Saskia Sassen：剥削逻辑的崛起_风闻

作者：余艺、麦麦

现代的蒸汽机就是金融，换言之，金融之于我看似一池静水，实则暗涌流动。

物质条件，正在失去其标记（或证明）真理、条件，或事实的能力。

一座昂贵的大型空置建筑比一栋被使用的建筑能带来更多的利润。

建筑不仅仅是一栋单纯的建筑物那么简单；大量的建筑会让我们的城市去城市化。

前言

Saskia的地理学研究并不强调方法论，因其研究建立在解构主义基础之上。解构主义最大的特点是“反中心、反权威、反二元对抗、反非黑即白”的理论。建筑的目的不仅是控制社会的沟通交流，从广义来看，建筑的目的是要控制经济。

剥削逻辑（Extractive Logics）也是马克思主义的一种学说，揭露了从早期工业资本主义的压榨延续到晚期资本主义如何榨取剩余价值的过程，但她提及的所有现象均基于西欧和北美的工业基础积累，鲜少关于亚洲和中国的关注。

“他们的指向是批判资本主义和金融化，因为资本主义晚期进程是物质化金融的，例如股票、房地产和金融市场都在榨取人们的剩余价值，所以说晚期资本主义的逻辑就是榨取人的剩余价值的逻辑。”

讲座正文

在我看来，这个（剥削逻辑）概念是一个纲领框架，可以引导我们重塑城市活力（cities）和经济（economies）——即，通过多层面战略重构了介于文化之外，现存的经济和社会条件之下的当代经济社会。

“剥削逻辑的兴起”是个系统性的概念。这是什么意思呢？采矿业是极具剥削性的；雀巢和可口可乐也是剥削性的，他们“剥削”水源与土地——高级金融业同样如此，他们与传统商业银行模式截然不同。

银行体系分类：商业银行(commercial banking)、零售银行（retail banking）、私人银行（private banking）、投资银行（investment banking）。

传统的银行是商业性的，它以一定价格出售其拥有的东西。相较之下，高级金融公司与它存在着本质上的区别：金融公司出售自己没有的东西。正因其本身的非拥有本质，所以它不得不从某些地方攫取，这就成了“剥削”。这种剥削的商业模式有多个主导的概念，其中一个是它（剥削的商业模式）可以兼容“负“的事物。例如，当前美国的学生债务总额已超过一万亿美金（备注：2019数据为1.6万亿）。传统银行从表现数字上可能认为这一万亿听起来不错，但是这一万亿是负债，是”负”的，商行不知道如何处理负债。但是金融机构可以融资这一万亿美元，并且成功推动国会通过了一项法律。该法律规定这笔债务永远无法免除或取消，因此金融机构们可以长期运作这一万亿美元。在金融领域里，很多没有道理的事却由此风生水起。因此，要想真正理解金融，你需要在脑中思考一些有悖于寻常行为模式的怪事。

另一个数据就是全球GDP，包括美国、中国在内的全球所有大国的GDP总和，都不到一百万亿美元（备注：2019全球GDP总额预估88万亿，数据来源Statistics Times http://statisticstimes.com/economy/gross-world-product.php）。然而，金融衍生工具（derivatives）*，作为一种衡量金融市场规模（或价值）的标尺，其规模已经超过了一千个“万亿”——那是“1”后面很长一串“0”——并且这些衍生品每时每刻都在市场上交易。

金融衍生产品是指其价值依赖于标的资产（Underlying Asset）价值的金融产品。标的资产可以为实物资产，指数，利率，甚至其他的金融衍生品等等；衍生出来的产品可以为期权、期货、掉期（互换）、债务担保证券（collateralized debt obligation，CDO）, 信用违约交换（credit default swap，CDS）等。金融衍生产品的特征是不需实际上的本金/标的资产的转移，以合约到期日当天直接进行现金差价结算，并且可以层层叠加，因此金融衍生品市场规模巨大。金融衍生产品通常被用来规避风险，投机等目的。

