千亿后闽系大分化，正荣有点乏_风闻

文|内幕君

1923年前后，哲学博士戈培尔去听希特勒演讲，听完觉得人生瞬间升华：

现在，我找到了应该走的道路。

然后，戈培尔开始狂热于“纳粹主义”，成了希特勒喉舌，到处演说。他告诉年轻人，日耳曼人是最优秀的，我们要主宰世界。

说一遍没人信，说多了，大家渐渐信以为真。这叫戈培尔效应：

谎言重复一千遍就会变成真理。

在地产圈，也有这样一句不断被重复的话：千亿才是硬道理，没有规模就没有发言权。

1

2016年以来，为了翻越这道“千亿生存线”，各路房企使出浑身解数：

高周转，加杠杆，做数据，买排行。

2015年时，千亿房企只有7家，2016年为12家，2017年17家，2018年数量激增到30家。

三年时间，千亿房企规模扩容3倍。浩浩荡荡的队伍中，闽系房企的腰间盘最为突出。

世茂、旭辉、泰禾于2017年首破千亿，2018年，阳光城、正荣、融信组团撞线。

因为突出，闽系总被一棍子打成“激进派”。

10天前，旭辉开半年业绩会，港沪双会场。在上海会场，一个记者问林峰：不激进的旭辉还算闽系吗？面对这个人造大坑，林峰机智回避：

不要给闽系贴标签，要贴标签去香港。

他说，有些不是闽系的企业也激进，有些闽系反倒很稳定。这话没毛病，同一个妈生，也难免叶影参差。

事实上，闽系房企到达“千亿线”之后，已经开始大分化。

河流的两岸，一边继续发力冲规模，比如世茂、阳光城；一边忙于应对高杆杠的后遗症，比如泰禾。

正荣和融信呢？它们坐在河的中间摇摆：

**想冲规模吧，担心失控。**想踩刹车吧，担心投资人不爱我了。

2

克而瑞数据显示，今年前7个月，阳光城全口径销售额1060.46亿，世茂1203.7亿，完成年度目标都在6成左右。融信销售695亿，完成目标5成。

而风暴口的泰禾，销售额仅500亿，掉至榜单37位。

过去5年，阳光城、泰禾、融信、正荣的崛起，背后都是“高杠杆”的手在推动。

潮水退去之后，危机开始浮出。

2018年4月以来，泰禾接连陷入「裁员、高管离职、割肉」的泥潭，日子过得不太舒坦。

千亿新秀正荣也没看上去那么乐观。前7个月，正荣全口径销售额798亿，完成年度销售目标超6成，但滤水之后别有洞天。

按权益金额计算，世茂842亿位列第12名，阳光城710亿位列第14，排名与全口径相差不大。

正荣则高台跳水，权益只有415亿，排在29位，比全口径排名下降10位，差一点滑出30强。经纪公司的朋友常说：

网红的脸不能细看，特别是，不能卸妆后细看。

就是这么一回事。

比起全口径和操盘金额，权益额以公司股权占比为准，更能反映房企的资金情况和战略水准。

销售权益占比越低，锁定利润的能力就越差。

拿2018年来说，正荣销售流量额高于金茂、金科、雅居乐，但净利润方面，后三家分别达73.77亿、40.21亿、83.58亿，正荣只有22.33亿。

通过合作开发，可以降低自身财务风险，实现规模迅速增长。但这种注水式的膨胀，精明的投资人很难为此买单：

上市一年多，正荣股价还在5元徘徊。

3

都知道房企发展有四大要素：钱、地、人、机制，每一个都很关键。拥有越多要素，未来越多可能。

很尴尬，正荣差一点“四大皆空”。

截止2018年底，正荣总土储建面2456万平，远低于世茂的5500万平、阳光城的4400万平。土储排行方面，世茂和阳光城与销售排行对等，都在TOP13，而正荣排在31位，对比销售排位下滑11名。

