许家印，忙「套现」_风闻

最近，地产行业有点冷，许家印却有点忙，忙着上榜。

10月30日，胡润研究院发布《2019房地产企业家榜》，许家印以1700亿财富蝉联地产榜首，但同比缩水21%，反映出地产业的阵阵寒意。

时隔不足一月，11月21日，在《2019胡润套现企业家30强》中，许家印再次榜上有名。令人震惊的是，这是套现榜发布13年间，地产企业家首次包揽榜单全部前5名。

其中，华夏幸福王文学与恒大许家印，分别套现131亿元、115亿元，位列冠亚军。紧随其后的是碧桂园杨惠妍，龙湖蔡奎家族以及许荣茂家族。

实际上，就套现而言，许家印并不陌生。早在2014年，许家印以套现56亿元，登顶胡润套现榜首。

而在具体途径上，股票减持和分红依旧是大额套现的主要途径。在今年上榜的30位套现企业家中，17位主要通过转让或减持股票套现，另外13位则主要是分红所得。以许家印为例，其115亿巨额套现，与恒大长期按利润50%高比例分红密不可分。

**财富缩水，企业家高比例分红，本无可厚非。但当下中国房地产市场资金链高度紧张，便让这一画面冲突感十足。**种种迹象表明，走过黄金十年的中国房企，正在打折售房，以求“过冬”。

01 房企打折变现

数据显示，2019年1—10月，全国商品房销售面积133251万平方米，今年以来增速首次由负转正，同比增长0.1%；这一数据，1—9月增速为-0.1%。

房产增速由负转正，折射出我国房地产市场逐渐回暖。但以价换量的方式，却反面衬托出房企大佬的焦虑。

实际上，在房住不炒日益严苛的政策管控下，房企手中可用的武器不多，“贱价销售”算一个。

以恒大为例，2019年2月，许家印宣布每周召集一次全员营销总结大会，销售被提到重要位置。随后，恒大便打响了打折售房的第一枪。

但市场似乎并不买账，恒大并未因打折概念，实现销售井喷。

2019年8月9日，恒大发布盈利预警公告：截止至2019年6月30日预期净利润为270亿元，同比下滑49%……利润下降主要与交楼面积减少有关。随后的中期财务报告也证实，2019年上半年恒大毛利为772.6亿元，同比下降29%；期间利润270.6亿元，同比下降49%。而同期营收2269.8亿元，同比下降24.4%。

趣识财经了解到，随着恒大营收的大幅下降，同期融资成本却升至89.55亿元，同比增长44%。

营收利润双双下滑，融资成本不断走高，房企变现压力急切。

8月20日，恒大率先启动全国楼盘全员大促销，部分楼盘折扣低至六折，为金九银十造势。

数据显示，恒大1-10月实现合约全口径销售金额5461.8亿元。其中，九月与十月销售额分别为831亿元、930亿元，两月合计销售占前十个月的3成。

凭借金九银十打折售房，恒大离全年6000亿销售目标越来越近。

行业分析人士李冬指出，“恒大完成全年销售目标并不难，但在打折销售背景下，本已走低的利润率或将进一步下降。”“薄利多销，总比资金链断裂来的好，实际上，房企已经顾不了那么多。”

占据套现榜单首位的华夏幸福王文学，或“深有同感”。

2018年3月，媒体曝出华夏幸福资金链紧张，“公司销售面积减少30%，银行准备好的几百亿开发贷，都在静观……” 此后，上交所针对华夏幸福2017年年报下发问询函。2018年4月，华夏幸福回复公告称，公司存在异地复制不确定性风险、资金和现金流风险……

为解决资金流动性困局，从2018年7月至2019年2月，华夏幸福以远低于市场价，向平安两度转让公司股权（合计占比约25%），共筹集179亿元。

除价格折扣外，股权转让背后还有严格的业绩对赌协议，华夏幸福以2017年度87.81亿净利润为基数，未来三年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。

2019年11月6日，华夏幸福发布25亿元永续债，最高利率达15.5%。从如此高的利润来看，华夏幸福的流动性问题，依然没有缓解。

02 恒大加码造车

而中小房企的资金链困境，或更严峻。

近日媒体曝出，因未披露多笔债务违约，颐和地产及董事长何建梁被中国证监会出具警示函。因未如约回购小股东定增股份，格力地产大股东被冻结了股份。

种种迹象显示，融资环境和销售市场双双趋冷，正成为压垮中小房企的最后一颗救命稻草。

但对如何“活下去”，头部房企或许有更多的选择，如恒大进军新能源车，碧桂园选择拥抱机器人。

以恒大为例，自2018年喊话进军汽车产业后，一向不爱“抛头露面”的许家印，便成为媒体关注的焦点。

2019年11月12日，在恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会上，许家印与包含采埃孚、本特勒、德尔福、博世、麦格纳、大陆集团在内的60家汽车供应商完成签约。据了解，峰会现场汇聚了全球206家汽车供应链企业，涵盖技术、设计、电池、零部件等汽车上下游领域。

纵观2019年，许家印为恒大汽车事业，忙的不亦乐乎。

2019年1月15日，恒大健康斥资9.3亿美元，并购瑞典电动汽车公司NEVS的51%的股权，获得SAAB汽车的核心技术。与世界豪车制造商Koenigsegg组建合资公司（NEVS控股65%），获得豪华整车研发能力。

此外，在智慧出行方面，恒大还获得交通运输部颁发的网约车资质。

6月15日，恒大投资1200亿在沈阳建设新能源汽车三大基地等项目，助力沈阳国家汽车产业中心建设。2019年6月29日，国能93车型量产下线，让行业对恒大造车有了更多期待。

业内人士指出，虽然恒大不差钱，但新能源汽车投入是个无底洞，短期内难以盈利。 “1200亿投入或只是开始，未来必将投入更多。”

但在房地产行业不景气的当下，转型或是必由之路。

03 结语

财报显示，截至2019年6月30日，恒大借款8131亿元，相较2018年底的6731亿元，净增1400亿元，增长21%。而且，报告期内借款成本（平均年利率）为8.62%，高于2018上半年的7.92%。

无论是房地产抑或汽车，都是重资产行业，前期资金需求量大。无疑，高借款成本总不如股市融资来的直接，但恒大的这一计划或将搁浅。

实际上，自2018年至今，有关恒大地产与深深房A重组，共赴A股的消息不绝于耳。

2019年7月18日，中国恒大公告称，将于2019年12月31日前完成2018年度的股息具体分派方案。据证监会的规定，重组期内上市公司所有收益归属未来上市公司，包括派息等。简言之，恒大将于年底派息，就意味着其回归A股计划会进一步推迟。

李冬补充道，“与头部房企相比，中小房企已挣扎在生死一线，行业资金回流期长与当下销售困境的双重叠加，加剧了资金链危机。”

而此时，房产大佬包揽胡润套现榜全部前五名，颇有一丝“发国难财”的味道。