房产界已上市和IPO路上的难兄难弟：房天下与房多多_风闻

10月18日，房天下(NYSE:SFUN)的股价在1美元到2美元之间震荡了一下，终于还是以2.01美元收盘，考虑到其上市之初42.5美元的发行价，这样的落差看起来很大。

但在实际上，如果真的将观察的时间尺度拉长到9年，从42.5美元到2.01美元，还不及房天下最大跌幅的一半。

中概股最能跌的公司，到底有多能跌？

房天下的最高股价出现在2014年3月，当时的股价一度飙升到94.98美元。市值也在2014年初达到过67.39亿美元的高峰。在2019年8月12日，出现了房天下迄今为止最低的股价1.46美元，最低市值1.34亿美元。

这是个什么概念？也就是说，在近期的低谷时期，市值不及其巅峰时期的1/50。在这个落差面前，什么“腰斩”“血崩”“跳水”之类的形容词，都实在是太过苍白。

房天下的股市表现这么神仙，如果财务表现很好，那就真的有鬼了。所以很自然的，2015年之后，房天下可以说就进入了亏损纪元。

如果不是2017年勉强盈利2000多万美元，今年再亏损一年，房天下再不情愿，也要从纽交所退市了。

当然，光看亏损，也看不真切房天下的经营状况到底差到了什么程度。可以结合费用支出来看，房天下的费用支出大头一直都是“销售管理及行政费用”，2016年之后这部分费用是在大幅度缩减的。

费用开支不断缩减的情况下，房天下的亏损还是这么可怕。很显然，其经营状况到底有多差，不言而喻。

房天下旗下拥有六大集团：新房集团、二手房集团、家居集团、研究集团（中国指数研究院）、租房集团以及搜房金融集团，业务覆盖房地产家居所有行业：新房、二手房、租房、别墅、写字楼、商铺、家居、装修装饰以及其各类交易的金融需求等。

在财务报表中，被分为电子商务服务，包括用户房会员服务、在线房地产经纪服务、新房直销服务、在线转租服务；营销服务,就是广告；上市服务，即向中介收取的端口费；金融服务，主要是贷款；增值服务，包括订阅信息库和报告。这5个大的业务板块。

2016年到2018年，这3年中房天下的业务在不断调整，营收却在不断下降。

在2018年初，房天下停掉了电子商务服务里的新房直销服务、在线转租服务和在线房地产经纪服务。房天下的这次调整意图很明显，就是不再涉及具体的房地产经纪业务，专心做平台。这个思路很清晰，但是结果嘛……是盈利照亏，股价照跌。

互联网房产行业的“方仲永”

近一千年前，中国历史上著名的改革家王安石讲了一则关于同乡人方仲永的小故事，目的在于劝学。这个劝学故事流传千年的魅力所在，则是方仲永从“天才”到“泯然众人矣”的巨大落差。

在当前的互联网房产行业，房天下就是那个当之无愧的“方仲永”。

房天下的创始人莫天全，绝对算是一个传奇人物。

1988年，莫天全参与中国产业组织改革研究组，一年后硕士毕业于清华大学经济管理学院。在中国产业组织改革研究组的工作中，莫天全作出了突出的贡献，并为此获得中国经济学最高奖“孙冶方经济学奖”，成为研究中心很想留住的人才。但莫天全已经决定到美国去攻读管理学博士学位，因为全球公认水平最顶尖的管理学专业都在美国。

1991年，莫天全远赴美国，攻读美国印第安纳大学经济与管理博士学位。两年之后，尚未毕业的他受聘于美国道琼斯旗下子公司Teleres，并且凭借出色的工作很快获任道琼斯Teleres亚洲及中国董事、总经理。莫天全接手由中国房地产业协会国务院发展中心等发起的中国房地产指数系统，担任秘书长的职务是在1996年，一直到现在。

他正式创办搜房网（房天下前身），是在1999年。这一年得到世界上最大的投资银行，高盛投资银行Goldman Sachs和国际数据集团IDG的支持，搜房网横空出世。

