风云变幻40年 中国房地产的爆发与平静_风闻

时代周报

2017年10月，在上海外滩，一处正在拆闲的空地废墟与背景陆家嘴参天大楼的形成鲜明对比　　时代周报特约记者  孟樑

　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。

　　1300年前，穷困潦倒的“诗圣”杜甫，曾为一间可以遮蔽风雨的房屋感叹不已。但最终，他并没有落得一个温暖之所，而是倒在了长沙到岳阳的一条破船上。从古至今，房子在中国人心中都有极高的位置，是与“家”等同的。不管是过去的筒子楼，还是如今的商品房小区，有一套属于自己的房子，才算有了家。

　　回望中国房地产行业的发展，尤其近30年的历史，我们可以发现，纵使风云变幻，房地产行业也不断经受“有形的手”撩拨，但它在百姓心中以及国家经济中的地位，从未消减。

　　萌芽：

　　筒子楼的最后时光

　　在中华人民共和国成立后的十余年时间里，苏联在中国进行了多个项目的援助，苏联专家和设计师也得以深入中国人的生活，让中国很多地方至今仍保留有俄罗斯风格的建筑。

　　筒子楼，更是在全国各地都能看到。所谓“筒子楼”，又称赫鲁晓夫楼，一条长走廊串连着许多个单间，每个单间有十几个平方米的面积，走廊、卫生间和厕所都是公用。因为长长的走廊两端通风，状如筒子，所以名曰“筒子楼”。

　　尽管一些建筑师认为，这种住宅就像火柴盒一样丑陋，无需任何设计，只管粘贴复制，简直是对建筑艺术的亵渎。但它曾容纳了无数中国人的结婚生子，以及锅碗瓢盆奏响的交响曲。

　　20世纪80年代以前，中国社会还没有“商品房”这个概念，住房制度采用“福利分房”，当时城镇居民解决住房停留在等、靠、要，等国家建房，靠组织分房，要单位给房。

　　在1980年代，中国城镇居民平均住房建筑面积不足7平方米，“找媳妇容易找房子难”是所有人的写照。

　　“我们一家3口人，只有9平方米的一间房，这间房包含所有功能，煤油炉子就是厨房，痰盂就是厕所。很多人把蜂窝煤炉子放在过道。”四川省成都市建川博物馆馆长樊建川曾如此回忆。

　　20世纪80年代，城市出现了新建的楼房居民小区。每家每户开始有了室内厨房和卫生间，筒子楼逐渐被单元楼取代。单元楼相当于西方的公寓，指设施相对完备，自成体系的独立房子。住户除了出入自己的单元，无需和别人共用空间，居住条件上升了一个大台阶。更重要的是，商品房的概念开始进入中国，一场房产革命即将拉开。

　　启动：

　　从住房是商品，到“92”派企业家

　　1980年1月，《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。至此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。

　　但在此之前的一个月，全国第一个商品住宅项目东湖新村已经在广州打下了第一根桩。而在更早的1979年初，广州市乃至广东省已经在考虑用商品房解决居民的住房问题。东湖新村，全国第一个商品住宅项目，第一个引进外资开发的住宅项目，第一个实施物业管理的住宅小区。

　　1980年4月2日，邓小平更明确地提出了住房制度改革的总体思路，提出要走住房商品化的道路。紧接着，1981年1月，中国最早的房地产企业—中房公司创办，这意味着，中国的住房商品化道路已经开始了；万科，也在3年后诞生，只不过，当时的万科还是一个贸易公司，进入房地产行业是在1988年了。

　　1987年，在一个不起眼的南方小镇启动了一个不起眼的土地拍卖会，后据考证这是新中国进行的第一次土地拍卖，中国土地正式开始招拍挂。这个地方，叫深圳；这一年，中国地产终于开始进入商业化。这块地一年以后建成了“东晓花园”，并在内地第一次以按揭贷款的方式出售，不到1个小时就全卖光，当时的房价已经是408元/平方米。与此形成对比的是，蔬菜价格还是以分为单位计算。

　　在20世纪80年代初，以邓小平关于住宅商品化的一系列讲话为起点，中国城镇住房开始了对福利分配制的配套改革，但这种改革主要是针对住宅分配体制的改革，未涉及对住宅供应体制的改革，住宅的供给仍然是由国家、职工所在单位统一提供，由此市场机制完全被排斥在住宅供给体系之外。

　　人们还未完全建立住房资源依据市场来配置的观念，公有住房占主要比重，市场上的商品住宅份额很小，住宅的大部分还是单位建房，然后分配给职工，住宅的分配形式主要以实物配置为主，货币为辅。

　　房地产真正出现跨越式的发展，是在20世纪90年代。1992年，邓小平南巡讲话后的10月，中央首次提出建立社会主义市场经济体制，有效地解决了计划与市场的关系问题，由此带动了整个房地产开发的热潮。

