产业细分下的城市更新“王牌”| 大咖访谈_风闻

作者丨雨禾 编辑丨李江涛

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

今年年初，位于北京东城区的灯市口地铁上盖出现了一个特别的存量改造项目——亿达·圣元荟。

说它特别，是因为它第一次同时把餐饮、办公、公寓和美术馆4种业态融合在1.5万方的小体量商业项目里。

大体量商业综合体常见，1.5万方小体量却不常有；带健身房、咖啡厅的共享空间常见，可同时配套美术馆和美食广场的却只此一家。

在存量改造市场已经日渐成熟的当下，圣元荟项目精准定位文化艺术产业，锁定中小企业客群，以细分产业入局，生生打开了一扇窗口，让我们看到产业细分下城市存量改造的另一种可能。

该项目的“操盘手”亿达置业成立于2017年，是城市更新赛道的“新兵”，可身上却有不少值得人侧目的标签，如：“不复制”、“管理自主”、“精炼团队”。

亿达置业总裁 吕沙

01 不复制

亿达置业瞄准北京，以轻资产模式入市，专做城市更新。

有别于传统房地产，城市更新的根本还是产业升级、消费升级推动的内容升级和城市面貌革新。

而从项目本身出发，按照其特有的属性推导出适合它的细分产业，再定制发展方向、优化业态配置，可以说是亿达置业城市更新的内在逻辑。

亿达置业总裁吕沙看来，每个项目都有它独特的“气质”和最适配的客群，在不了解项目属性的时候不宜盲目复制和规模扩张。

目前，亿达置业已在北京落子两个项目：亿达·圣元荟和百富国际大厦B座。

这两个项目的风格、定位完全不同。

亿达·圣元荟项目定位中小型文化企业，力求在1.5万方的体量里打造一个成熟的文化艺术生态圈。

该项目位于“故宫以东”的东城，这里近几年艺术氛围日渐浓厚，且以中国美术馆为核心向外辐射，形成了新的艺术文化聚落。

定位于艺术产业是区域氛围决定的，而锁定中小企业可以说是项目本身特质和目标客群之间的双向选择。

亿达·圣元荟项目位于灯市口地铁上盖，公共交通优势明显，办公空间共四层3000平米，内部空间区隔独立性强，这些因素都更适配于中小企业。

因此，圣元荟项目的各业态配置也都基于这项前期定位。如高性价比的FUNLIVE方隅公寓、适合年轻人口味的美食底商，以及专为艺术产业服务的亿达时代美术馆。

美术馆内部除了提供展览展示空间，还将结合企业需求提供线下产品发布，在提高文化质量和需求的同时，推动文化艺术业态的升级发展。

而对于百富国际大厦，“我们想把它打造成类甲级项目，以服务留住客户，打造属于它的产业生态环境。”吕沙如是说。

该项目整体约有五万七千平米的体量，其中底座部分的三层6000平米已与WeWork合作，打造为年轻有活力的共享办公空间。

考虑到该项目的区位和体量，其余一部分空间计划实施大客户定制，目前已经提上日程。另外，为了提高整体存量空间的服务品质，准备打造贯通全楼层的共享会议室。

吕沙表示，在找准自己的产业定位后，这里也不排除会出现“公寓+办公”模式，以服务为主线的办公生态将为这个项目重新赋能。

“存量改造是趋势，但我们不求快，保证一年一个项目的速度，宗旨是深度挖掘每个项目特有的存量资产价值，使每个项目都独特而饱满。”

未来一段时间，亿达置业将继续深耕北京，探索城市更新项目中的细分产业模式。

精耕细作、稳中求新，亿达置业正在以十足的耐心打磨着自己的城市更新作品。

位于灯市口地铁上盖的亿达·圣元荟

02 管理自主

在现阶段，亿达置业需要完全的自主权去充分探索边界，尝试各种可能。

为了在产品打磨过程中取得完全的自主权，亿达置业一直在避免被资本“绑架”。

为了减少影响因素，探寻真正符合自己心意的产品模式，亿达置业在前期并未高调宣传，更没有大额融资。

前期，从产品定位到业态布局再到管理逻辑探索，亿达置业需要一定的自主空间，以开放的心态去大胆尝试，找到最契合发展需求的产品。

在这个过程中，它的合作模式是开放的，但对产品质量和定位却有自己的坚持。

作为亿达控股的全资子公司，亿达置业也传承了亿达品牌的踏实、沉稳和匠心，希望在城市更新领域真正做出属于自己的特色产品。

以亿达·圣元荟项目为例，该项目虽定位在文化艺术产业，却同时融合了居住、办公、商业、艺术馆四种业态，既有自营品牌也有内容运营合作，若没有前置的规划和整体把控很容易沦为各自为政的“四不像”项目。

