警报拉响，这四种城市当心了_风闻

文|凯风

来源：国民经略（guominjinglve）

普涨时代已经结束。

楼市进入下半场。无论是一二线城市，还是三四线城市；无论是前期横盘的城市，还是一直上行的城市，都将面临基本面的洗牌。

谁能承受住基本面的考验？哪些城市未来的风险最大？

01

三不靠的三四线城市

这两年，唱衰三四线似乎成了一种趋势。

然而，中国天南地北何其之大。即便同为三四线城市，但无论是地理区位、资源禀赋还是经济发展水平，都存在天壤之别。

珠海、惠州都是三四线，嘉兴、南通也是三四线，燕郊甚至连三四线都不算，而铁岭、驻马店、内江同样属于三四线，这些三四线有相同之处吗？

所以，相比一二线、三四线这种简单的两分法，更合理的是以都市圈和城市群作为区分。

换言之，三不靠的三四线城市才需要谨慎：不靠近省会、不靠近大都市圈、不靠近大城市群。

众所周知，中国未来的城镇化战略已经相当明确，核心是“以中心城市引领城市群”，而“中心城市和城市群”成为空间结构的主要形态。这在《一锤定音，“大城市化”来了！》一文有详细论述。

换句话说，中心城市、都市圈和城市群的地位日益提升，只要在这些区域辐射范围之内，即便是三四线城市，未来前景也会十分可观。

可以说，如果在强省会、国家中心城市乃是先行示范区城市的辐射范围之内，那么这些三四线城市的价值丝毫不弱于一些内地的弱二线省会。

02

棚改依赖度过高的城市

过去几年，中国楼市被棚改及棚改货币化深深改变。

棚改只是拆旧建新，而棚改货币化则是央行发行基础货币进行定向放水。正是在棚改及棚改货币化的支撑之下，三四线城市才会取得这一轮令人意外的上行。

然而，棚改总有结束的一天，而棚改货币化的动能也会逐步走向衰竭，那些过度依赖棚改的城市，必将面临一轮基本面的洗牌。

**其一，棚改规模大幅削减，从去年的580万套削减到今年的285万套。**据住建部官网消息，2019年1至7月，全国已开工约207万套，占年度目标任务的71.6%。

这不仅意味着棚改大幅退潮，更意味着下半年的棚改余量所剩无几。而按照2020年完成棚改的任务部署，棚改离正式落幕已经为时不远。

**其二，棚改货币化的支撑动能正在减弱。**棚改货币化最大的支撑就在于央行的PSL贷款，这一贷款已经连续5个月“零投放”。

9月初，央行发布消息，2019年8月，人民银行未对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行发放抵押补充贷款。

注意，这里的抵押补充贷款，即PSL，正是棚改货币化的资金来源。事实上，从4月份开始，棚改贷款就是“零投放”的状态；换言之，PSL已经连续第五个月零投放。

PSL连续零投放，那么棚改的另一大支撑，棚改专项债是否进行了扩张？

其实也没有。就在本月的国常会上，出于稳增长的需要，“加快专项债发行使用，带动有效投资支持补短板扩内需”被重点提及。

然而， 这一政策随即被打了一个巨大的补丁：不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。

可以说，棚改及棚改货币化扩张的动力基本不复存在。

那么，在过去两三年，过度依赖棚改的城市，或者说棚改计划出现大幅腰斩乃至削减70%以上的省份，需要尤其注意棚改动能退潮之后的冲击。

03

楼市杠杆率过高的城市

杠杆，说的就是负债。杠杆过高，自然意味着现金收入不足以支撑债务的扩张。

关于楼市杠杆率的高低，主要是以居民总债务/GDP之比作为衡量标准，在国际上，这一比值超过65%，就会影响金融稳定。

于全国而言，2019年上半年，居民部门杠杆率持续上升，从2018年末的53.2%增加到2019年二季度的55.3%，创下历史新高。

这一数字，虽然离65%的风险阀门还有一定距离。但在2008年时，居民杠杆率还只有18%。

10年多时间，从18%跃升到55.3%，相当于翻了三倍，增速远超发达国家。

于城市来说，大多数一二线城市居民杠杆率都超出了55%的平均水平，部分城市甚至超过了100%。

这是主要代表性城市的居民部门杠杆率：

楼市杠杆率最高的十大城市分别是：

杭州（103.2%）、厦门（96.3%）、温州（91.1%）、海口（83.8%）、深圳（82.3%）、珠海（75.6%）、广州（73.4%）、南京（71.3%）、上海（68.2%）、合肥（66%）。

这还是拿居民总债务与GDP进行对比，如果用贷款总额/存款总额进行对比，那么部分城市的杠杆率，更是超乎想象。

这是主要城市的资金杠杆率（贷款总额/存款总额）：

不难发现，有8个城市的资金杠杆率（贷款/存款）超过了100%：

厦门（172.2%）、深圳（144.4%）、杭州（136.7%）、合肥（127.4%）、南京（128.6%）、珠海（124.3%）、苏州（107.5%）、广州（101.9%）

综合来看，居民杠杆率和资金杠杆率双双过高的城市，主要有这六个：厦门、杭州、深圳、珠海、合肥、南京。

显然，如果城市经济增长强劲、收入持续增长而外来资金源源不断，那么高杠杆就不成问题。

如果基本面并非想象中的那么良好，那么问题就出来了。

04

外来投资客过多的城市

一个城市的楼市是否坚挺，要看是否有足够的刚需作为支撑。

没有本地刚需支撑的城市，楼市容易大涨，同样也容易大落。

在宽松期容易大涨，而在调整期容易大跌，有炒作的潜力，却没有抗风险的能力，这是过度依赖外来投资客楼市的通性。

哪些城市对外来投资客的依赖度最高？

**一种是旅游城市。**旅游城市最擅长炒作宜居、旅居、海景价值稀缺等元素，但真正景色稀缺的城市并不多，知名度之大如三亚尚且会出现大起大落，遑论其他小的旅游城市？

且不说全省限购这种突发政策带来的冲击，即便没有任何楼市调控，过度炒作的旅游城市也会出现价值回归，山东乳山海景房的遭遇，早已说明了这一点。这在《房价跌回十年前，这类城市要当心！》一文有详细论述。

**第二种是始终没有上马限购的区域。**可以说，限购相当于给城市价值进行了一波筛选。一个城市之所以会限购，必然背后房价蠢蠢欲动。相反，从来没有诉诸限购政策的城市，大门向所有投资客敞开的城市，楼市的动能已经消耗殆尽，未来会存在一定风险。

**第三种是海外投资，尤其是东南亚区域。**拿“金边是下一个深圳”作为宣传噱头，实质上这些区域玩的都是击鼓传花的游戏。看起来是海外投资，实际上都是国人的炒房游戏。

所以，还是那句话，蒙眼买房的时代已经过去，每个人都要拿好自己的钱。