2007-2008年的金融危机普遍认为是由次贷危机引起的，由于金融机构将房屋抵押债券（MBS）大量重组或混入其他债券重新组合，发售担保债权凭证(CDO)，再将不同的CDO打包组合成CDO2，CDO3等…… 最终泡沫破灭，金融危机爆发。（相关电影《大空头》The Big Short）

金融系统全新的领域

我的论述意欲表达一种观点：金融并不关乎金钱；今晚议题之一是金融系统渗入建筑形成全新领域的路径，且大多指向大型建筑。例如，当你身处曼哈顿看到周遭鳞次栉比的高楼大厦，它们异常美丽壮观，新旧参差，但有些在晚上明显人去楼空，昏暗异常。多数人看到这种景象一定会说：“哦，可怜的投资人出钱建了这栋楼，但晚上它却空无一人”。

但实际却恰恰相反，闲置的摩天大楼比居住的楼房提供了更多价值。正因为这些摩天大楼（或物业）是空的，金融机构才能够将其作为标的资产，在之上层层叠加不同的金融衍生品，即“资产担保证券”（ABS, asset backed security）——就像一个大容器那样，他们将形形色色的资产丢进去，捆绑打包在一起，再“剥削”一点点那些资产的“物质性”——只需要一点点“物质性”，他们就可以创造无尽的衍生品（因为只有标的资产underlying asset才需要物质性）。这些金融产品可以在一天之内在市场上反复被交易；而金融机构们从资产证券化的过程中攫取的利益，远远超过了物业租赁的收益。

城市密度与空心化城市

我希望明确，我刚刚所说的现象改变了整个房地产商业游戏。我想首先强调一个概念——“密度”——这里代表摩天大楼、数不清的楼层、密集的窗户。过去的“密度”概念特指城市中的横向密度，而我们现在探讨与纵向**“密度”**实际上是对城市施加了“去城市化”（deurbanization）的作用，逐渐走向非城市化。因为空心的城市使土地价格大幅上涨，从而提高了我们的生活成本，当然这属于次要问题。我会继续回到刚才的话题，但希望你们把这一点牢记在心。

现存研究方法的失灵

我想从一个更普遍的元素谈起。为了区分和避免一些学术上的争论，当然我也很乐意这样来阐释我的领域——即，不论是我的研究，抑或是我的分析和解读，最好被形容为**“归论之前的领域”**（zone before method）。部分原因是我认为现有的研究方法，在西方，广泛定义的“西方”，直到大约20世纪80年代都一直奏效且适用，且他们捕捉到我们经济世界中的重要动态。

而现在，很多社会科学领域包括经济学的研究方法已经失效，已不再能够动态捕捉实际发生的事情并且给我们提供有效信息。从这个意义上说，现在我们到达一个新的阶段，一个需要尝试发现，需要实验，需要引入向其他领域开放的方法论。每种方法论都有自己的独特优势，但因此每种方法也会放弃很多其他方面的考量。所以在这个意义上，我喜欢这个“归论之前的领域”。它不意味着你将方法论完全抛弃。你可以这样理解：“归论之前的领域”是一种战术性的分析（tactical analysis）的策略，是一种方法论——试图真正理解和分析一些事物，而不是对现存秩序展示一昧的忠诚。

核心概念的迁移，需要新的“分析战术”

“归论之前的领域”包含了很多策略，其中一个策略（或者是实践），是“积极地动摇我们固有的核心理念”。我认为这个策略需要我们或多或少地参与，且多数人付诸行动（除非你是像社会研究者一样在进行针对性研究）。

当代社会，核心概念已经出现了迁移。比如“经济”（The Economy）这个词——现在的“经济”的含义与20世纪80年代前的凯恩斯主义时期完全不同。再比如“中产阶级”（The middleclass）——现在中产阶级已经出现两级分裂，一部分人生活得比他们想象的更加优逸，另一部分则变得更贫穷。依循着这种思路，你可以继续探讨“政府”，“国家”等这些核心概念。然而不论这些词汇先前的意涵为何，如今它们都已经失去“自我解释”的能力。所以我们亟待开发这种“分析战术”：透过大脑直觉，确定自己的定位，物化和形象化研究对象，并不断尝试——它具有很强的实验性。