和同等规模的房企相比，正荣的土储也望尘莫及，如远洋、金科，这两家都在3500万平以上。

并且正荣土储权益占比过低，只有50%左右。两千多平土储，权益货值仅2073亿，排在百强榜45位，身板比“去地产化”的万达还单薄。

今年1-7月，不算权益占比，正荣也只新增货值550亿，去年同期是1112亿，同比骤降50%。

与此同时，其它头部房企纷纷重仓大湾区，包括世茂、阳光城、泰禾，正荣还守着南京、苏州、南昌不能自已。

未来长三角和大湾区，就像楼市两翼，房企缺了哪一边都飞不起来。

这就是正荣跨过千亿后，面临的第一个“拖后腿”问题：

手中余粮不多，产粮动力也不足。

粮食不够，归根到底还是银子的事。

2018年底，正荣手中现金及等价物约225.4亿，能动用的现金约167亿，不足以覆盖230多亿短期负债。

短期负债的偿还能力不足，存在短期流动性风险。

截止目前，正荣2019年融资金额已超百亿，优先票据、永续债、股份配售…

花样很多，融资很频，连高票息永续债都玩上了，可见「资金饥渴度」之高。

永续债这个东西，它很神奇，像砒霜又像蜜糖，深受缺钱并且着急降负债的房企喜欢，因为：

没有明确还款日，且不计入负债而计入权益。

对于着急降负债的正荣，这是一把蜜糖。

这几年，所有被贴上“激进”标签的房企，都在喊同一个口号：降负债。正荣前财务总监谈铭恒说过，2018年底会把负债率降低至100%。

这个数据，2016年是206%，2017年是183%。爱拼才会赢的结果很猛，2018年结束后，数据降到74%。

负债率一年降一半，如此稳健的操作，阳光城应该很羡慕。

和泰禾、阳光城、融信相比，正荣真的很低调。2018年3月29日，正荣在香港开业绩会，闭着门开，几乎没请媒体到场。

媒体朋友说，正荣是特意挑的日子，融创也在这一天开业绩会。

这样一来，大家的目光都被老孙吸住，就没人盯着正荣的报表了。

4

2018年中，正荣董事长黄仙枝发话，三年内，正荣的核心能力要进入行业前五：

核心能力就是产品及客服的能力。

But这又是正荣一大尴尬。

同样是闽系房企，说到泰禾，跳广场舞的大妈都知道院子系；说到世茂，拆迁户大爷也许知道璀璨系、国风系；说到正荣，等等，你在说什么？

正荣府。

府系？这不是金茂擅长的…嘛。

不管是产品力，还是客户服务能力，前提都一样，得有人才和稳定的团队。

但过去一年，正荣人事动荡不止。

2018年7月，正荣集团副总裁郑琳琳调去产业发展集团，担任财务总。

2018年8月，原地产总裁、行政总裁林朝阳以及副总裁肖春和，也被调离地产，转去搞产业。

2018年11月，地产财务总监谈铭恒辞职。

2019年3月，人力资源副总裁袁变革、地产副总裁刘翔、地产设计中心总经理陈伟相继离职。

2019年4月，郑琳琳离职。

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短时间内，一个企业高层流动大，只有两个半可能性：要么公司出事，要么老板搞事。

另外半个可能是，这些离职的人，恰好都想跳槽。就看谁愿意相信了。

刘翔和郑琳琳离职前都经历过职位变动。2018年12月，刘翔“被兼任”董事会秘书，同时不再兼任武汉区域公司总经理。

让一个干营销的去做董秘，相当于叫武将管文官。而跟随欧老板18年的林朝阳，被放到边缘化的产业集团，像不像皇帝向政治世家收权？

一个熟悉正荣的胡建老伙计说，这是迟早的事：

二代要上位嘛。

去年正荣上市时，欧宗荣分别给了大儿子欧国强和小儿子欧国伟7.26%、7.24%的股权，两人同为集团非执行董事。暂时没有二儿子欧国耀的事。

打儿子们小时候起，欧宗荣就爱给他们讲故事，长大了也不例外。针对三个儿子，要说三个故事。

他常对二儿子说：“不要觉得哥哥弟弟都在赚钱，慈善是在花钱，如果把慈善做好了，你比我还厉害，把钱花好是一件很不容易的事。”

于是，新闻专业出身，不爱做生意的欧国耀，默默接过了老父亲的慈善事业。

但历史告诉我们，有本事的儿子太多，也是件烦心事。

唐高祖李渊就挺苦恼的。