成立之后的搜房网急速扩张，很快就成为了亚洲最大的房地产信息技术公司。2010年9月17日，成功登陆纽交所。上市当天，搜房网以67美元的开盘，比发行价42.5美元暴涨了57.6%，在9年前的美国资本市场，这样的殊遇颇为罕见。

2014年前后，中国互联网房产行业掀起O2O的热潮，诞生了房多多、爱屋吉屋、平安好房等一大批新生代玩家。搜房网全面改名为房天下，股价一路飙升到近百美元。

在O2O的热潮之中，2015年前后，房天下开始提供直销服务、转租服务、房地产网上经济服务（主要是为二手房买卖双方提供经济服务）、以及在线装修服务，这些具体的房地产经纪业务服务。这是一场从线上到线下的改革，既做平台，也做业务。

2015年，房天下PC及移动平台月度活跃用户数8200多万，拥有4200多万对买房、卖房、装修有强烈需求的注册用户，近2000万准购房意向的搜房卡会员，成为全球最大的房地产家居网络平台。

但尴尬的是2015年之后，互联网房产O2O泡沫破裂了。O2O泡沫破裂，房天下的财务不断亏损，股价也开始了大跳水的表演，成为中概股最能跌的公司，也成为了股民们巴望着赶紧倒闭的公司。2019年1月份，一手缔造房天下的莫天全在身心俱疲之中卸下CEO的重担，继任者是技术出身的刘坚，而他带领下新的高管团队平均年龄只有35岁。

迟暮中的房天下完成了激进的大换血。但回顾过往，房天下依然像是这场O2O泡沫的“受害者”。

再次掀起波澜的房多多

当然，要算“受害者”的话，这场O2O泡沫的“受害者”远不止房天下一家，近期向SEC提交招股书的房多多也能算是其中之一。

2014年，当房天下在美国股市受到狂热追捧的时候，此时已经开始筹备上市的房多多也成为了资本青睐的对象。

比不上房天下的显赫身世，房多多的两位创始人段毅和曾熙都是房产经纪人出身，第三位创始人则是在互联网奋斗十多年的行业老兵李建成。三人分工明确，段毅是首席执行官、曾熙是首席运营官、李建成是首席技术官，在2011年10月联合创立了房多多。

房多多成立之初，志向非常远大，要在房地产交易领域发动一场革命。将自身定位为地产垂直领域的淘宝，并自称全国第一家移动互联网房产交易服务平台。

但在具体落实上，房多多的口号和行动完全就是南辕北辙。房多多的起步靠的是新房分销代理，也就是从开发商处获取项目，然后分给中介公司销售。不过也是凭借这种方式，房多多才实现了自身的快速发展壮大。2012年9月获得600万人民币的天使轮投资；2013年7月披露获得6000万人民币A轮融资。

2014年7月，房天下披露获得5250万美元B轮融资，投资方包括嘉御基金。嘉御基金的创始合伙人兼董事长正是前阿里巴巴B2B总裁卫哲。

在互联网房地产O2O风潮中，从2014年开始，房多多开始致力于将自身转变成服务买卖双方自行交易的平台。之后提出“直卖直卖”的口号，推出了“一键直约”的二手房带看模式，号称2999就能解决买房问题，开始打造自己的二手房平台，为了房源，房多多自建团队帮助过户，开始搞“去中介化”。

在当时，房多多的这一系列操作带来的影响是极具轰动性的，让其一时风头无两。并且在2014年，房多多的平台交易额突破2000亿元，与万科和链家年度交易额相近。

同样是在这一年，擅长资本运作的原万科副总裁肖莉加入房多多，肖莉曾在公开采访时表态称，自己去房多多就是为了帮其上市的。从这时起，房多多就已经开始筹备上市了。

2015年9月，房多多获得2.23亿美元的C轮融资，当时的估值超过10亿美元。之后的事情大家也都知道，O2O的泡沫它破了。于是，2016年房多多的亏损达到了成立以来的最高值3.321亿元。

之后房多多还是慢慢缓过了气，2017年盈利60万元，2018年盈利1.04亿元。在2018年，房多多再次来了一个大转向，对线下中介的态度由“去中介化”变成了“为经纪商户提供服务”。对于之前的一通操作，房多多创始人段毅承认错误：“用3年时间，花3亿买来的教训。”

