泰禾信托案背后，「致命」的流动性危机_风闻

近日，因信托借款合同纠纷，泰禾集团收到来自西藏信托的起诉，案件将于2020年2月11日14时开庭。

据悉，被诉主体除泰禾集团外，还包含泰禾集团董事长黄其森，以及福建中维房地产开发有限公司（下称福建中维）、东莞市金泽置业投资有限公司（下称东莞金泽置业）、王照文、卢泽芳等多个被告方。

趣识财经了解到， 2017年4月，因项目开发需要，西藏信托向东莞金泽置业发放信托贷款。作为股东，泰禾集团全资子公司福建中维，以及卢泽芳、王照文分别持有东莞金泽置业80%、12%、8%股权，并质押给西藏信托。同时，泰禾集团及黄其森个人提供连带责任担保。

行业人士指出，但看西藏信托上诉行为，该信托或逾期无疑。

01 致命的资金链

信托逾期背后，折射出房地产行业的生存现状：大量房企，身陷流动性泥淖，无法自拔。

在房住不炒、一城一策指引上，2019年全国房地产调控政策不断加码。

央行数据显示，房地产领域贷款增速连续14个月回落。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，与去年全年水平相比低6.2个百分点，新增房地产贷款占银行贷款的比例也降至24.1%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对趣识财经表示，“房屋销售市场在降温，房地产贷款政策也在收紧，两者加成下，促使房地产贷款比例降到低点。”

尤其，银行贷款政策收紧，成了套在房企头上的一道“紧箍咒”。2019年8月，银保监会发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,明确对房地产行业政策相关的各项违法违规行为进行专项整治。

12月4日，银保监网站信息，建行两家分支机构（南京鼓楼支行/南京城南支行）遭江苏银保监局处罚70万元，主要缘由便是房地产开发贷款受托支付管理不力。

“被罚的是银行，但最痛苦的莫过房企，这是断了他们来自银行的钱粮。”而泰禾集团，显然是“最无钱粮”的企业代表。

事实上，自2019年初引进战投失败后，泰禾便不得不用出售的方式来换取“流动性”。数据显示，仅2019年以来，泰禾集团累计通过转让位于杭州、佛山、南昌等地十几个开发项目，变现100多亿元，接盘方多为世茂房地产。

但这对于，身处流动性与高负债双重枷锁的泰禾，只是杯水车薪。财报显示，2019年上半年泰禾集团有息负债为1103.25亿元，其中短期有息负债达330亿元，现金持有量同比下降30%，仅为153亿。

而在国内银行开发贷不断收紧情况下，泰禾只得将目光转向美元债。

2019年7月，泰禾发行4亿美金为期3年美元债，利率达到行业惊人的15%。2019年9月，泰禾再发债2亿美元，票面年息依然达到11.25%。

而现实中，依靠举债美元“过活”的房企，不在少数。

日前，多家研究机构数据现实，11月份，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比上涨283.49%，其中很大比例是美元融资。

房企内部人士指出，12月以来，许多房企也在密集发布美元融资计划。

02 业绩几近腰斩

其实，缓解房企流动性的方式，除了举债，便是售楼。

在头部房企中，诸如碧桂园、恒大，2019年通过“打折售房”等促销手段，取得了不错的业绩。

在克而瑞研究中心近日发布的，“2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜”中，TOP30房企有20家业绩环比上升。

另一数据更为直观，在1-11月TOP10全口径业绩中，有9家同比大幅上涨，仅绿地控股同比下滑。其中，增长最快的世茂房地产，同比速长达46.8%。

但头部房企业绩优秀，并不代表行业的繁荣，更无法反映大部分房企的生存现状。数据显示，2019年1—9月，全国商品房销售面积同比下降0.1%，许多中小房企更是经历滑铁卢。

同样是克而瑞发布的这份榜单，2019年1-11月，泰禾集团全口径销售金额689.2亿元，排名42位；权益金额为527.7亿元，排名第40位。同一数据，2018年1-11月，泰禾集团的流量金额和权益金额分别为1110.4亿和941.2亿元，分别占据榜单的第21位、17位。通过计算，泰禾全口径销售业绩同比下降38%，权益金额则同比下降44%。

实际上，销售业绩大幅下降，与泰禾集团抛售资产、断臂求生的行为密不可分。

此前，已有不少媒体曝出，从2015年开始，泰禾选择了不主动披露销售额和销售面积两大数据。这让本就因资金链紧张而“风声鹤唳”的泰禾，更加引人联想。

对于业绩下滑，资本市场往往最先嗅到。趣识财经观察发现，泰禾集团股价已经从两年前的每股20元，降低至现在的每股不足6元。

03 结语

其实，对泰禾集团而言，涉入信托合同纠纷并非首次。

今年上半年，中诚信托与泰禾集团便发生过借款合同纠纷，当时法院冻结泰禾集团、增城荔涛房地产有限公司（世茂与泰禾共同持股）名下存款13.43亿元。后经泰禾集团澄清，中诚信托亦于7月1日向法院申请解除相关财产保全措施，双方纠纷才得以解除。

在趣识财经看来，无论是信托纠纷，还是举债借款、变卖资产，本质都是泰禾对流动性紧张的应对行为。

严跃进分析道，“**在房企各类风险中，资金链断裂风险最为紧要。**当下，房企既要加快融资缓解流动性，也要准确判断市场周期，在资金紧张时切忌盲目拿地。”