CEO终于卸任的Wework，还能扭转乾坤吗？_风闻

估值从 470 亿美金疯狂缩水到不足 200 亿美金！CEO Adam Neumann 被迫卸任，其妻子 Rebekah 也作为联合创始人随之辞去现有职位。

最近，WeWork 疯狂被推向舆论的风口。

其实，除了被质疑市值高估，WeWork 很早开始自己转型之路——扩展业务、努力把自己包装成一个科技公司，但 WeWork 到底是不是一个科技公司？它为了不做科技投资潮中的泡沫，正在尝试何种类型的转型呢？今天，硅谷洞察（原硅谷密探，ID：guigudiyixian）就来说说。

租赁模式：亚洲区成为增长重心

首先，我们来看看WeWork的租赁模式是怎么样的呢？扩展速度极为迅猛的WeWork已经拥有了834个办公租赁地点，覆盖38个国家、126座城市。

（WeWork的全球扩张图| 图自WeWork，版权属于原作者）

它一共有三种租赁模式，移动工位(Hot Desks)、固定工位(Dedicated Desks)、专属办公室(Private Offices)，不同地点租金不同。

以旧金山 SOMA、上海威海路店的 WeWork 为例。移动工位：SOMA每月每人470美金/威海店407美金；固定工位：SOMA550美金/威海店526美金；专属办公室：SOMA1060美金/威海店660美金。

不同城市的 WeWork 会结合当地文化来装修，如 SOMA 和威海店的WeWork大楼，SOMA 偏美式，上海则有着古香古色、上海弄堂的味道。

旧金山SOMA移动工位| 图自Yelp，版权属于原作者

上海威海路店移动工位| 图自大众点评，版权属于原作者

无论是在Yelp还是大众点评上，租客对Wework的普遍评分都较高，满意它的艺术性装修风格、免费咖啡/啤酒以及桌球等娱乐设施，但是在大都市也存在很多管理运营上的问题。比如，SOMA地点的办公场所有不少人抱怨：公共区常常会有很多租客大声讨论问题，喜欢安静的人很难集中精力地工作。

（大众点评上对移动工位的差评，图自大众点评，版权属于原作者）

但是，WeWork 可以24/7全天候进入办公场所，对于喜欢在有办公氛围的环境工作，且晚上还需要办公的人来说是一个不错的选择。

总体来说，WeWork 的服务和较为精致的装修还是满足了大部分人的需求。WeWork 在亚洲也在高速地扩展，在深圳、北京、上海、成都等城市都有办公楼，亚洲地区的低成本带来的利润率是很可观的。

WeWork是科技公司还是地产公司？

WeWork 外部最大投资方——软银集团的一把手孙正义一直热衷于投科技公司，那么，WeWork 作为他的一大心头好，到底是不是一个自带 Tech 属性的公司呢？或许这也是其至今最大的争议点。

在招股书中，WeWork 不惜 123 次地提到 ’technology’ 这个单词，但还是拦不住一群分析家直指，“ Wework 不过就是个现代一点的租赁公司，虽然给自己冠上了个好听的‘共享工作环境’的新经济名号，但本质上就是一个租房公司而已”。

那么传统科技公司都具有哪些特质呢？WeWork 又有哪些不同（扎心对比）呢？硅谷洞察结合《哈佛商业周刊》的一些观点，继续分析。

低成本： Google、Facebook、Microsoft 等科技公司都有着巨大的撬动利润的杠杆能力（即通过低成本带来巨额收入的非线性比例）。比如拷贝一个 Win10 系统、服务一个新 Facebook 用户的成本微乎其微，所以 Facebook 毛利率能直冲80%-85%！

但是，这对于 WeWork 来说就不完全适用了。在 WeWork 办公的人都可以免费上网，有免费啤酒、小吃等，这都是一笔不小的运营成本，要想用低成本来撬动高利润，并不现实。

**低资本投入：**软件公司前期不需要太多资本投入，相较而言办公场地、仓库、工厂这些需要大额前期投入的东西较少，再拿Facebook举例，它的总市值是$5138亿美元，但它实体资产只有$250亿！

相较之下，WeWork 房子是租来的，又必须花大量资金来装修办公室，且格调不能太低，比如大量的实木木桌、地毯、打印机等等，所以可以看到的是：

第一，WeWork 需要大量前期资金注入，需要不断靠一级资本市场打钱，才能满足它不断扩张场地的需求，更为致命的是，现金流必然是有限的；

第二，实体资产必然面临着折旧问题，坏了的椅子、破旧的毯子等等后期都需要不断投钱来更换。

**网络效应：**对于科技公司来说，拥有更大的网络就意味着公司价值的指数级增长。比如 Amazon 每多一个用户，它就能更好地优化运输、库存管理。但对 WeWork 而言，一个新的洛杉矶工作点并不会增加公司的全球合作能力。没有规模效应，WeWork 成本未来并不会下降，这也是一级市场对未来WeWork出现良性盈利模式没有信心的主要原因之一。

