这可能是史上最冷的“金九银十”，开发商还能撑多久？_风闻
观察者网用户_243807-2019-09-03 13:12
文|凯风
这可能是最近几年最冷的“金九银十”。
在地产行业，九月十月向来是促销旺季，重要性远远高过三五月所谓的“小阳春”。向来可以说，金九银十的市场形势，足以决定整年的走势。
**然而，从去年开始，“金九银十”就已失灵。**到了今年，“楼市小阳春”在4月份就戛然而止，而“金九银十”没到之前，市场就已听取“冷”声一片。
广州、天津、武汉等地房价已经开始松动，重庆、济南、杭州、合肥等地的二手房挂牌量创出新高，百强房企权益销售金额出现负增长，多个开发商停止拿地……
没了“金九银十”，开发商还能撑多久？
01
这一次，房地产市场的严峻超乎以往。
全国商品房销售面积负增长，早已不是新鲜事。而进入8月以来，从一二线到三四线，商品房成交量都开始出现下滑。
先看国家统计局数据，今年1-7月份，全国商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%。而在过去几年，商品房销售面积基本都还是两位数的增速。
如果认为官方数据覆盖范围太广，不足以作为参考。那么第三方市场监测的数据，足以说明更多问题。
根据克而瑞数据，今年8月，一二三线城市新房成交量全部出现下滑：
一线城市新房成交量环比下降10%，同比下跌7%。二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为3%和6%。
与新房相比，二手房情况同样不容乐观。
数据显示，截至8月28日，易居研究院监测的13城8月二手房成交量为6.49万套，环比下降18.2%，同比下降9.8%。
与此同时，重庆、成都、武汉等地的二手房挂牌量纷纷创出新高。重庆高达11.4万套，成都10.8万套，武汉9.99万套，相比去年同期全部翻倍。
这反映出楼市调控加码之下，市场的抛售情绪和变现情绪是何其强烈。
02
当高增长不复存在，全国房地产大盘见顶之后，开发商就将面临存量博弈的激烈竞争。
据克而瑞数据，8月百强房企权益口径业绩较7月环比跌幅为-1.7%。今年1-8月，中国最大的三大房企碧桂园、恒大、万科，权益销售同时出现负增长。
对于开发商来说，这还只是开始。
03
开发商最怕的不是房价下跌，而是没人接盘和无处融资。
在楼市里，购房者最怕房价下跌，因为房价下跌意味着资产贬值，意味着原来的房贷相比房价负担更重。
与购房者不同，开发商最在乎的现金流。
房地产是信贷驱动型的，以高杠杆、高债务和高周转著称。碧桂园的房子快到“4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”，一笔资金一年可以滚动两次，这就是高周转的力量。
然而，所有的高周转都是以市场上行和政策宽松作为基础的。
如果市场不再上行，哪怕只是横盘，对于开发商来说，就会失去大幅扩张的基础。横盘，意味着存量博弈，而存量博弈，向来赤膊相见、你死我活。
**如果政策不再宽松，哪怕只是收紧融资，对于开发商来说，就可谓釜底抽薪，**没有了融资渠道，原来的高负债没法周转，原来的高周转没法持续，原来的高杠杆面临风险。
恰恰，这一次面临的是市场横盘和政策收紧的双重挤压。
04
这一次调控是**“釜底抽薪”**式的，切中了房地产的根本命脉。
房地产是信贷驱动的，限制了信贷扩张，就从根本上限制了房地产的扩张。这一次的釜底抽薪，双招并出，既针对开发商，也针对购房者。
先说开发商，房地产正在面临最严重的“钱荒”，说是融资“凛冬”一点都不夸张。
近日，有媒体报道，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。
在此之前，房地产信托融资、外债融资就已受到限制，而房地产资金违规流入房地产则在严厉打击之列。
在房地产各项融资来源中，开发贷占比约为20%，信托、委托贷款等非标融资约占10%，海外融资不到5%，销售回款占40%左右。
所以，一旦开发贷、信托、外债融资受限，加上房地产销售下滑，开发商的融资就将全面受限，降价促销就或许为时不远。（参阅《注意，新一轮楼市降价来了！》）
05
再看购房者，央行的LPR机制的横空出世，给渴望降息的投资者浇了一盆冷水。
新LPR机制的要害在于，让利率跟随市场而浮动，从而降低企业融资成本。但楼市另有规则，实际利率走的是**“LPR加点”**的玩法，而且未来房贷利率不得再进行打折，只能加点上浮。
换言之，在新机制下，即便LPR利率大幅下滑，楼市也能一如既往定向加息。
这种模式必然带来一个结果，那就是实体定向降息、楼市定向加息，货币之水被楼市调控的大坝所赌。这在《刚刚，央行突发大招，房贷利率大调整！》一文中有详细解读。
更有甚者，日前，合肥多家银行传出对二手房停贷的消息。注意，这里说的是二手房，而非第二套房。
这背后，额度不足是直接原因，但更深层的原因恐怕是，挤压购房者进入新房市场，从而促进新房降库存。同时增加二手房变现的难度，从而避免给房价带来过多干扰。
可以说，在房地产融资和房贷利率双向挤压之下，开发商必然面临**“降价促销”**的终极选择。
06
中国开发商最喜欢玩的一件事，就是豪赌政策周期。
今年年初，重仓海南的富力老总在业绩会上表示：
海南岛今年肯定会有放松的消息，这是百分之百的……这个在上半年肯定会公布。
然而，2019年上半年早已远去，全年已经过去2/3，不仅海南岛的“全域限购”岿然不动，楼市调控之严，甚至超过前两年。（参阅《去房地产化！这个地方打响第一枪，影响有多大？》）
就在一个月前，富力传出下半年停止拿地、四处找钱、全员营销卖房的消息。
即便如此，今年前8个月，富力总权益销售额仅为812.5亿元，相比去年微增6%，离全年1600亿元的目标还有一半距离，而今年只剩下1/3时间。
与富力同样豪赌周期的泰禾集团，上半年则经历了痛苦的出让项目、抛售资产的去杠杆过程，而在两年前泰禾还是笑傲江湖的“地王收割机”，一进一退之间，端见命运之弄人。
抛售求生，负债率虽然降了下来，但销售规模却不可避免地大幅下滑，泰禾的销售排名从去年的20名到40名左右，大幅下滑。
根据克而瑞数据，泰禾集团今年1-8月合同销售额为531.7亿元，同比下滑38.54%。
而在一年多前，泰禾还喊出了1500亿元的销售目标。
07
之所以有这么多开发商豪赌政策周期，是因为在过去他们都曾经吃到过甜头。
在2008年和2014年两次楼市周期里，豪赌政策的开发商赚得盆满钵满。一些原本名不见经传的开发商，通过这两次契机，成功跻身全国十大房企。
这样的故事让许多人心醉神迷，他们执着的相信：同样的场景还会重新上演，同样的故事还会重复发生，而奇迹这一次终于轮到自己了。
然而，谁也没有想到，这一次的楼市调控之严、之持久，相关方面对于防控金融风险和遏制泡沫的决心前所未有之大。
这一次，不仅有关人士抛出了“历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价”的警告，而且高层会议也罕见地表达了“不把房地产作为短期刺激的工具”的态度。（参阅《中央罕见定调，这次真的不一样！》）
面对如此不一样的调控周期，对于豪赌者来说，这一次还有“逆风翻盘”的可能吗？