而圣元荟所呈现出各业态格调的一致性，可以说是整个团队在前端投拓、招商等各个环节严格把关的结果。

入驻圣元荟的所有餐饮商铺无一不经过团队的精筛细选，既对内符合空间用户定位，也能对外满足年轻群体对美食的需求。

像东四香辣蟹、河沿肉饼都是必打卡美食店，而诞生于东四八条胡同深处悠航鲜啤的入驻，可以说是文艺青年们的福利。

南楼整栋为居住业态，与方隅FUNLIVE合作，北楼4-8层为联合办公，由自营品牌中间态负责运营。美术馆计划十月启幕，并将由亿达文化事业部负责运营。

多业态、多模式的相互赋能，为构建艺术文化生态提供了必要条件。

以项目为核心、锁定细分产业，打造小规模产业生态是亿达置业的初心，而这背后所有的坚持也都围绕一个核心，即真正为存量空间赋能。

百富国际大厦B座

03 精炼团队

“我们团队只有12个人” 。

一个极其精炼的团队，兼顾了前端投拓、投资测算、资产管理、工程管理、物业管理、办公空间运营、租赁招商等多项工作。

在团队组建和经营方向上，它更像一家基金公司。

吕沙说：“基金公司的管理方式值得我们学习，一是核心团队的精简，二是数字化的考核基准”。

基金公司业务条线简洁，一个人负责整条业务线的资产管理，很可能21万平米的项目，只有两个负责人。

虽然亿达置业的核心团队人员有限，但是工作效率却值得肯定。作为团队的一员，这里每个人的能力都可以得到充分体现，他们或是有丰富甲级写字楼经验的地产界精英，或有丰富的共享空间运营经验。

如亿达·圣元荟项目改造，除去前期策划的筹备期，从开始动工到竣工交付仅用了120天。

精炼的人员构成同时也缩减了多环节沟通与跨部门协同中的时间成本，这也是该团队可以实现高效运转的一大主因。

在吕沙眼里，亿达置业是一个站在巨人肩膀上创业的新兴团队，在管理运营模式上正在探索、尝试、创新。

而可以实现如此精简高效的人员配置，一部分取决于人才自身素质和团队目标的一致性，更主要的则在于它善于“借力”，与客户们建立了强大的伙伴关系。

以较为成熟的圣元荟项目为例，目前，该空间已入驻客户约两百人，企业涵盖文创、艺术、传媒等多个文化细分领域。

“这些文化企业的年轻人，有活力、有创意、有想法，在活动策划和合作产品开发上他们也会提供很多建议”。

这里的活动均围绕文化主题展开，以合作模式实现，目前他们有长期合作的戏剧社，定期举办一人一故事剧场主题演出；与硬核喜剧合作，每周举办一场脱口秀；与已入驻的愿马文化合作推出了带有亿达圣元荟logo的笔记本；与出版公司合作文创展览等等。

在汇集了大量文化企业资源后，圣元荟这个文化对接平台被用“活”了，既节省了活动策划的人力成本，还更好地服务了客户，拉近了圣元荟与客户间的距离，彼此间的信任也更坚固。

用吕沙的话来说，“客户服务是运营团队的核心能力，筛选符合气质的高品质客户是我们运营团队的主要工作，从效果来看，做得非常好”。

在与客户的互动中，空间内的产业生态形成了“活”的循环，焕发新生。

实现楼宇从内到外的双重蜕变，通过构建产业生态绽放存量资产价值，已经成为亿达置业在竞争激烈的存量市场中的真正“王牌”。

问：亿达置业是在什么背景和契机下想到切入城市更新赛道的？

吕沙：2017年2月亿达置业成立，同年9月份拿下了百富国际大厦项目，2018年8月份拿到亿达圣元荟项目。我们想在城市更新领域精耕细作，而不是大肆扩张，以一年一个项目的速度，把每个项目做好。

我们最初定位在一线城市核心区位的老旧建筑改造，做城市更新，年代越久的项目位置会越靠近核心、改造的对比度也会越大。圣元荟项目就处于这样一个核心区位，有好处也有坏处。这里可能是商业区但不是传统的商务区，对于我们的产品来讲帮助是有限的，周围的办公支持、商业支持一定比不过CBD和中关村这些区位，因此在产品定位上一定要脱颖而出。