上半年实现净利润1.1003亿元，10月9日正式向SEC（美国证券交易委员会）递交招股书，计划在纳斯达克上市。

挤一挤“中国产业互联网SaaS第一股”的水分

这次上市，房多多没有再打“互联网房产界的淘宝”这种旗号，而是给自己贴上了“中国产业互联网SaaS第一股”的标签，但这个标签实在太虚了。

首先SaaS，是Software-as-a-Service的缩写名称，意思为软件即服务，即通过网络提供软件服务。

SaaS平台供应商将应用软件统一部署在自己的服务器上，客户可以根据工作实际需求，通过互联网向厂商定购所需的应用软件服务，按定购的服务多少和时间长短向厂商支付费用，并通过互联网获得Saas平台供应商提供的服务。

由于对线下经纪人态度转变，今年三月份开始，房多多开始向中小型中介派单，还向他们提供新房通、平台通、经纪通、网商卡、闪佣宝等数据分析产品。

但实际上，2019年上半年，从代理佣金获取的收入依然占据房多多总收入的93.5%，而创新及其他增值服务收入仅占4.2%。房多多现在就标榜自己是产业互联网SaaS平台供应商，实在名不符实。

其实房多多给自己贴这个标签的原因非常简单。目前美国同业已有SaaS上市公司约 47 家，其中千亿美元市值的公司一家（Salesforce），百亿美元以上 7 家，十亿美金以上有 29家，美股市场也给予它们较高估值。美股市场对SaaS公司的追捧，正是房多多炒作SaaS概念的动机所在。

房多多在招股书信息披露，其主要竞争对手包含安居客、链家旗下贝壳找房，以及房天下。按照房多多对产业互联网SaaS的定义，所有的房产信息服务平台，或多或少都推出了类似的SaaS服务，而在整个房产信息服务领域里，目前房多多连前三都挤不进去。

互联网房产行业真正的巨头

卷入当年房地产O2O风潮中的企业，并不全是“受害者”，起码58同城和链家都不是。

在风潮之中，分类信息巨头58同城想要对房产垂直领域进行更深度的切入，于2015年成功收购了安居客。

58同城始终坚持平台路线，收购安居客也只是扩充平台纵深的一个环节。所以当O2O泡沫破裂，58同城和安居客就成为了大部分经济商户的首选。经过几年的发展，成为了市场占有率最高的房产信息平台。

当前安居客在范围覆盖上，已经超过640个城市，5万经纪品牌以及130万经纪人。要知道中国目前总共也就200多万房产经纪人。至于房多多覆盖的经纪人数量，则在26万、32万、60万、107万之间飘忽不定，不管具体是哪个数，与安居客的差距都不小。

至于链家，链家的创立比房天下要晚上一两年。在那个年代，链家在成立之初就定下了与互联网信息媒体深度合作的大方针。2014年，房天下开始涉足房产中介业务，链家就立即宣布与房天下决裂，同时开始进行密集的线下房产中介扩张和线上互联网房产布局。

链家先后收购、合并了上海德佑地产、北京易家地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、广州满堂红和成都伊诚地产。线下大并购的同时，线上大布局在同步进行。2014年6月，链家网数据中心成立，11月链家在线正式更名为链家网。2018年的4月23日，左晖决定转换赛道，从直营的链家切换到大居住平台贝壳找房。

当前链家系已经成为中国二手房市场最大玩家，拥有超过2万家的门店及20万经纪人，在整个房产流通领域都拥有举足轻重的影响力。

所以，目前在房产信息服务领域，真正的巨头就是58系的安居客，和链家系的贝壳找房。

从极光大数据近期发布的《2019年房产信息服务行业研究报告》来看，在今年6月份，安居客的月活用户数量达到了1931.5万，贝壳找房614.4万、链家408.5万两者合计也超过了1000万，与其他玩家拉开的差距非常大。

