悦如公寓暴雷背后：长租公寓行业告别野蛮生长_风闻

文/周雄飞

在长租公寓行业头部公司竞相IPO之际，行业内又一品牌倒下了。

据锌财经了解，10月3日，河南悦如资产管理有限公司（以下简称“悦如公寓”）在其官方公众号发布了一则通告。通告提到，“由于市场的变化、自身组织和经营能力不够强等主要原因，目前公司投入巨资装修配置的1600多套公寓面临巨大的经营和资金压力，公司原股东及管理层已尽最大努力通过各种途径积极自救，但均无明显效果，目前已无力维持公司正常运营，顾接受并购重组。”

公告细则 图片来源于网络

同时，在这份通告中也表示，在2019年9月郑州比逊达美公寓管理有限公司（郑州创实房地产营销策略有限公司控股子公司）已对悦如公寓进行并购重组，全部股份已经转让给对方，且已进行了相关股权转让及员工工商变更手续。在全部变更协议生效后，公司经营管理及房源管理等均由收购方全权负责。

悦如公寓创立于2014年2月，定位于为客户提供品质公寓产品和超越期望服务。曾在2018年12月迈点研究院发布的“分散式长租公寓品牌影响力榜单”中排名第8。

分散式长租公寓品牌影响力榜单 图片来源于迈点研究院

而短短一年，这样一个昔日榜上有名的公司，今日却落得资金链断裂，被收购的下场。

近两年，和悦如公寓一样命运的公司还有很多。截至目前，已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产。

然而，在这场长租公寓的市场争夺战中，不是所有公司都落得如此悲惨的结局，也有包括自如公寓等一系列公司正在冲刺IPO上市。

长租公寓行业内的“洗牌”正在发生，而这场争夺战的下半场也已经开启。

从“野蛮生长”到“至暗时刻”

悦如公寓于2014年成立于河南郑州。很快，公司与整个长租公寓行业一起走上了“快车道”。

2016年7月30日，悦如公寓在郑州举办了“租出新花样—2016悦如公寓周年发布会”，在发布会上悦如CEO王银伟公布了目前公司的发展规模，“经过两年时间的发展，已经拥有房源10000间，租客已达到30000人，规模排在全国的前五名。

当时，悦如公寓已经启动挂牌上市的计划，预计2017年挂牌，冲刺中国公寓行业第一股。”

就在2016年，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。第二年，十九大提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系。

在这样的政策红利下，2016年之后机构化租赁市场迅速崛起，众多房地产企业、创业企业都纷纷进入长租公寓市场，开始了“野蛮生长”的阶段，在2018年达到一个高峰。

据58集团在去年发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》中显示，截至去年3月，全国长租公寓品牌达到1200家，运营房屋数量已超200万间。另据贝壳研究院统计，2018年年中机构房源扩张最快的时候，热点一二线城市租金同比上涨10%左右，部分城市同比涨幅超过20%。

然而，就在这样的快速扩张下，一些长租公寓品牌也开始出现种种问题。比如，有一些长租公寓平台“跑路”、“爆雷”，或者被曝出存在质量问题(甲醛房)、再或者涉及侵犯隐私问题(安装针孔摄像头等)和金融风险问题(租金贷)。

从2018年开始，长租公寓行业进入“至暗时刻”。很多长租公寓品牌如寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题。截止目前，已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

而悦如公寓也包括在其中。据锌财经了解，在2018年，悦如曾发起了一个“出10万元认购一个房源包，连续收益五年共计获得21万收入”的投资模式。

当时，外界的猜测是，他们推出此模式是为了弥补快速扩张所导致的资金链断裂的风险。但当此模式推出后，并没有为悦如带来长久的发展资金。在艰难坚持一年后，悦如做出了出售公司的决定。

其实，像悦如公寓这样的例子还有很多，背后是一个漫长的长租公寓的市场争夺战。

一半火焰、一半海水

近些年，长租公寓品牌如“雨后春笋”一般出现在在全国主要的一二线城市。这其中包括房产中介链家旗下的自如寓，紫梧桐资产管理有限公司投资的高端白领公寓品牌——蛋壳公寓、和地产商巨头万科、龙湖也分别推出了泊寓、红璞。就此，长租公寓集结了房产中介、房地产企业、资本市场和个人投资者四方势力。