问：亿达置业现在有没有向新一线进军的想法？

吕沙：因为团队核心力量还是集中在北京，而且目前的两个项目也都落子北京，虽然上海、深圳、杭州、武汉与我们有合作意向，但是我们前期还是想精耕细作，深耕北京存量市场。

问：亿达置业现有的两个项目都是轻资产模式，今后有没有轻重结合的考虑？

吕沙：轻重结合是我们的目标，不排除未来会有重资产项目，只是目前还没有合适的机会。

问：亿达置业有没有对标企业？它的发展方向是怎样的？

吕沙：我们是一个站在巨人肩膀上创业的新型团队，正在不断探索和尝试，市场上还没有这么综合性可以对标的企业。

最早我们对标过高和资本、基汇资本，这些都是在城市更新领域比较成功的企业，包括现在万科等企业都在尝试在做城市更新项目。

以圣元荟项目为例，该项目总面积1.5万平米。在这个项目中，我们一直在突出自己的两个能力：一是选择项目的能力；二是快速为项目定位的能力。我们之所以要对标基金公司主要是因为基金的方式是我们最应学习的，一是核心团队的精简，二是数字化考核基准，时间、速度都是最关键的一些指标。

圣元荟项目在商务谈判阶段就已经精准定位了，经过一年左右时间，我们做过无数次复盘，现在是精准定位，没有任何偏差。另外一个是我们的改造速度，我们只用了120天就开业，在行业里，作为新的地产公司，所有的团队都是在这个项目开始磨合的，改造速度之快超乎了预期。

在这个项目中我们还在不断尝试，快速拿项目、改造、租赁呈现的是基金的良性循环，但是我们这个项目是买断金融权的，在15年、20年之内不能退出，因此在这种情况下要触及到产品端，而对于基金公司来说，他们只是单纯作为业主，不涉及产品。对于我们而言，持有的15年、20年中，要有足以维持这段时间生存的内容。因此推出了中间态这个办公产品，我们也避免说自己是联合办公或共享办公，我们更想做的是一个精品办公，核心是打造文化产业聚集，回到了我们的老本行，我们是产业园出身，最大的优势是做产业聚集，这是我们的强项，这个项目就是在尝试做城市的文化产业聚集。我们想做的这个办公空间核心是文化，结合2000平米的艺术馆形成文化互动，所以说很难找到一个真正与我们可以对标的公司。

东西城合并后的中央商务区很注重文化产业打造，我们与区里做了很紧密的沟通，刚刚国际设计周也在我们这里开设了分会场。究竟接下来我们要打造怎么样的文化聚集，自己的艺术馆怎么运营，这需要核心筹划能力。目前，我们已经决定拿出一整层与文化协会，书画协会合作，协会搬来我们这里办公，扶持一批年轻的艺术家，其实是在一个空间里打造一个生态循环。商业部分暂且不说，艺术馆是要与办公产业有互动的，南楼做了一个高端的公寓，今年5月1日正式入市，入驻速度很快，定价14000一个月，单看定价并不低，但是北京这样的城市，核心区对居住还是有很大的刚性需求。

旧改项目有他本身的局限，比如说外立面，目前看到的是我们尽最大努力做的优化，好处是便捷，坏处是不能动，错失了很多大型客户，结合项目本身特点，我们要更好地满足小客户散租市场。

另一个局限就是停车场，虽然我们已经尽了最大的努力在院子里争取到20多个车位，但实际上大企业对停车的需求还是蛮大的。正是因为这些因素，我们有了现在的定位。

从核心上来讲，我们在利润模式上对标基金公司，但从产品端来看市场上目前还没有可对标的公司。

问：中间态办公品牌是基于圣元荟这个特定项目产生的，那么，中间态品牌成熟后还会继续扩张吗？

吕沙：我们确实是先有项目后有定位、再有艺术馆，接着推导出的中间态。目前，我们对中间态的期望是真正打造一个文化产业的聚集。在中间态所处的区域里，有刚从798搬到隆福寺的木木，也有一些其他美术馆，都是在文化界比较知名的，但他们并不是综合体，他们里面可能会有商户、餐饮。而我们的不同之处在于，真正希望把艺术家留住，我们希望他不只是过来办展览，而且还能在这里办公，我们希望打造这样的生态圈。中间态未来会有复制，但是还是只限于自己的产品内，且形式也会比较灵活。像百富项目里也会有中间态这个产品，只不过会以整层的会议室形式呈现出来。

百富我们想打造成类甲级项目，通过服务吸引客户、留住客户以及打造产业生态环境。我们计划会在百富里面做一个共享会议室的楼层，打造不同规格的会议室，为楼里的客户节省出自己的面积和成本，为他们提供更好的服务。

百富项目一共有27层，目前底座3层约6000平米已经与WeWork合作，打造了年轻化的联合办公空间，高层部分也有分区，不排除公寓加办公的模式，打造出属于他自己的生态圈，形成有底商、联合办公、公寓、正常办公的办公生态。