现在让我从人类创造的一个景象开始。“创造”（make）这里不是指“创客运动”中的“创造”，我的意思是“造成”。人类在20年间造成了这个令人窒息的景象——我们使地球最大的内海之一干涸——这是一个“成就”，同时这也是一种“能力”。在我看来，“能力”应该具有这种积极的含义，同时也应该能捕捉负面性。仅仅20年的时间便耗竭这个巨大的内部海洋是“非凡”的。并且第二张图令人更加印象深刻——一个湖泊承载的十亿年的历史光阴，在20年间随着湖泊枯竭而消逝了。

取景复杂系统

我现在正在研究一个关注“简单的关键代码”概念的项目，例如破坏这两个湖泊和其他东西的关键代码*。简单的关键代码，但是落在正面维度上。它又如何能激发我们在重构建筑与工具能力的思考，它关乎创造和构造建筑，设计重塑经济和人与环境关系的工具。并且，这个“简单的关键代码”保持在一个简单的框架内；与把空间站发射进入太空截然不同，那并不简单，金融工具和产品们本身也是复杂的。由此，这个make的概念与创客运动的“创造”大相径庭，那么又该如何取景复杂系统的变化呢？

注：Saskia的“关键代码”概念：小部分的关键代码可以造成巨大的效益——规模倍数放大，产生累积效应。例如一个小的糟糕的”关键代码“和1200万辆车相作用，会产生1400万的贷款。（来自现场幻灯片展示）

复杂系统变化的隐秘性

谈论到整个复杂系统的变化过程，在我看来，至关重要的一件事是去思考那些需要被转变的条件，而我们可能只是转变的参与者。复杂的系统变化不是通过改变一切才能发生，或是使变革的根源因素极为明朗于众才能发生；相反，整个过程具有真正的模糊性。

在我看来，系统的变化是由于不同的社会能力/功能在不同时期间的组织形式的转变而产生的，即，在时期一时的社会能力/功能的组织方式，在发展到时期二时被重组——无形地重组。我所讨论的很多“负”的事物，都或多或少具有一些“隐秘性”（invisibility）。历史并不是那么清晰明显，那样不证自明的；相反，需要被分析和诠释。当我们谈论“改变”时，并不意味着一切事物的颠覆；更多的时候是一种根本性的，悄然的转变——而这对于一个平凡的公民来说是很难体会到并意识到的。例如之前的传统银行（借钱给前来贷款的人并收取一定的利息）与现在的“金融”。即便很多人认为“金融”就是“银行业”或是很多金融机构都称自己为“银行”，显然易见这是错误的，银行业和金融本质上是不同的。

当某些难以察觉的根本性社会“能力”转变出现时(shifts of fundamental capabilities)，随之而来的是整个社会根本性变革的悄然发生。我不得不说，自1980年代之后，我们的社会已经进入了全新的阶段。即便这个全新的阶段可能需要数十年的时间才能完全进化成熟，但是我们至少在路上20年了。

不可预测的后90年代

在这个大背景内，我们可能会问：什么是我们这个时代的蒸汽机？

第一次工业革命时期的蒸汽机曾改变了很多事物面貌，但并没有改变一切。那时，工业工厂在英格兰的曼彻斯特等地兴起，如果搭乘小飞机飞越它们的上空，在蔓延绿色山丘上看到一只羊，你会说：“哦英格兰，多么美好的乡村经济”。然而实际上，那只羊已经是另一种发展路径的产物，是城市工业的一部分（笔者注：工业纺织业）。那是一只工业化的羊，与农业的绵羊一点关系都没有。因此，需要强调的是复杂系统中的转换并不是那么轻易可见。

