碧万恒融的最新预判，未来这么走_风闻

“我只有矛，不需要盾。”

向来拿地不手软的孙宏斌，今年说过两次拿地谨慎，一次在开春，一次在夏末。

然而，嘴上说着不要，身体还是诚实的。10月份，谨慎的余音犹在，融创一顿操作，单月一二级市场两开花，土拍豪掷50亿，斥资收购40亿。

这一幕似曾相识，去年万科高喊“活下去”，一路把自己喊回了房企拿地榜的NO.1。

万融两位大佬，一前一后，轮番演了出暗度陈仓。

口嫌体直言行不一的大佬们到底是什么逻辑，难不成都是戏精上身？小伙伴们普遍认为，这是放烟雾弹，糟老头子坏得很。

“不要看老孙说什么，要看老孙做什么。”

都认为只要大佬积极拿地，就是对消极论调的颠覆。其实不然，拿地与否得看房企的资金和土储，这些是房企的“个性”，从大佬发声和动作之中交叉验证，我们可以观察到行业某些共性。

1

孙宏斌三个预测

地产圈内要论敢说，老孙绝对是坐二望一。在近期的民生银行不动产金融年会上，不善言辞的孙宏斌上台深情陈词，请求银行业支持一百强房企，顺便的对地产行业的趋势做了论断。

观点主要有三个。

第一，老孙十分肯定调控会常态化。改变经济过度依赖房地产，是国家政治高度和长期战略的选择，期待调控放松，那是不可能的事情。

为什么要改变对房地产的依赖？难道地产不香吗？

在他看来，问题出在房地产占经济总量比重过大，占的资源太多。

“地产行业及相关产业占GDP的30%；地产卖地收入加上税收收入占财政收入的40%；这个行业的贷款加上房地产做抵押的占贷款总量的50%。”

现在的情况已经到了房地产严重绑架中国经济的地步，实在是不得不改变。

他直言从2016年10月的限价开始，是行业内大多数人误判了形势。4年的调控就是一句话，房价不能涨。

调控一定是长期的。刚刚结束的四中全会，上层展现出充分的定力，不求经济高速增长，即便面临经济下行压力，调控也不会放松。孙宏斌放话，“别抱幻想，理解调控。”

鱼与熊掌，上面已经做出了选择。

第二，老孙直言未来是增量转存量的争夺。16万亿规模也许会保持很多年，房企主战场会从抢增量到抢存量。

孙宏斌认为，增量市场向存量市场的转变完成，这是一个大变化。过去钱好赚，那是因为行业增量大。

“从2007年到2019年，涨了5倍。接近一年16万亿的规模。”

现在房地产规模将长期控制在每年16万亿。这就是存量市场。未来的空间有，但需求主要是来自于城市化和改善。

“你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，肯定有一半的人想换房子。虽然你不换也能活着，但是你都希望换！”

第三，根据孙宏斌的判断，房企未来的机会在消费升级。

去库存把风险挤到了低线城市。孙宏斌豪不避讳地说，前一轮“去库存”，去错了。本来一二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了。现在的风险是低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，这就是结构性风险。

而房企未来的机会，重点在消费升级。综合竞争力强、均衡全面的房企有更多发展优势。提高综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，投资做错了的话，做什么产品都亏钱。其次看产品和服务。然后是房企的负债管理。

布局消费升级，融创确实一直在这么做。

“因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲高质量增长。”

屁股决定立场，除了鲜明的观点，孙老板还呼吁银行支持头部地产商，理由是头部企业对行业稳定有好处。目前房地产行业的前五大开发企业的市场占有率约为18%，他认为估计在五年内，这一比例能够达到30%。

总的来说，老孙认为过往的房地产野蛮增长已经翻篇，房企得把地产当做“慢”生意来做。融创正在进行战略转型，为的是寻找第二条增长曲线 。

无独有偶，万科也在部署第二个增长点。

2

寻找第二春

孙老板所说的误判形势的大多数，肯定不包括万科。

在9月份万科举办的媒体交流会上，就媒体关心的万科转型等问题，郁亮表示，万科的地产行业转型，并不是地产业务干不下去了要换个跑道发展，而是地产行业在寻找第二增长曲线。

“活下去”是在强调行业形势，万科重点是后面几个字“活得好、活得久”。

郁亮表示，7·30中央政治局会议中提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，对此很多人作了不同的解读，但是对万科来说，知道长效机制必须要建立起来了。

他在多次内部讲话强调的“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，意在贯彻战略转型与迭代升级。

从住宅提供向城市配套服务商转型，再到“城乡建设与生活服务商”，相继在物流、商业、租赁住宅等领域完成布局。万科转型升级的第二春已初见成效，在长效机制的重要环节长租公寓市场，万科是市场第一。

即便如此，万科的焦虑也不是不到，只是迟到。去年有沸沸扬扬 “活下去”事件，今年的“降薪4成”来得稍晚。

万科解释，此次的薪酬调整不影响员工收入，不过是减少底薪，减少部分转移到绩效。

这就是纯忽悠了，绩效不算缴纳五险一金的基数，万科在这部分的开支明显降低，员工社保医疗待遇相应减少。

更重要的是，改革薪酬制度能传递给员工“焦虑感”，激发能动性，毕竟稍有懈怠，收入就得打折。“忧患意识”其实已经自上而下传导。

面对市场的变化，融创万科都在转型，恒碧两家也没有闲着。

今年四季度的内部工作会议上，许家印把大力抓好销售和销售回款工作，列为头等大事。要求提前超额完成今年6000亿元的销售任务。因为地产是恒大的根基。

没有6000亿的年销售额、七八百亿的核心净利润这个基础，恒大的多元化发展拿什么实现？

许老板也焦虑，急需用地产的奶供养文旅产业，汽车产业，加快恒大第二春的步伐。

碧桂园也是转型动作不断。11月的管理会议上，一向对经济大势比较乐观碧桂园，也指出企业全周期综合竞争力的提升，是碧桂园当前发展的一个重要关键词。

过去一年，碧桂园的多元化业务动作频繁，大力开拓现代农业、机器人制造、新零售等领域，旨在聚焦于地产服务打通上下游产业链，抓住消费升级风口所带来的全新利润增长极。

不约而同，四大房企都在“守着碗里的看着锅里的”，在努力开辟第二条增长曲线。

3

放下幻想

我们搞不懂王石为什么要代言8848手机，不过那广告词“记住：跑得快不一定赢, 不跌跟头才是成功”，满满的危机感，很有万科味。

富力的李思廉曾调侃，“万科是肯定能活下去的，它说活不下去是开玩笑，万科是提醒我们要活下去”。

万科是在极为严肃的内部管理会议上谈及这些话题，并非公开场合，这是经过深思熟虑后对未来形势的研判。

万科存不存在危机只有万科自己清楚，但万科认为行业逻辑发生了变化，这一点是明确的。

未来房企数量的大幅缩减已是共识，一方面是市场已经切换至存量市场，需求增长不会那么强劲。另一方面是马太效应，行业一直在分化，市场向头部集团集中，小规模房企的倒闭在增多。

中国经济要摆脱地产依赖，地产增长会逐步放缓，房地产“黄金十年”的“快”生意已经一去不复返。

已经处于头部的房企们心里透亮，虽不如万科口号喊得响亮，也不像孙宏斌直言论断，但是在行动上绝不含糊。

碧万恒融四巨头对市场趋势的研判基本一致，所以步调也一致，齐步走在开辟第二增长曲线的道路上。

这就是四家房企共同传达出的信号：地产开发的旧有逻辑不可持续，房地产的天终究是变了。

不要再抱有幻想。