　　与此同时，大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话影响，纷纷主动下海创业，形成了“92派”企业家，绿地、恒大、碧桂园、万达、建业、保利这些日后呼风唤雨的房企，陆续涌上房地产行业的潮头。据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，这个数字却一下子变成了1.2万家，到1993年又变成了3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80%。

　　更迅猛的房地产革命，即将在中国大地上爆发。

　　爆发：

　　“福利房”中止，商品房相约九八

　　1998年留给人们的记忆，绝不仅有《相约九八》和那场大洪水。那年1月，搞房地产的王石被时任国务院总理的朱镕基叫去，询问对房地产市场走势的看法，在后来的研究者眼中，这成了某种迹象的先兆。很快，2月28日，朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议，并亮明了自己的态度：“要作个决定，今年下半年停止福利分房。”

　　1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。

　　潘石屹曾说，1998年是中国房地产的一个分水岭，计划经济画上了句号，开始走市场经济的道路。这不但是中国两种住房体制的转换期，也是中国人两种生活方式的分水岭。

　　而为了搭上福利分房的“末班车”，婚姻都开始功利起来，有的人还没女朋友，立刻相亲找个女孩结婚；有的结婚没几年，已经分过一套房子的，听说30岁以上的大龄单身青年也可以享受房改待遇，立刻与另一半“假离婚”。

　　丢掉福利房的悲伤并没有持续多久，“买房”成为中国人新的理想。长期以来，中国百姓对于家的构想中，一套属于自己的房子必不可少。同时，一套房子可以影响的，还包括医疗条件、婚姻、子女教育等，它在很多人的计算中，几乎等同于“幸福”。

　　北京大学教授徐远在著作《城里的房子》中打了这样一个比方：中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像是一节节车厢，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。

　　1998年后，房地产市场出现大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房；1998年，房价突破了2000元/平方米，全国的商品房销售面积达到12185.3万平方米，这一数字相比1997年增长了35%。

　　也是在这一年，“房价”成为了人们茶余饭后的重要话题。工资没有怎么涨的城市居民，眼看着它在2005年突破3000，2009年突破4000元，2010年突破5000元。一些大城市的房价，慢慢变得遥不可及。

　　原先对贷款颇有顾虑的中国人，才过了没几年，就把“按揭”这个外来词语挂在嘴边。2000年5月底，建设银行的个人住房贷款总额经过8年的发展后终于超过了100亿元，但此后仅过了5个月，就一跃变成了200亿元。

　　房地产业在国民经济中的比重逐步提高，房地产行业增加值从1998年的3454.5亿元上升到了2007年的11854.3亿元，年均增长14.7%，高于国内生产总值及第三产业的增速。而房地产行业对于GDP的贡献率，也开始占据重要位置，1998―2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增长到11.56%，年均9.15%。

　　而在这一阶段，我国房地产从业人员数量年均增长6.6%，1998年这一行业的从业人员为94万，到2007年这一规模达到了166.5万；此外，通过带动相关产业的发展，房地产业对其他产业的就业增长也发挥了积极作用。

　　房地产行业的快速发展，使得1992年前后诞生的房地产企业的掌门人，成为了富豪榜上的常客。2007年，《福布斯》“中国百名富豪榜”上，涉及房地产业的富豪接近40个，前10名富豪有4个来自房地产行业。

　　调整：

　　房住不炒，房地产回归平静

　　随着房地产行业的发展，房子不仅成就了诸多富豪，还和百姓的财富之间画上了等号；中国人的买房热情得到彻底释放，房地产几乎成为了最热门的行业。

　　“炒房”一词，从浙江温州逐渐扩散至全国。从2000年开始，温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。炒房推高了高房价，也再次让房子成为了一件奢侈品，也成为左右人们生活质量的商品。

　　2009年，出现了一部现象级的电视剧《蜗居》。至此，中国都市剧中的爱情，便再也没有绕过“房子”二字。在经历2008年的金融危机后，2009年房地产业强势反弹：2009年，中国的商品房销售面积达到9.5亿平方米，同比上涨了44%。

　　在2009年，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。于是这一年，房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。一高一低，催生了两个“国十条”。

　　2008年，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资，即后来大家简称的“国十条”；而在2010年，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。

　　其实，2010年之前国家还曾出台过多个调整措施，无形的手和有形的手同时发挥作用，使得2010―2015年间，全国房价基本不涨不跌、投机绝迹、大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅。

　　2016年9月，更为严格的调控政策出台，“限购限贷，限售限价”，直到现在，调控政策并没有松绑迹象，房地产进入到平稳时期。

　　经过了几轮调控，“炒房团”几乎已经全军覆没。几乎可以肯定的是，房地产商们的好日子一去不复返。2019年11月7日，福布斯再次发布了中国富豪榜，其中最为明显的变化是，房企老板财富都有不同程度的缩水，“国民公公”王健林更是以减少了682亿元财富，而登上了微博热搜榜。

　　但是，在一些城市里，对于很多中国年轻人，依然处于想做“房奴”而不可得的状态。兜兜转转，房子难以无视，终究还是那个瞬间就能激发集体情绪的话题。