如果，我问自己我们这个时代的蒸汽机是什么，那些带来了一些重大变化，而不是改变了所有事情（或是说很多事情看起来没有变）的蒸汽机。我想在这里直奔主题，现代的蒸汽机是金融，换言之，金融之于我，也看似几乎没有发生变化却暗流涌动。

这是一组从2001年到2006年六年间，信用违约互换（credit risk swap, 一种金融衍生品）的市场规模变化图。我们可以看到，2001年时整个市场规模少于1万亿，2007年时超过62万亿美元。在知道这62万亿美元已经超过了当年（2007年）全球GDP总和的56万亿美元（包括中国美国等）之后，我便没有再深入调研。然而，这62万亿美元仅仅是当时整个高级金融市场规模的10％。到现在，它的总估值已经超过了1千万亿美元——所有这些“1”后面的“0”都正在发挥作用。我们在这里看到的是一种能力，很明显是一种危险的能力。我之后很快就会补充的就是，这种能力正在狂欢，正享受着入侵城市、建筑物的美好时光，在这种意义上，这种危险的能力将会和我们每个个体交汇，产生连接。

第一种剥削模式-秃鹫基金

首先我想知道你们有多少人知道，秃鹫基金（Vulture Fund）*？（观众举手）我看到有一些人知道。这有一个例子，巴拿马（国家）欠了秃鹫基金约1750万美金的国债，这是现代第一个案例。秃鹫基金的故事是另一种剥削的机制。

巴拿马因为这笔被秃鹫基金收购的国债被诉诸法院——要知道这是国债，这是一种区别于普通的公司债券的债务，某种程度上可以说是人民的债务（即便我们并不直接产生这笔贷款）。巴拿马被秃鹫基金告到了纽约的一家普通法院，一家商事法庭。法官同意接纳这个案子，由此打破了长期以来主权债务和商业债务的按照不同处理方式的规定。巴拿马因此被迫且秘密地支付5700万美金。秘鲁，1140万美金的国债，最终被迫支付秃鹫基金5800万美金来偿付。天哪，秃鹫基金们从中学习并尝到了甜头，他们可以压榨越来越多的钱。

秃鹫基金是指那些通过低价收购市场上濒临违约的债券（例如问题债券distressed securities），在债券违约后拒绝接受和解偿付方案，并以起诉相威胁，最后通过强势谈判或者恶意诉讼，谋求高额利润的基金。

这样的情况也发生在阿根廷，秃鹫基金购买了总计约四千八百万美元的阿根廷主权债务（总国债的一部分），并将阿根廷告上法庭，最终得到了23亿美元的回报。这就是**“剥削逻辑”**。为了达到剥削地目的，他们开发出这个非常“实用”的工具。这个案例是让你有所体会，在探讨建筑金融化之前，这只是层层相扣中的一环。

第二种剥削模式-房屋质押贷款

有另一种我不得不提的剥削模式——为中等收入家庭提供的房屋抵押贷款。大多数美国人已经拥有自己的房产，但还有约20%或30%的人没有自有房屋。所以他们创造了一种零首付或轻首付的金融产品来帮助购房者购买房屋，然后可能需要购房者用余生的时间来还贷。但你知道的，这种产品听起来还是很不错。

其结果是无尽的抵押品赎回权的丧失（fourclosure）。在六年的时间里，1650万份房屋抵押贷款协议被签署；在三四年后，1400多万户家庭破产。现在回顾，看看我刚才提到的那两个数字，一千六百万份合同，一千四百五十万破产的家庭；聪明的金融家会说，“天哪，我们做了错事”。

不，不，这些问题从来都不是关于房屋本身的。思考这一问题的方式应该是——有一块场地，里面扔进去了很多房产物业——那些是资产，是**“物质性”。然后在其上，金融机构们创造了很多资产担保证券**（asset backed securities）——金融衍生品的时代已经过去了：“不再给我任何衍生产品了！衍生物可以是基于另一种衍生品，这种衍生品又可以以另一种衍生品为标的资产叠加。请给我一份‘资产’担保的证券，把金融衍生工具留给愚蠢的人让他们去做这些算术吧!”

