中国地产后“白银时代” ， 全场景智慧社区破局进行时_风闻

文/杨洁 何星莹 编辑/单一

怎样让科技手段更好地融入地产行业，成为了地产商们的全新挑战。

“中国的房地产行业依赖土地增值的日子已经结束了，进入到拼产品的阶段。”实地集团董事长张量给出了自己的判断。实地多年布局的“全场景智慧社区”也终于见到了成效。

中国地产，喧嚣不再。在高速增长之后，地产“黄金时代”已经过去，近身肉搏的“白银时代”悄然而至。

眼下的房地产行业，正从“拿地-开发-销售”的被动售卖模式，转变为“运营管理”的主动拉客模式。留在战场上的企业们，已经开始转型分化。在这轮变革中，问题与机遇一并展露出来。

在传统地产圈，2006年才进军地产并不算老兵；但从成立就把科技融入地产的实地，却成了当下火热的“智慧社区”概念之下经验丰富的老炮。

不同于“2-3-4”G时代的过渡，悄然而至的5G时代下，各个领域都将迎来一次“技术+场景”的巨变。事关“衣食住行”民生根本的房地产领域，或许也不再需要一个单纯的“住宅开发商”的角色。

而“白银时代”所考验的，正是各家开发商在前十年的“黄金年代”除了卖房，还做了哪些功课。“居住场景+技术”是趋势必然，但各家在前十年积累的底子有多少，或许将在这场肉搏战中显露出来。

全智能场景

地产行业发展速度放缓。

根据国家统计局最新的数据显示，今年1-7月份，全国商品房销售面积为88783万平方米，同比下降1.3%。其中，住宅销售面积下降0.4%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业房销售面积下降13.1%。

数据来源：国家统计局

但实地集团却逆势而上，在近三年保持了135%以上的增速。这个地产界的“异类”，正在把战线从原来的住宅领域，延伸向了非住宅领域。

数据，是有力的证明。

实地集团也早已先行，正在摸索出一条独特的“智慧人居+地产”的模式。

从最初的广州常春藤项目落地，至8月8日实地·永川蔷薇国际项目率先落地的全场景智慧社区，“智慧人居+地产”的模式正在清晰。这是“地产+科技+商业”的场景落地。

实地的发展逻辑分为两个方面：一方面是找准定位，基于房子，挖掘用户的真正需求；另一方面是技术布局，做匹配的智能生活解决方案。

在地产争夺战中，“智慧人居+地产”或许是下一个价值增长点。

实地·广州常春藤

新技术与地产行业的交汇，也在改变着房企的底层思路和价值判断。

随着中国住房市场的饱和以及新中产的崛起，消费者已经从单纯的住房需求演变为从设计、配置到场景的一体化的需求。

在这样的背景下，房产企业都在科技加持下，开始以智能的标签吸引消费者，从2017年开始，万科、绿地、碧桂园、保利等开发商，都主动使用了智能家居，开始了智慧化的探索。

但在房子中放进智能家居，或许只是最简单、最表面的方案。

在采访中，实地集团副董事长马立强向锌财经潘越飞表达了自己的看法：“ 房子是冰冷的，但是基于房子，结合不同人的生活形态，可以提供智能的产品，整套的生活服务 。”

实地集团提出的智慧人居系统，能够对客厅、房间、厨卫到小区、车库、楼内、安保、物业等多维空间进行全覆盖。

当然，实地集团并没有停留在卖概念的阶段。

8月8日，实地集团在山城重庆永川蔷薇国际社区落地了全国首个全场景智慧社区。锌财经也进行了实地探访。

对新一代“买房人”来说，开发商售卖一套房子仅仅解决了最基础的需求。买下一套房之后，能够有哪些额外的体验，这或许是传统房地产商走向差异化的十字路口。

比如，在物流最后100米的配送环节，现在的小区快递柜也只不过是妥协的产物。用户不在家，快递员无法配送，无奈之下产生了快递柜、代收点之类的中和产物。即便是快递员愿意在晚间配送，对女性户主来说，安全就存在了一定的隐患。