所以，WeWork 在当下是很难被称为一个自带科技属性的公司，这也成了它在这个关口最需要突破的一道难关。

深陷泥潭的WeWork

当下，WeWork 主要面临着以下多重难关：

**资本受限：**按照 WeWork 如今的扩张速度，它需要不断融资。软银在今年年初，预计投资金额从 160 亿美金疯狂缩减到了 20 亿美金，所以，未来该怎么继续融资、能不能融到资对于 WeWork 来说都是未卜的、煎熬的难题。

**市场竞争激烈日益激烈：**共享租房行业面临一众对手的竞争。比如总部在纽约的 The Wing，2016年创立后就专注于为女性提供共享工作场所，甚至专门为女性提供了哺乳场所、化妆室等，并且开展各式各样的职场交流活动、打造女性社区来提高女性的职场能力。

（大量粉色被运用的The Wing工作场景）

**市场动荡：**一旦受到金融危机冲击，WeWork很可能需要5-10年时间来恢复。WeWork 现今最大的竞争对手 IWG/Regus(地产租赁公司)就曾经经历过互联网泡沫之后的经济衰落期，一度在 2003 年宣布破产，如今的 IWG 在金融危机后花了 12 年时间才恢复到其 2000 年 IPO 的市值。

WeWork→ We的转型之路

在众多难关、企业价值被不断质疑的情况下，WeWork也在向科技路线转型，努力扩展自己业务，并改名为We，试图打造多业态的生态链。如今，WeWork 的生态链有哪些呢？

**Flatiron School：**2017年，WeWork 收购了编程学校 Flatiron School，它为希望在科技行业中找工作的人提供线上、线下课程，目前已有1500个学生了。

Flatiron编程学校，图自Flatiron School，版权属于原作者

**Meetup：**2017年，Wework 花 2 亿美金收购社交平台Meetup，是WeWork迄今为止收购的公司中最成熟的。Meetup 旨在为人们提供一个远离互联网的现实社交平台，它拥有 3500 万庞大用户群，所以 WeWork 希望依靠 Meetup 为用户提供现实社交场所，获得大量潜在用户。

**WeWork还打造了一条办公—> 健身—>住宿以及教育的服务链：**从 Welive 公寓式租房服务到 WeGrow 的小学服务，再到 Rise By We 的健身服务。希望提供公寓式租房服务、小学服务（租客将自己的孩子送到在同一栋楼读小学），到下班后健身。

但由于资金受限，到2019年 WeLive  只在纽约和华盛顿哥伦比亚特区两个地方提供服务，2017年建立的健身房，如今只在纽约曼哈顿有一家，Yelp 上也只有 23 条评论/3.5的评分。

**大数据：**Amazon、Uber、Google等科技公司旗下用户的数据就是真真切切的黄金，能够帮助企业拓展、优化业务，还能为用户提供个性化的服务，增加用户转换服务的成本。

2015年，WeWork 为了扩展自己的数据分析能力，收购了建筑技术公司Case。Case 通过自己擅长的建筑信息建模（BIM）来帮助 WeWork 决定办公室的大小、空间布局、办公室容纳人数等，用 WeWork 首席增长官 David Fano 的话说，“BIM技术将空间利用率提高了15%-20%，并且节省了10%的成本”。

    提高空间利用率的规划图，图自WeWork，版权属于原作者

WeWork 还通过机器学习预测建立多少会议室、每个会议室的使用时间，并且在选址建立办公大楼时，也是通过数据分析来评估附近的基础设施和商业情景如咖啡厅、购物中心、酒店等等。

（机器学习与人工预测办公室使用时间对比图，图自WeWork）

WeWork 并没有很独特的商业模式，共享租房的行业壁垒也很低，所以，未来其他的新兴公司只要能够拉到足够的资本，也能在这个行业分一份羹。在这个不是蓝海的领域里，只靠烧一级市场的钱是无法长久发展下去的。

所以，WeWork的未来将何去何从呢？改变商业模型、引入高新科技的加持、以及董事会的改革都成了当下迫在眉睫需要解决的问题，不知新任 CEO 能否带其走出估值腰斩的当下呢。

国内外的小伙伴是否用过共享工位呢？你看好共享租赁空间的发展吗？欢迎大家留言探讨！ 

本文参考资料：

https://www.cbinsights.com/research/report/how-wework-makes-money/

https://hbr.org/2019/08/no-wework-isnt-a-tech-company-heres-why-that-matters

https://www.cbinsights.com/research/report/wework-strategy-teardown/