千亿后闽系大分化,正荣有点乏_风闻
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密2019-08-25 17:20

文|内幕君
1923年前后,哲学博士戈培尔去听希特勒演讲,听完觉得人生瞬间升华:
现在,我找到了应该走的道路。
然后,戈培尔开始狂热于“纳粹主义”,成了希特勒喉舌,到处演说。他告诉年轻人,日耳曼人是最优秀的,我们要主宰世界。
说一遍没人信,说多了,大家渐渐信以为真。这叫戈培尔效应:
谎言重复一千遍就会变成真理。
在地产圈,也有这样一句不断被重复的话:千亿才是硬道理,没有规模就没有发言权。
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2016年以来,为了翻越这道“千亿生存线”,各路房企使出浑身解数:
高周转,加杠杆,做数据,买排行。
2015年时,千亿房企只有7家,2016年为12家,2017年17家,2018年数量激增到30家。
三年时间,千亿房企规模扩容3倍。浩浩荡荡的队伍中,闽系房企的腰间盘最为突出。
世茂、旭辉、泰禾于2017年首破千亿,2018年,阳光城、正荣、融信组团撞线。
因为突出,闽系总被一棍子打成“激进派”。
10天前,旭辉开半年业绩会,港沪双会场。在上海会场,一个记者问林峰:不激进的旭辉还算闽系吗?面对这个人造大坑,林峰机智回避:
不要给闽系贴标签,要贴标签去香港。
他说,有些不是闽系的企业也激进,有些闽系反倒很稳定。这话没毛病,同一个妈生,也难免叶影参差。
事实上,闽系房企到达“千亿线”之后,已经开始大分化。
河流的两岸,一边继续发力冲规模,比如世茂、阳光城;一边忙于应对高杆杠的后遗症,比如泰禾。
正荣和融信呢?它们坐在河的中间摇摆:
**想冲规模吧,担心失控。**想踩刹车吧,担心投资人不爱我了。
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克而瑞数据显示,今年前7个月,阳光城全口径销售额1060.46亿,世茂1203.7亿,完成年度目标都在6成左右。融信销售695亿,完成目标5成。
而风暴口的泰禾,销售额仅500亿,掉至榜单37位。
过去5年,阳光城、泰禾、融信、正荣的崛起,背后都是“高杠杆”的手在推动。
潮水退去之后,危机开始浮出。
2018年4月以来,泰禾接连陷入「裁员、高管离职、割肉」的泥潭,日子过得不太舒坦。
千亿新秀正荣也没看上去那么乐观。前7个月,正荣全口径销售额798亿,完成年度销售目标超6成,但滤水之后别有洞天。
按权益金额计算,世茂842亿位列第12名,阳光城710亿位列第14,排名与全口径相差不大。
正荣则高台跳水,权益只有415亿,排在29位,比全口径排名下降10位,差一点滑出30强。经纪公司的朋友常说:
网红的脸不能细看,特别是,不能卸妆后细看。
就是这么一回事。
比起全口径和操盘金额,权益额以公司股权占比为准,更能反映房企的资金情况和战略水准。
销售权益占比越低,锁定利润的能力就越差。
拿2018年来说,正荣销售流量额高于金茂、金科、雅居乐,但净利润方面,后三家分别达73.77亿、40.21亿、83.58亿,正荣只有22.33亿。
通过合作开发,可以降低自身财务风险,实现规模迅速增长。但这种注水式的膨胀,精明的投资人很难为此买单:
上市一年多,正荣股价还在5元徘徊。
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都知道房企发展有四大要素:钱、地、人、机制,每一个都很关键。拥有越多要素,未来越多可能。
很尴尬,正荣差一点“四大皆空”。
截止2018年底,正荣总土储建面2456万平,远低于世茂的5500万平、阳光城的4400万平。土储排行方面,世茂和阳光城与销售排行对等,都在TOP13,而正荣排在31位,对比销售排位下滑11名。