送完最后100米的需求依然没有解决。

小区快递柜

在实地的全场景智慧社区中，一款叫作“Delight”的智能物流机器人就解决物流配送“最后100米”的问题。这也是全国首款室内室外智能物流机器人。

只要拿起手机在线上下单购物，录入订单信息后，就能在预定的时间送到户主家门口为止，并且完全不存在安全隐患问题。

Delight智能物流机器人可以解决户外社区的配送问题，而机器人Bingo和微诊室可以解决家用健康服务的痛点。

通过家用健康服务机器人Bingo，可以实时监测到用户的血压、心率、体温等数据，此外，Bingo还自带电子药盒，可以提供定时服药提醒、呼叫社区医疗门诊等服务。

以主动用药提醒为例，机器人通过自带的12格段电子药盒进行装药，设置提醒之后，机器人会在规定时间语音提醒吃药，并在吃药格段进行亮灯提醒。

通过智能机器人将家庭生活场景与户外社区智慧生活场景打通，在全房地产业还是首次。

Bingo 图片来源受访者

在室内场景中，已经有多款智能家居产品标配入户，譬如在客厅，锌财经看到，实地的移动式集控面板——智控Mini，可控制家中所有电器，包括灯光、空调、窗帘等，配置在屋内的“致镜”令用户在洗漱的同时可听音乐、观看新闻、查询室外空气状况。

除了室内场景，在社区内，也有比较全面的智慧商业配套服务，包括社区O2O医疗服务机构、社区影院、智能社区安全解决方案等。

全场景智慧社区的背后，是对技术反复考量后的应用。

其实早在项目规划之初，实地就将所有智能技术提前置入，将智能化产品和技术与项目前期融合。

“就像婴儿诞生一样，最初我们也无法想象到未来全场景社区是什么形态，但最开始，我们就有意识地置入智能产品，这些产品也会更新迭代。”马立强对锌财经表示。

从屋内拓展到屋内屋外全场景，实地的每一个服务模块或者产品，都可以在不同的应用场景里带来不一样的体验。

地产驶进 “白银时代”

“白银时代”，全军肉搏。但在博弈中胜出的筹码，早在入局的那一刻就开始积累。

对实地来说，不管产业时代变迁，有两个出发点是不变的：一是跟着房地产发展进程走，二是基于用户的需求做延伸。

实地的棋局在十几年前就开始布阵。

或许与实地集团董事长张量对科技的浓厚兴趣有关，在2006年实地创立之初，更多的是用互联网的思维来做地产，在这个古老的行业里，“新”得像个异类。

时光倒溯十年，是传统地产的“黄金时代”。

彼时，大型地产公司依然遵循着“建房——卖房——囤地”的固有模式，以此来满足消费者的“居住”诉求。实际上，早在实地入局的2年前，政府就开始对房地产进行宏观调控，以此来遏制过于火热的房地产项目。2004年开始，各项金融优惠取消、连续加息、贷款利率上浮等一系列政策出台。

但即便如此，也阻挡不了购房者的热情。在疯狂背景之下，众多房企的年销售动辄千亿。对2006年下海的实地来说，同行的扩张速度也让其面临着不小的竞争压力和挑战。

在张量看来，他要做的是地产界的苹果。

在张量的观念里，实地和其它玩家不算是同纬度的竞争。

想跑出不同的模式，迅速做大规模，实地在成立之初，便开始搭建匹配大型公司的架构与团队。

实地集团成立的第一年，便在广东中山市打造第一个大型综合社区项目实地璟湖城。但中山项目之后，实地集团进入很长的沉寂时间。

“压力巨大。”

在采访中，马立强用4个字总结了那段时期，当同行瞬间做成百亿千亿的生意时，实地确实面临着无形的压力。有压力，但实地一直没有怀疑过既定的方向。

当其他房企忙着挣钱高周转的时候，实地忙着在研发上进行投入。

在一定程度上，研发与高周转、规模增长相悖。“在前期的十年，实地的声誉并不大，那个时候我们像一个初创企业一样，不断地在探索生意模式和定位。”马立强说，前期，实地处于只有一两个盘的状态。在2015年，营收收入只有15个亿。

转变发生在2015年9月，实地在广州长岭居板块连夺4宗地，引起市场关注。

之后，实地的模式也逐渐清晰，开发的首个项目实地常春藤，在设计上，则重视引入科技化元素，并致力打造“智慧社区”。

与此同时，地产公司的黄金时代，在很多人没有意识到的时候，正在慢慢过去。房企的销售增速放缓，陷入了低迷状态，部分过千亿企业慢慢走向下坡路，也有部分百亿企业停滞不前，甚至消失。

