龙湖地产悲剧：放声大哭的业主背后，是失控的开放商_风闻

文 | 头号备胎

在1940年的冬天，马奇诺防线的英法联军像往常一样掏出香槟和烟熏火腿，围着壁炉等着德国人过来打斗地主。

等来等去，底层指挥官架不住牌瘾发作，急忙请示上级：为什么德国人今天不见了？

总部没当回事，毕竟这可是花费了几十亿法郎建起的马奇诺防线，在这里你甚至可以召开一场几十万人的新闻发布会。

西线无战事，已经不止一个冬天。

 01

龙湖的故事发生在2019年8月26日。

一位男子在香港龙湖地产中期业绩发布会上，公开diss了吴小姐。

刚说出“没有故事就是好故事”的龙湖董事长吴亚军女士，后脚就看着一名自称龙湖长沙业主的男子让发布会变成了大型事故现场：

“……我不得不来，我想问一下吴女士 （龙湖集团董事长吴亚军），您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词？龙湖在长沙的楼盘都在维权，无一例外。……我们业主，您知不知道龙湖新风（音）系统的进气口和燃气出气口只有五十公分。吴女士，我很钦佩您，我听说您是因为您买房子不满意才创办了龙湖，我不知道为什么会成这个样子，真的，我不知道，不知道为什么会成这个样子（哽咽），我跟龙湖沟通多少次……”

有一个买不起房子的不知名网友留言到：DK互换，评论过万。

视频一出，很多人忙着去考证该男子的身份。

笔者认为，该男子很可能是吴小姐的秘书。

毕竟，不是每个维权的龙湖业主都能像此男子一样，能牢记吴小姐的出行，熟悉吴小姐的历史。

一张机票，一场演讲，贴身随行，说走就走。

更没有太多的机会登上银幕，没有机会跨级去询问吴小姐：

近来的龙湖可有维权事故？

但若该男子所言非虚，长沙业主维权被黑社会围攻，业主请愿派出代表，千山万水，突破层层险阻，就为了见龙湖大当家一面。

这不像维权，倒成了上访。

 02

 村上春树在十多年前领取耶路撒冷文学奖之时，曾发表演讲：

“在高大坚硬的墙和鸡蛋之间，我永远站在鸡蛋那方。”

其实，社会舆论热度的核心并不偏重于事件本身的矛盾引爆点，而是多从社会心理角度去评判：人群自觉强势多为不正义，便站在了弱势的另一边。

中国经济的半壁江山要看房地产，而龙湖集团作为一家规模已破千亿的房企，在公众视野聚光灯下，一举一动都牵动着大众的神经。

此次维权事故一出，舆论哗然。

其实，龙湖近几年在全国各地的楼盘，房屋所涉质量问题早已琳琅满目：龙湖集团在京郊古北水镇的长城源著，房屋出现楼梯塌陷、墙皮掉落、墙体渗水系列问题；

济南的龙湖春江郦城，大量业主收房不到两月，客厅、厨房、卧室、阳台的天花板均出现大面积漏水，漏水又导致电线漏电短路，电梯也频频停运；

长沙的龙湖天宸原著，业主于收楼前期发现房屋里地板裂缝密布，每条裂缝均有1厘米宽；

南京的龙湖春江郦城工地塌陷，导致附近居民楼体开裂，数十位住户当即被要求紧急撤离……

除了质量问题不过关，龙湖在与业主签订合同时也出现了欺骗的嫌疑。

据法治青岛报道，“2017年3月，位于山东青岛市市北区开封路19号的龙湖春江郦城项目开始销售。许多购房者签订购房合同时，合同里约定了每平方米2500元的装修内容。但到了今年6月28日交房时，业主们在销售人员的安排下签订了这样那样的合同后，到房子里一看，居然交付的是毛坯房。更为让人匪夷所思的是，听信了龙湖销售人员不签合同不能交房验房的说辞，急匆匆签字的业主们才发现，在所签的合同中，居然有一个合同是业主们接受毛坯交付。”

此外，在2010年之后，社会开始传出龙湖集团业主维权的消息。2015年后，业主维权声势愈大，甚至出现“龙湖维权网”。

人们想不明白，这家被绿城宋卫平称为“唯一竞争对手”的龙湖，被万科王石对细节服务赞誉为“可怕”的龙湖，为何偏偏到了现在，却变成了业主维权的典型。

但其实近几年，维权事件不仅龙湖集团频发，中国房地产行业前十乃至行业百强，维权声也此起彼伏。

据资料显示，2018年，全国消协组织受理房屋建材类的投诉有27916件，比2017年增加30%；房屋装修及物业服务类的投诉有17352件，比2017年增加100.6%。今年上半年，房屋建材类的投诉有14343件，房屋装修及物业服务类的投诉有8473件。

或许，此次龙湖维权不单纯是一个社会事件，更是如今中国房地产乱象丛生的缩影。

在掏空几代人的钱包，背负几十年的房贷之后，中国现在的年轻人又得吞下维权的苦果。

其实，如果我们不是鸡蛋，也不用站在鸡蛋一边。

 03

中国足球赢球了，你可以怪天气不好，草地太滑，甚至你可以怪黄旭东灌了于大宝一口毒奶。

但你不能说中国足球输得多了，就一定会赢。

龙湖曾公开表示，龙湖本身对产品质量要求非常苛刻，但由于龙湖全国已进驻了44个城市，在建或者交付的项目非常多。

所以……..

