“专业替兄弟接盘”已成孙宏斌的核心模式_风闻

原创： 丁真军  作者为阿尔法工场研究员

**导语：**在一个人人争相“出货”的年代，优秀的“接盘侠”反倒成了稀缺资源。

当下中国房地产行业运转中要接盘的项目太多，但“接盘侠”明显不够，尤其是优质接盘侠。

这时，孙宏斌的背影就显得愈加“伟岸”。

仅仅2019年，融创中国(HK:01918)接盘的几个主要项目就耗资233亿元：

1月收购泛海两个项目，花了126亿元；

7月收购新湖中宝旗下的欧瓴和玛宝公司（持有20个地块），花了67亿元；

10月收购李嘉诚的长实集团位于大连西岗项目，花了40亿元。

从近几年的一千多亿的并购来看，“专业为兄弟接盘”已经成了孙宏斌及融创的核心发展模式（尤其是万达文旅和乐视这两次让融创土储急剧膨胀）。

01 “专业为兄弟接盘”

不完全统计，2016年至今，融创为主要并购项目花了差不多1300亿元。并购款项主要来自售楼回款（一年四千多亿的回款往往被媒体忽视，傻乎乎质疑钱从哪来）、账面资金、银团贷款以及境外融资等。

 2016年至今融创并购的主要项目，点击可看大图。

以上并购项目中，超过100亿都是为“泰山会”（正式名称为泰山产业研究院，成员包括柳传志、卢志强等）的兄弟们接盘。

为什么孙宏斌能接上泰山会这根线？想必大家都很清楚，因老孙跟泰山会的会长柳传志的关系。

大多数的感情都是相爱相杀，很少是相杀相爱——而孙宏斌跟柳传志的“相爱相杀再相爱”是绝无仅有的。

柳传志力挺的孙宏斌，在泰山会是非常吃得开。

所以，孙宏斌直接接盘泰山会会员的大项目：柳传志联想138亿元项目，卢志强泛海126亿元的项目。

泰山会知名成员

通过泰山会的关系接盘的项目：

501亿并购万达文旅（2017年-2018年分两次出让100%股份），泰山会的孙喜双是王健林的铁哥们；150亿投资乐视，卢志强此前投资乐视汽车，泛海联想和融创三家联合尽调；20亿的海航项目，泰山会史玉柱和海航陈锋都信佛，都是金鼎俱乐部会员。

以上，是同处一个组织成员间的合作。

与孙宏斌合作的当然不止这些公司。实际上，大家都爱这个“接盘侠”。但你知道孙宏斌“并购大王”的这个品牌是怎么建立起来的吗？

02 “优质接盘侠”的炼成

更早的时候，孙宏斌还曾并购过宋卫平的项目。

2012年1月融创以5000万对价拿到绿城香樟园51%的股权；2012年6月两家成立“融绿平台”，包括绿城在上海、苏州、无锡、常州、天津的9个项目，其中8个项目都归融创负责——本质上就是融创出钱并购了这些项目。

孙宏斌深情凝望宋卫平

孙宏斌和宋卫平有着太多“共同话题”，包括现金流断裂，也包括高品质住房（融创只能算中高端）。这两个男人可以说是惺惺相惜，虽然最后融创整体并购绿城并未成行。

即使调来核心团队并购绿城未竟全功（绿城那时基本脱困了），孙宏斌也是平常心的表示“合作让融创有很大的提升，天下的事有合有分，希望接下来还有更多的合作机会”。

此后并购佳兆业(HK:01638)失败，再一次让潜在卖家看到孙宏斌的人品。

2015年2月融创宣布并购佳兆业，项目协议中附带“无条件与不可撤销”承诺，结果佳兆业的老郭带着原班人马要回归，显然是违约了。但孙宏斌同意了终止收购协议，并未提违约赔偿的事。

孙宏斌可以说集齐了“优质接盘侠”的三要素：

一是人品，通过绿城和佳兆业能看出来。

二是人脉，泰山会柳传志、卢志强等大佬支持。

三是执行力，亲自带队尽调，在听得见炮火声的第一线快速决策，这往往是被并购方所急需的。孙宏斌曾说过，“王健林想卖万达文旅，需要找一个决策快、说话算数的，不扯淡的，又能拿出几百亿的，市场上挑挑，也就只有他了”。

于是，并购“泰山会的兄弟、讲品质的兄弟、地产界的兄弟、五湖四海的兄弟们”的地产项目，成为孙宏斌主要发展模式之一。

接盘侠就是永远等待的老实人

但这，对孙宏斌的融创，又有多大的好处呢？

03 另类低价拿地

并购最直观的好处，肯定是价格。

2019年3月，在中海、恒一、金地、招商和碧桂园的重围中，龙湖以4.22亿元成交价，一举拿下位于大连西岗胜利路的一块地（起拍价2.83亿元、用地面积0.8万平、建筑面积1.95万平）。2.17万/平的楼面价，更是刷新了万科2017年在同一区域的记录。

2019年10月，就在龙湖这块楼盘的附近，孙宏斌接下李嘉诚长实集团的地产项目：用地面积14.29万平，建筑面积72.58万平，成交价40亿元，楼面价为0.55万/平。

融创和龙湖项目位置，点击可看大图。

​融创拿地的价格只有龙湖的1/4，而且融创壹号院所在的“无敌海景房富豪区位”，比龙湖·唐宁ONE所在“市中心上班族苦币区位”更能卖出高价。

低价拿地是优势之一，但这只是开胃菜。

04 低价拿地还附赠梦想

更过分的是还有一种并购是“低价拿地还附送梦想”。

融创501亿并购万达文旅，其实就是买下了4973万平的建筑面积，对应楼面价0.1万/平。

而150亿投资乐视，条款注明“融创将作为乐视及/或其所控制的乐视系公司在房地产业务领域的唯一合作方”。

要知道，乐视土地储备约20920亩，也就是1395万平，对应楼面价0.11万/平，这还没算乐视跟地方上达成战略合作，获得的大量土地。算上所有的土储价格要更低，就算要付给合作方一定土地款，地价估计跟上面买万达文旅的差不多。

也就是说，这两笔并购（或投资），仅以土地论就更便宜了。至于正经的万达文旅项目，乐视TV、体育等互联网业务，就是附赠的梦想——孙宏斌经常提的大娱乐、大健康、体育、文化、电视、电影等。

当然，乐视这一块的梦想已经“窒息”了，但这并不影响土地层面的价值。

已经为梦想窒息的“破产者”贾跃亭

05 “拍地十年，并购一天”

入局绿城的时候，所有人都担心融创会重蹈顺驰的覆辙，无比担心这个无底的资金洞。

那时现金流断裂的绿城在很多人眼里是乌云，但乌云之上却恰恰藏着万里晴空。

逻辑是这样的，你如果有30亿现金，那绝大多数时候你都是土豪。呃，除了上海的土地拍卖中心。在地王频出的上海，30亿只够拿一块地。

拿地之后，你要做出好的产品，那么3年以后才能得到市场认可，要立住脚还得5年10年。融创不用拿地，通过绿城这种高品质合作方的背书，可以说一夜之间就立在了这个市场。此后融绿平台也不负众望做到了上海第一。

对主打中高端的融创来说，没有什么能比快速打入上海这个市场的意义更重大。

并购佳兆业，也是这个目的，成了就挺近了珠三角市场。这也就是我所说的，并购的隐藏利好，“拍地十年，并购一天”。