是“金九银十”还是要“过冬”？_风闻

原创： 梁云风  来源：秦朔朋友圈

去年9月，万科召开秋季例会时，会场墙上打满了标语，所有的标语都只有三个字——“活下去”。虽然当时有不少人质疑万科哗众取宠，但这三个字成了2018年地产圈最热的词。

一年之后的今天，“活下去”成了不少房企没有喊出来，但在心里默念的词。

“金九银十”，全员卖房过冬，成了不少房企迫不得已的选择。

年关难过年年过

房子难卖，入秋转冬，似乎更多的是大环境下的情绪表现。

从最近房企的中期财报中，确实可见有上市房企处境不佳。以“华南五虎”之一的富力为例，上半年权益销售额仅为602.2亿元，占其全年销售目标1600亿的37.64%，7月份起，富力已经开始全员卖房，要求公司财务、开发、工程等部门均应以销售为中心开展工作，全力以赴配合销售目标的达成。另一家房企世茂股份上半年合同金额122亿元，同比减少24%，完成年度300亿元目标的41%；实现销售签约面积约57万平方米，同比减少34%。

当然，处境艰难的不止富力和世茂，但从整个上市房企的整体表现来看，数据不能算惊艳，但绝对说不上难看。

新民周刊一份统计数据显示，A股119家房企合计营业收入为9156.7亿元，同比2018年同期上涨了26.7%。合计净利润达到了869.8亿元，净利润率为9.5%。在大环境并不好的情况下，房地产行业依然保持着旺盛的向上动力。

**但好看的数据后面，房企的分化也越来越明显。**在上市房企中，龙头房企依然占据着“二八定律”中那个稳稳的“八”。万科、碧桂园、融创2019上半年的营收均保持超过30%的增速，净利润增速也在20%以上，融创、阳光城、金科股份等房企2019上半年净利润增速甚至高于40%。以融创为例，上半年实现收入768.4亿元，同比增长64.9%；净利润102.9亿元，同比增长61.7%。

另一方面，“二”的那一端变现并不显眼，最主要的是利润率下滑，而又以中小房企为主。在上半年的上市公司中，利润下滑较多的，既有港股的旭辉控股、九龙仓、华南城、朗诗绿色、花样年、中泛控股、力宝等，也有A股的中交地产、中洲控股、深振业、万通地产、天津松江、合肥城建、花样年、美好置业等房企。其中旭辉在上半年的合同销售排行榜上还高居第14位（克而瑞数据）。

总体来看，年关难过年年过，去年9月，媒体上众口一词“入秋过冬”，今年似乎又是同样的调调。房地产行业，从不让人失望。

不过，进入九月，传统的“金九银十”也随之而来，恒大、万科等头部房企的促销大战又来了，恒大再次启动全员营销抢跑“金九银十”，希望再现今年三四月“小阳春”的成绩；万科在天津、青岛、济南等地的部分楼盘有促销举措。

今年年关到底如何，就要看“金九银十”的成色了。

下半年楼市怎么走？

虽然从上半年数据来看，地产依然保持着增长潜力，但影响下半年具体走向的指标还应该注意。

**首先是融资渠道收紧。**5月17日银保监会发布23号文，重点整治金融乱象，严查信贷管理和影子银行，融资难度加大，令一些房企对土地市场的态度更趋谨慎。从今年5月底开始，多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。7月份开始，由于房企融资环境进一步收紧，开发贷、企业信托、海外融资渠道受限，7月起连续5次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策，8月初再次明确针对32个城市检查，约束房地产贷款额度。

重压之下，房企资金压力再度升级，拿地更加谨慎。孙宏斌8月22日在公司中期业绩会上表示，融创自今年5月份起已基本停止在公开市场拿地。旭辉集团董事长林中也表示，下半年会减慢进入新城市，优先聚焦深耕已有城市。

**融资收紧的效果，很快就在土拍市场得到反映。**在各类调控政策叠加的基础上，土拍市场持续降温，易居房地产研究院最新发布的《2019年8月40城土地市场报告》显示，8月份，40城整体土地成交面积环比下降16.9%，平均土地成交均价环比下跌1.8%，量价齐跌。与此同时，40城市土地出让收入环比下跌30.3%。

土拍的效果，在分类调控背景下，各类城市表现也不尽相同，“一城一策”的调控政策成效显著。8月，三类城市的土地交易面积均出现下降。其中，一线城市环比下降4成，二线城市下降17.1%，三线城市下降5.7%。易居研究院研究员王若辰认为，土地市场量价齐跌主要在一线和三线城市，二线城市土地面积下降，地价微幅上涨，但涨幅明显收窄，随着土地成交量的下降，预计地价也很快将由涨转跌。

此外，还有一个数据，能看出今年下半年楼市的走向，那就是政策调控次数。数据显示，今年前8月，全国房地产调控政策高达367次，累计次数刷新了房地产调控记录，仅8月份中央和各地出台的房地产调控政策多达60次。

政策调控的加强，从影响来看是把双刃剑。从积极的角度来看，这说明，地产行业依旧被高度重视，房价动荡起伏的可能性不大，特别是7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，地产高起高落的时代已经一去不复返了。而且还可以坚信的是，“房住不炒”这项政策已经保持了近三年，在这个意义上，政策的定力说明，从远期来看，让住房市场回归基本的民生属性是政策的大方向。

但从消极的角度来看，调控越多，地产行业的市场属性就越偏离，价格规律的作用就越小，即使在九、十月的促销中，也很难真正看到与市场需求相匹配的价格。

从当前政策传导下来的影响以及各类降价促销来看，下半年房价短期降温应该没有问题，以价换量是常规操作，但随着后续房企销售业绩的实现，以及12月份邻近春节，又是一波返乡购房潮，房价重新上涨也是大概率事件。总体而言，房地产市场依然处于上升期，这个大前提并未改变。

也许还是那句话：年年都“过冬”，来年又一春。