面，未来将持续性地与甲乙方合作。

或许相比成立仅3个月时间，宝龙商业管理的发展历史要长得多。1993年起，宝龙商业管理主要为控股股东宝龙地产提供辅助物业支持；2007年起正式将业务扩展至商业运营，并于5年前为独立第三方提供相关运营服务。

据宝龙地产向港交所递交的招股书显示，宝龙商业管理2018年的资产规模为21.3亿元，2018年的收入约为 12亿元，本次拆分上市计划融资金额10亿元。从资金用途来看，本次计划上市的目的之一就是获得更多的低成本资金来扩大轻资产的规模，提高运营管理能力，以便后面能输出更好的服务。

聆讯资料显示，宝龙商业管理的收入主要来自两部分业务：商业运营服务和物业管理服务。

从业务收入占比来看，公司营收主要来自于商业运营服务，其在总营收中的占比均保持在80％以上。截止2019年4月末，商业运营服务实现营收4.14亿元，占总营收的82.9％。

资料显示，公司与宝龙集团拥有长期稳定合作关系，并向宝龙集团开发的所有零售商业物业提供商业运营服务。主要为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地四个品牌提供商业运营服务。截止2019年4月末，公司已向55处零售商业物业提供商业运营服务，总合约建筑面积为740万平方米，其中45处零售商业物业正在运营中。

从具体收入明细来看，商业运营服务中以商业运营及管理服务为主，截止2019年4月末，该业务实现营收3.08亿元，占总商业运营服务收入的74.4％。物业管理服务业务则以物业管理服务收入为主，截止4月末，该业务实现收入6891.6亿元，占总物业管理服务收入的80.8％。

从目前的商业地产市场的发展来看，有不少房企选择独立运作商业板块或者是分拆商业板块上市，而最后的结果都证明了这能发挥资本市场的优势，有助于商业地产板块的后续发展。在中期业绩会上，宝龙地产也承认宝龙商业分拆之后，可能会让宝龙地产财务指标有所改善。

但也有部分业内人士表示，宝龙此次拆分商业上市虽然有利于商业模块的未来发展，但融资的规模相对有限，能否支撑其未来发展还存有疑虑。

鉴于宝龙本次拆分的只是商业部分的轻资产，而且完成分拆轻资产业务之后会不会考虑资产端的分拆，未来市场会如何发展等都还是未知数。而至于其商业板块前景究竟如何，相信时间会给出答案。