独角兽独家 | 保利物业预计12月9日簿记建档；宝龙商业管理预计12月16日开簿_风闻

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**港股物业公司：**保利物业、宝龙商业管理

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保利物业预计12月9日开簿

央企保利地产子公司

摘牌新三板赴港上市

在房地产行业发展开始降温、竞争由增量转存量，并且融资端政策趋紧的背景之下，房企分拆物业板块上市，扩大融资渠道，似乎已成为另一种生存之道。在港股物业板块中，例如去年上市的碧桂园服务、雅生活等一年多时间股价已经翻倍，中海物业自上市后股价持续增长不断创出新高。

头部地产公司保利地产也不甘寂寞，旗下保利物业发展股份有限公司于2017年便登陆新三板亮相资本市场。不过鉴于流动性及自身发展考虑，今年4月份退出新三板，8月份便递交了港股主板上市招股书。

保利物业于12月1日通过港交所聆讯，成为港股物业板块中的一份子，广发融资、华泰金融控股、农银国际担任其联席保荐人。作为央企保利地产的子公司，保利物业的上市自然引来市场的关注。

保利物业主业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，其中物业管理服务为核心业务。管理面积是衡量物业公司发展优劣的重要指标，截至2019年6月30日，保利物业合同管理总面积达到454.9百万平方米，包括565个住宅社区和281个非住宅物业，遍布29个省市自治区的148个城市，在管总面积260.3百万平方米。

2016年至2019年上半年，保利物业的总收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元及28.22亿元，年复合增长28.4%，期间毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%及23.6%，毛利率节节攀升，不过总体而言这个毛利率在行业中处于较低水平，19家在港上市的物业管理公司2018年的平均毛利率为37.84%。

背靠保利地产，保利物业长期依靠母公司打江山。2018年之前，保利物业在管面积中，由保利地产开发的物业面积占比分别为91.9%、86.1%和57.4%，而截至2019年6月30日，这一比例已经下降至43.1%，首次低于外拓项目来源占比。

可以看出来，保利物业虽然有母公司做靠山，前期也主要依靠这一“地产大腿”，但是自己也在不断拓展项目来源，依靠却不依赖母公司。

宝龙商业管理预计12月16日开簿

融资或为解决宝龙地产债务问题

早在今年8月20日，宝龙地产就曾发布公告，建议分拆其附属公司宝龙商业管理，在香港联交所主板独立上市，联交所已确认公司可进行建议分拆。上市完成后，宝龙地产预期将拥有宝龙商业管理不少于50%权益，而宝龙商业管理将仍然为该公司的附属公司。

截至2019年4月30日，宝龙商业管理共有45处在管零售商业物业，物业管理服务分部下有43处在管物业，以宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地这四个品牌提供服务。并且建立了线上生态系统，通过手机App、微信小程序等将消费者、租户以及业主连接。

宝龙商业2016至2018年及2019年前四个月的收入分别为7.52亿、9.72亿、12.00亿和4.99亿，2016年至2018年复合增长率为26.3%；公司纯利润则从2016年的6290万元增加至2018年的1.33亿，复合年增长率为45.6%。宝龙商业近几年业绩表现不错，这也是支撑其香港上市的重要条件。

但是同国内商业运营服务公司的巨头万达相比，宝龙商业的规模就相形见绌了。根据相关资料显示，2018年，万达（00169.HK）经营和管理超过280多个万达商业广场。据悉，2018年按在管建筑面积排名，万达排名第一，市占率为6.6%，而宝龙商业市占率则为0.8%。不过值得注意的是，五大公司也只占了总份额的10.9%，这说明国内商业运营服务市场相对较为分散，头部公司仍有规模扩张的可能性。

近年来宝龙地产的日子并不好过。截至2019年6月30日，宝龙地产总资产为1421.58亿元，总负债为1081.70亿元，总负债同比去年增长了30.40%，并且自2017年以来呈现出不断增长的趋势。截至2019年6月30日，宝龙地产的资产负债率为76.09%，而2018年同期资产负债率为73.14%，也呈现出逐步增长的趋势。

与此同时，引人注意的是宝龙商业的负债率也逐年高企。

宝龙商业的招股书显示，2016年至2018年及2019年前4月，宝龙商业的资产负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不仅超过了宝龙地产的76.09%，而且远高于行业平均水平。如果真的宝龙商业上市成功，宝龙商业将独立运营，从宝龙地产的财务报表中剥离，很大程度上可以降低宝龙地产的资产负债率，而上市募集到的资金也可以为母公司“输血”。