和同等规模的房企相比,正荣的土储也望尘莫及,如远洋、金科,这两家都在3500万平以上。
并且正荣土储权益占比过低,只有50%左右。两千多平土储,权益货值仅2073亿,排在百强榜45位,身板比“去地产化”的万达还单薄。
今年1-7月,不算权益占比,正荣也只新增货值550亿,去年同期是1112亿,同比骤降50%。
与此同时,其它头部房企纷纷重仓大湾区,包括世茂、阳光城、泰禾,正荣还守着南京、苏州、南昌不能自已。
未来长三角和大湾区,就像楼市两翼,房企缺了哪一边都飞不起来。
这就是正荣跨过千亿后,面临的第一个“拖后腿”问题:
手中余粮不多,产粮动力也不足。
粮食不够,归根到底还是银子的事。
2018年底,正荣手中现金及等价物约225.4亿,能动用的现金约167亿,不足以覆盖230多亿短期负债。
短期负债的偿还能力不足,存在短期流动性风险。
截止目前,正荣2019年融资金额已超百亿,优先票据、永续债、股份配售…
花样很多,融资很频,连高票息永续债都玩上了,可见「资金饥渴度」之高。
永续债这个东西,它很神奇,像砒霜又像蜜糖,深受缺钱并且着急降负债的房企喜欢,因为:
没有明确还款日,且不计入负债而计入权益。
对于着急降负债的正荣,这是一把蜜糖。
这几年,所有被贴上“激进”标签的房企,都在喊同一个口号:降负债。正荣前财务总监谈铭恒说过,2018年底会把负债率降低至100%。
这个数据,2016年是206%,2017年是183%。爱拼才会赢的结果很猛,2018年结束后,数据降到74%。
负债率一年降一半,如此稳健的操作,阳光城应该很羡慕。
和泰禾、阳光城、融信相比,正荣真的很低调。2018年3月29日,正荣在香港开业绩会,闭着门开,几乎没请媒体到场。
媒体朋友说,正荣是特意挑的日子,融创也在这一天开业绩会。
这样一来,大家的目光都被老孙吸住,就没人盯着正荣的报表了。
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2018年中,正荣董事长黄仙枝发话,三年内,正荣的核心能力要进入行业前五:
核心能力就是产品及客服的能力。
But这又是正荣一大尴尬。
同样是闽系房企,说到泰禾,跳广场舞的大妈都知道院子系;说到世茂,拆迁户大爷也许知道璀璨系、国风系;说到正荣,等等,你在说什么?
正荣府。
府系?这不是金茂擅长的…嘛。
不管是产品力,还是客户服务能力,前提都一样,得有人才和稳定的团队。
但过去一年,正荣人事动荡不止。
2018年7月,正荣集团副总裁郑琳琳调去产业发展集团,担任财务总。
2018年8月,原地产总裁、行政总裁林朝阳以及副总裁肖春和,也被调离地产,转去搞产业。
2018年11月,地产财务总监谈铭恒辞职。
2019年3月,人力资源副总裁袁变革、地产副总裁刘翔、地产设计中心总经理陈伟相继离职。
2019年4月,郑琳琳离职。
短时间内,一个企业高层流动大,只有两个半可能性:要么公司出事,要么老板搞事。
另外半个可能是,这些离职的人,恰好都想跳槽。就看谁愿意相信了。
刘翔和郑琳琳离职前都经历过职位变动。2018年12月,刘翔“被兼任”董事会秘书,同时不再兼任武汉区域公司总经理。
让一个干营销的去做董秘,相当于叫武将管文官。而跟随欧老板18年的林朝阳,被放到边缘化的产业集团,像不像皇帝向政治世家收权?
一个熟悉正荣的胡建老伙计说,这是迟早的事:
二代要上位嘛。
去年正荣上市时,欧宗荣分别给了大儿子欧国强和小儿子欧国伟7.26%、7.24%的股权,两人同为集团非执行董事。暂时没有二儿子欧国耀的事。
打儿子们小时候起,欧宗荣就爱给他们讲故事,长大了也不例外。针对三个儿子,要说三个故事。
他常对二儿子说:“不要觉得哥哥弟弟都在赚钱,慈善是在花钱,如果把慈善做好了,你比我还厉害,把钱花好是一件很不容易的事。”
于是,新闻专业出身,不爱做生意的欧国耀,默默接过了老父亲的慈善事业。
但历史告诉我们,有本事的儿子太多,也是件烦心事。
唐高祖李渊就挺苦恼的。