在品牌认知度、用户首选占比、用户使用率，这些更深入的用户层面问题表现上，房多多等其他平台和巨头们的差距非常明显。

据极光大数据数据显示，房产信息服务行业的总体用户规模在2019年6月份达到5488万人，安居客、贝壳找房、链家这前三名合计覆盖用户超过54%，头部效应非常明显。

忽视破产的爱屋吉屋、黯然离场的平安好房、被迫卖身的好屋中国，这些在之前O2O风潮中把自己玩没了的玩家。无论是快把自己折腾死的房天下，还是总想搞大事的房多多，包括我爱我家、新浪乐居、苏宁有房、诸葛找房这些各有来头的入场者，在短期之内都并不足以对58系和链家系形成威胁。

因为这些巨头不仅市场份额高、体量大，他们本身对新趋势、新技术的关注和适应也不落人后。

正在革新的互联网房产

比起市值动辄以千亿计的房地产开发商来说，房产流通领域的“巨头”58系和链家系依旧只能算是小老弟。不刨除其他业务，整个58同城的市值在10月18日只有77.36亿美元，而近期贝壳找房的估值为95亿美元。

但是，当前整个房地产市场正在酝酿着巨变，对于参与者们来说，这可能还是一场根本性的嬗变。

国家统计局数据显示，2018年我国城镇化率为59.58%，城镇人口增速下滑到了2.2%。结合美国、日本等国际经验，再考虑到不断降低的结婚率和人口出生率。未来新房开发和销售的增速会逐步放缓，中国的房地产行业已经步入了存量时代。

存量时代，行业的整体利润都会下滑，但是，开发领域受到的负面影响最大。开发商们“过冬”的口号已经喊了很久，整个房地产行业重心由开发向运营、流通、服务等领域过渡的趋势愈发明显。

在这样的巨变面前，无论是房天下停掉新房直销服务，还是房多多向B端商户业务的转型，都只是仓促无奈的随波逐流。而中流击楫者们的表现，理应会截然不同。

作为行业内的两大巨头，贴身厮杀的58系和链家系在拉帮结派、搞手段之外，在互联网科技应用方面的竞争也都不敢松懈。

为了提升房源展示的多样性，两家绞尽脑汁，在VR等技术应用方面下了很多的功夫，结果就是两家的VR看房体验明显在不断提高。另外还有大数据技术的应用帮助不断提高房源信息的准确度；AI算力不断帮助提高房源智能推荐的准确度。

虽然在几年之前，互联网房产行业出现了O2O泡沫的破裂，但是房地产行业和互联网科技的结合并没有因此胎死腹中。到今天，这样的结合已经开始明显的提升了整个行业的效率和价值。也让从线下转到线上再转到平台的链家大受裨益，成为资本追捧的对象。

2016年4月，链家获得B轮60亿元融资，腾讯、百度领投，包括新希望、光线传媒、九阳股份、诺亚财富、源码资本、歌斐资产、经纬中国、执一资本、今日头条创始人张一鸣，美团点评创始人王兴都是座上宾，2017年万科和融创也入股链家。

今年3月份，贝壳找房接棒链家，启动了D轮融资，原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房。此轮融资由战略投资方腾讯领投8亿美元，腾讯的流量和资源扶持很明显，直接开通了过去京东才享有的待遇，微信支付钱包的入口。

不断融资和此次投资人镜像平移，业内认为这或许与贝壳IPO有关。比起水分充足的房多多，或许贝壳才是真正值得关注的对象。

写在最后

房地产，这是一个凝结了中国人太多需求和欲望的行业。国家经济由房地产支撑，城市化进程由房地产推进，全民财富和房地产挂钩，组建家庭由房产证开始。20年时间，房地产改变了中国社会的面貌，也不断刷新着中国百姓的认知。

如今，整个行业开始步入存量时代，也将迎来更加莫测的变化。行业整体和5G、云计算、大数据、人工智能的磨合在不断取得新进展，尤其是和互联网结合最深的房产流通领域，明显已经在孕育着新的变革和机遇，这一切的动因当然是创新。

但对这里面的有些东西，我们还是应该保持谨慎。借用莫天全的告诫：“创新是永远必须坚持的一个过程，也会变成一个很糟糕的事情，很累。”

文/刘旷公众号，ID：liukuang110