“大家心里都明白，住宅总有一天要饱和的。”马立强告诉锌财经潘越飞。

原先野蛮、粗犷的买地盖楼的路径已经越来越难走，焦虑开始生长。加之政府的几次调控，开发商开始思考转型：未来是“房地产+”，还是产业地产，或者是其他？

2015年到2018年，与其他开发商对白银时代到来的不安不同，实地的营收反而进入了快速增长期：2016年实地销售额首次突破百亿元。2018年销售额达275.19亿元，在2018年摘得13个地块，开发项目现已覆盖全国26城，近三年每年复合增长率平均到达135%以上。

实地在稳定中展现出来的发展潜力，也让市场重新审视着它的重要性。

“破局”之路

于实地来说，在当时被认为“过于超前”的布局，在现阶段也终于成果初现。

“所有的房地产最初是为了解决居住的问题，对很多开发商来说，只需要做够容居率卖出钱。竞争多了以后，客户的生活形态不仅仅是满足这种初级的需要，开始关注景观、装修、周边配套设施。”马立强说。

在地产企业陷入低迷之时，开发商们纷纷开始转型分化，随着AI、物联网的浪潮袭来，不少房地产公司都打出了科技牌，开始以智能的标签吸引消费者。

目前，大多数房产企业走进了一个误区：智慧的概念变成了各种智能产品和设备的叠加，用户体验却是被割裂的。

在实地的理解中，智慧社区的构建，是围绕用户居住的核心诉求，用科技手段作为驱动，实现从“功能”到“智能”。

房子是硬件，而服务是软件，两者结合之后，才是真正的房地产产品，如果单单作为地产供应商，那么它提供的服务就会陷入同质化。

在敬畏传统行业的基础上，充分理解用户的真实需求，提出建设性的解决方案，才能更具竞争力。

在这个过程中，一是洞察用户的真实需求，另一个是结合科技的水平，生产出更多引领性的产品，这是实地的核心壁垒所在。

在“智慧社区”这条道路上，无前车可鉴，但面向用户，并且对技术进行提前投入的企业，能占据先发优势。

在洞察用户的真实需求上，实地集团根据已经交付的大量的业主数据，通过物业的服务、调研、了解他们的生活痛点，来获得第一手的信息反馈。其次，基于诉求去提供智能家居的解决方案，在这个过程中，实地也投入大量的精力、财力去做产品的研发。

例如实地针对新一线城市的智能化家居问卷调查中，发现180个意向客户从自身使用需求来说，对厨房智能家居意向较高的前五位是：一体式收纳硬件、智能控制面板、 食物保温解冻及发酵、紫外线消毒、超声波清洗盘。

这些需求在优化之后，都被应用到了实地的智能厨房之中。

据介绍，根据用户的核心诉求，实地不是简单的甩手第三方的科研公司，而是通过自有的科技团队，去做相应的研发，这也是实地区别于其他的开发商最大的不同。

从两个维度来看，跟房地产开发商相比，实地拥有强大的自研团队，并且在通过并购，投资不断增强技术壁垒；而中途入局的互联网巨头，拥有巨大的流量与用户，却缺少场景，缺乏开发商支持经营、销售和后期的物业服务。

在“智能家居”拓荒的路上，实地逐渐完成了原始积累：技术，资源，生态，这个过程并不轻松，也不偶然。

一家靠科技驱动的房地产企业，如何保持创意和竞争力？

实地董事长张量围绕着智慧社区概念，布局前沿科技。除此之外，实地在全球范围内举行的全球首个智慧生活创想者大奖——SEED AWARD 2019也成为创意的渠道来源。

“年轻人知道自己的生活想要怎样的改变，SEED AWARD会涌现一些新的、兼具原创性和落地性的概念。”马立强说。

回过头去看2016年的初代产品，马立强用“非常初级”来形容。在近三年里，实地的产品不断迭代，部分楼盘还在建设中，尚未落地。马立强表示，不同城市气候条件、生活起居习惯不同，未来的产品会按照不同地区客户的个性化定制的方向走，注入人工智能的赋能，把新产品进行研发调整，在不同的小区里落地。

“简单的一、二、三线城市的概念已经太粗放了，我们更多地强调自己的产品是谁能接受的，去寻找目标客群。”马立强认为。

随着房地产进入分水岭时间，智慧社区的理念也逐渐进入完善期，服务市场体量足够大，也会有更大的机会。

在新技术的赋能下，实地集团的“智慧人居+地产”已经取得了比较明显的成效，实地要打造的终局，则是构建以社区为载体、以智能化技术为手段、实现社区万物互联的服务生态系统。