有供给端，必定会有需求端。

此前，在大多数城市租房，人们主要通过线下房产中介，或者在线上58同城、赶集网、搜房网等渠道找房和租房，但这其中很多人会遇到房源与实物不相同、看中的房子很多已经被租出去但没有更新和二房东、三房东乱收费的情况出现。

而在长租公寓的出现，很好的解决了这个痛点。很多人改变了之前的认知，接受了长租公寓的服务。据艾媒咨询发布了《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，2018年中国房屋租赁市场租赁人口已经达到2.1亿人，其中90%都是年轻人。

于是，很多玩家看到长租公寓市场需求较大，于是纷纷进入。加上资本的助推，长租公寓一时成为风口。

由于长租公寓品牌在前期主要还是靠营销来让更多用户知晓，通过一些低价的手段吸引租客成为自己的住客。正因为这样，每个公司都会尽全力，导致整个市场竞争极其激烈。

长租公寓行业自2018年起便频繁出现资金链断裂，许多中小品牌接连倒闭。而在这个过程中，也诞生了蛋壳、自如等头部企业品牌。虽然很多公司都失败了，但还是有很多公司继续进入。

对此，一位长租公寓的从业者这样对媒体表示：“前两年，国内许多长租公寓品牌，通过低价和租户签约，然后就会把租金拿去抵押，以便拿到更多的资金。但这是一个赌博，很容易造成资金链断裂，引发暴雷。很多玩家还是会选择挑战，以为自己可以成为幸运儿，可结果是大多数公司都会失败。”

在这样的过程中，虽然很多小公司的结局都会被大公司“吃掉”，但这也让头部企业变得越来越大。

今年1月，蛋壳公寓宣布，以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租，在交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务分布于北京、上海、广州等全国10个一线、新一线城市。

2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购；3月，因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购。

头部企业继续扩张，就需要更多的资金，而IPO被看做最好的一个方法。

7日，长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股（IPO）文件，计划在纳斯达克上市，预计融资一亿多美元。如果计划顺利，青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

而在这之前，蛋壳公寓和自如也传出上市消息。虽然尚未披露招股书，但可以看出这些头部公司对于资金的渴望。毕竟对于长租公寓而言，现金流就是生命线。。

SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹一直反对长租公寓，他曾直言烧钱创业是一条不归路，“不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。”

长租公寓行业进入下半场

虽然长租公寓行业正遭遇困境，但前景依然可期。

据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，预计到2020年、2025年，国内房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。目前，90后的租客占比高达75%，大多数年轻人还是选择租房。

因此，继续以“互联网思维”在规模上高举高打，资金链持续断裂暴雷的一些长租公寓品牌已经证明此路不通，整个行业需要做出调整，必须从之前的“野蛮生长”阶段转入“降速”的下半场。

但降速就意味着会“缺钱”。

一些企业将目光投向了“金融贷”，很多业内人士对媒体这样表示，本质而言，“租金贷”并不是“恶”，它能在很大程度上解决租客的经济困境，尤其对于大学生和刚毕业工作的白领来说并非坏事。

但也有人对此持反对意见。一位已多年在长租公寓行业的从业者对锌财经表示：“租金贷是有极大风险，这不仅对于租客来说是这样，同时对于房东也是。很多房东在面对租金贷时，拒绝合作。因为如果公司暴雷，他们也是最终的受害者。”

很多公司已经注意到这点。他们正另辟蹊径。

部分长租公寓开始在空间利用率上做文章，例如，将公共空间进行活动节日类租赁、或者公寓内增加收费的娱乐消费设施如娃娃机、自动贩卖机等，将空间利用率最大化，这些成为了精细化运营的重点。

蛋壳公寓广告牌 图片来源于网络

就在今日，据锌财经获悉，长租公寓品牌自如成立8周年之际，自如CEO熊林对媒体表示，“长租公寓行业已从创业期进入精耕期，未来一段时间内，自如不会急于启动IPO，而是会深耕于企业、服务、技术和团队，以提升用户体验。”

可以相信，随着像自如这样的头部企业逐渐将“速度”放慢，将目光真正回归到为租客提供优质的服务本身，或许可以改变目前长租公寓市场的困境，让整个行业走上良性循环的正轨。

最后，这个行业仍然“得用户者得天下”的大势。