凡事不能太玄学。

龙湖集团在当下业主维权事故多发，很大的原因不在于规模体量过大，而在于企业自身为了追求极致的发展速度，对产品质量的把握已经脱离安全的阀门。

今年5月16日，美国《福布斯》杂志发布2019年全球上市公司2000强榜单。龙湖集团已跃居榜单第345位，比去年大幅攀升149位。

而在龙湖集团8月26日公布的2019年半年报中显示，1-6月，公司合同销售额达1056.2亿元，同比增长8.8%；实现销售收入385.7亿元，同比增长42.2%。

而这样的发展速度，只是龙湖近几年规模飙升的一个缩影。

据资料显示，龙湖在2016至2019 年中，分别实现881.4亿元、1560.8亿元、2006.4亿元、1056.2亿元销售金额，其中2017年的销售额增速高达77.1%。

而在龙湖在这几年高增长的背后，核心是将高周转发挥到了极致。2012年以来，龙湖地产每年都要对外宣传自己对高周转的坚持。

但在当时，龙湖的高周转的核心是以价换量，虽然没有像早期一样出现惊艳的作品，但是龙湖依旧在坚持自己的质量，市场也没有过多的维权事件发生。

但在同年，万科提出了“5986”高周转模式，即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”。

某些更具想象力的开发商，更是将万科推出的高周转进行了提速，实行“3456”模式——“3个月开发，4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”。

到了2015年以后，房企市场终于剧变。当年的房地产企业营收纷纷破千亿，龙头的万科和恒大营收更是突破3000亿，整个房地产市场的体量也膨胀到了15万亿。

在2014年、15年，龙湖的营收分别是492.9亿、545.4亿元，要想进军千亿房企，龙湖还差一个龙湖。

看着几位带头大哥放开手脚，喝酒吃肉，而原先身边的一众小弟，也纷纷变成了大哥，龙湖心里很不是滋味。

更严峻的是，在当时的房地产行业，一旦失去了规模，就失去了市场，就意味着要被淘汰。

在2015年以后，龙湖一改以往策略，开始疯狂拿地，快速开发，高效出货。而龙湖全国布局的44城，地王频现。

终于到了2018年，龙湖的营业额突破千亿大关。

可高周转就像一针兴奋剂，可以让一家公司的规模迅速扩大，但高周转带来了高负债率，就要求存量的高去化率回笼资金，再加速周转，房企的资金流始终紧绷。

当投资成为刚需，而在土地成本、建安成本、销售成本节节上涨，销售价格又被限定，房企利润就会被摊薄。

但为了获得利润，开发商极大可能为了节减成本，牺牲了楼盘的建筑质量。毕竟生意就是生意，公司不能亏钱。最后的最后，副作用又得让业主服下。

 04

在中国，没有哪个行业能像房地产一样，在跌宕的经济周期中可以一路昂扬向上。

当国家“不将房地产作为短期刺激经济手段”基调放出后，这个行业立马叫苦难堪——“融资难了，卖房难了，赚钱难了。”

可当雪崩来临之时，没有一片雪花是无辜的。

我们有理由相信，作为能掌舵龙湖二十余年，在复杂的经济形势中，一次又一次地看清市场趋势，并顺势而为，终将龙湖成功打造成一家中国房企巨头的吴亚军女士，绝对能意识到如今龙湖维权事故的症结所在。

在二十多年前，吴女士因为自己所买的房间质量不好而着手创办龙湖，走上了用好房子改变世界的道路。

可这二十多年走来，吴亚军女士或许也对市场“劣币驱逐良币”感到过深深的无奈。

而现在的她，已不全是一位追梦人，更是一位坐拥27000余人团队的领导。天要下雨，人要吃饭。吴女士思维方式的改变，已经让龙湖渐渐偏离了安全区。

其实，一家公司的成功原因可以有很多，可以靠品牌建设，战略规划，以及“善待你一生”这样出彩的营销。

但想淡出历史，失去人心就够了。

对于老百姓来说，相比龙湖漂亮的财报，他们更关心能否拥有一套好房子。毕竟这是我们一辈子的家。

而对于龙湖和吴亚军女士来说，下一个五年或十年，即使你有千亿万亿的经济规模，固若金汤的销售团队，一流的文案和营销保驾护航。

但龙湖的马奇诺防线在人心面前，难免脆的像张意大利薄饼。

（完）