十年一变，开发商正在寻找下一个价值增长点，实地的“全场景智慧社区”模式或将引领行业的蜕变与升维。

锌财经

作为一家充满了科技属性的地产公司，实地在科研上的投入情况是怎样的？

马立强

在公司早期，我们已经开始一些科技类的投资，这里面涉及了很多的方向，基本是围绕着我们智慧社区概念的一些产品，实地花了很多的精力不断去关注这种前沿科技，也花了很多精力做研发。我们通过投资合作，把一些比较前沿的想法变成产品，保持产品的原创性。地产不仅仅是传统的制造业，而是巨大的平台，这个平台包括很多场景，科技要是基于各种生活场景来为人服。

实地在研发，但这种研发不是简单的闭门造车，我们同时在整个全球视野里去找一些最领先、最优秀的东西，然后跟我们的产品结合研发，所以它是一个更加开放的生态。

锌财经

实地也设立了商业地产，这一块具体怎么做，会跟住宅一样，走一条区别于主流的路径吗？

马立强

过去几年，有些企业的商业地产做得非常好，但是在这一两年，大家潜意识都在回避这个商业，因为被电商冲击了，商业很难做，商铺里很难经营，甚至很多开发商主动地把这个商业放弃了。

但是对于实地来说，是要对我们客户的生活服务的，我们不能简单地把社区的商业配套全部散售掉，我们有的社区并不大，在社区里，最基本的一些商业配套是应该有的，那我们需要的是做mini MALL，这些mini MALL里，它就会植入一些我们自身做的一些题材，比如幼儿教育，无人超市，家有健康，或者是客户刚需的一些东西，我们希望把这块也做的更加有科技感，品质感，目前也在逐步努力。

锌财经

大量的其他的企业目前也在做智慧人居这件事情，这一行业接下去的发展会是什么样子？

马立强

在这一两年，尤其地产行业的白银时代，很多开发商受到巨大的压力，大家都在考虑转型，“房地产+”，智能这块也有人在做，接下来会有有更多的同行会走到这个轨道。

对实地来说，压力很大，挑战更多，但对于地产行业，这是良性的生态，这个过程中，我们需要更加有前瞻性，贴近客户，不断地往前冲，用产品来说话，

无论是传统的地产公司在转型，或者包括互联网的一些大公司，其实各家都有各家的优势，对于一些家居品牌，更多的都在自己的惯有路径上跑，开发商某种意义其实是资源整合商，我们应该有开放的心态，在这个维度上，把我们的产品的特征强化得更加地极致，把这种产品服务做到更加地极致。

对于互联网公司来讲，其实缺乏了一个场景，场景就是这些房子，社区，硬件的房子和社区是由开发商来支持经营、销售和后期的物业服务的，这是传统地产的一个独有优势。

锌财经

实地所理解的智慧人居的终极的场景是长什么样子？

马立强

从一开始的时候，我们可能也没有理解得那么深。就像像一个婴儿诞生的时候，你们想象不到他将来会成为什么样的一个人。刚开始只是觉得我们要做一些智能的一些东西，比如说一些控制面板集成、窗帘可以自动控制、空调可以控制、电视机可以控制等，当时的这些想法是比较低端。

不断地在跟客户的生活接触过程中，我们才理解客户有很多的痛点和一些他们关注的东西，在把这些东西不断地梳理和综合后，形成的东西不像当时简单的是一个智能的面板。

现在我们理解的“智慧人居”，是更多地结合不同人的生活形态，去提供一套解决方案，比如按最新的统计来说，中国60岁以上的人已经将近有2.4个亿，意味着2.4个亿的老人需要照顾，因为现在这种社会形态下，很多的孩子和父母亲不在一起住的。

空巢老人的生活形态有很多危险的地方，比如说接电话时忘记在烧饭，最后发现那个锅烧了，甚至会引起火灾。于是我们有了这套监控那个炉温的设施。老人上岁数了容易摔着，我们有了一套系统的监控，如果是进去很长时间有异常，会向老人和他的子女的手机、物业报警。包括老人晚上起床的时候，直接踩在这个地毯上夜灯就会亮。