所以他们创造了一个房屋抵押贷款的幻影。现场观众应该觉得这并没有在我们身边发生，但实际上这种金融工具已经进入了欧洲——德国首当其冲，百万家庭破产。

这些房屋抵押贷款的实质都是泡沫和幻影。“房屋抵押贷款”（mortgage）表面上是一种比架构在虚无之上的金融衍生品（derivatives）更高尚正统的金融产品，因为它的标的资产有“物质性”——房屋、洗手间、墙壁、三联窗户什么的，（人们不会不付自己的房贷），所以“泡沫”的本质目的更不容易暴露。

如图你所看到的欧洲，这种情况还在继续。德国这些家庭都受到了这种影响，这些家庭几乎一贫如洗。房屋抵押贷款这种产品的因为根本目的不是为了提供住房，它只是被包装成如此。这样的工具在美国被宣布为违法，因为它太极端了。现在它正悄悄到达中国、印度——很可能已经在中国兴风作浪，当然这只是我读到的，我还没有实际研究过。

第三种剥削模式-跨国企业的侵吞与“再本土化”危机

还有另外一个与我感兴趣的“剥削逻辑”框架有关的一个小因素，那就是“再本土化”的重要性——重新本土化那些我们可以在本地生产的东西。举个例子：如果我想在家附近的街区喝一杯咖啡，我真的要靠跨国公司来提供这杯咖啡吗？我不应该，对吧？咖啡就在这个街区的这家店就可以做出来。如果是电脑，是的，因为我需要特许经营权（对于电脑来说，你需要特许经营权否则必须去工厂）。但是我们真的需要所有这些跨国公司吗？这些跨国公司到处都是发布自己的特许经营，扼杀本地经济。面对这样的情况，我们如何回归到本土？这些都是剥削模式。

现在，这对于东欧来说是一个非常特殊的时期，因为是他们真正“解放”之后才进入了这个体系。先看一下这个：标题是《家庭信贷与个人可支配收入的比率（2000-2005）》。“信贷”（Credit）听起来很不错，但他是债务（Debt）。对这些国家来说，这是一个关键时期。在2000年时，匈牙利家庭债务与个人可支配收入的比例是11.2%，美国已经是104%了。而五年后（2005），匈牙利的债务收入比已经增长至将近40 %，美国是132 %。再看看德国，在2000-2005六年间一直保持在70%左右，展示出一种令人难以置信的稳定。德国一直以来都有自己的运行方式。（笑声）

当我看到匈牙利这个数据变化时，我问自己的第一个问题是：这些家庭发生了什么，出了什么问题，为什么他们在积累这些债务？与此同时，我想知道，是谁在持有这些匈牙利家庭的债务。如果这些匈牙利的债务，或者其他国家的例如捷克的债务，是被当地银行拥有的，这里强调是本地的银行而不是金融机构，这样的话，当地银行就可以从这些贷款中获得很好的利息回报，由此他们可以创造更多的就业机会，和产生其他更多的这种正向性“乘数效应”——即促进了商业的发展。

我去IMF的报告中检查了一下，发现匈牙利的家庭债务中，40%的债务是被外国银行拥有——德国，瑞士和奥地利的。我不知道为什么会有德国的力量在其中。但这并不是一个好的趋势。并不是说德国如何，而是说当本地的家庭债务被外国银行拥有时，债务支付利息给本地（locality）的能力没有了，利息直接到另一个国家的腰包。

所以这个“再本土化”的概念很重要。我认为跨国企业特许经营权等问题这很严峻，对城市而言也很严峻，因为城市还是所有这些活动的主要游戏场所（playground）。简而言之，有一件事你可以从中总结到，剥削性质的行业甚至可以从最拮据的家庭中拨出羊毛（Extractive Sectors can extract even from modest households）。

第四种剥削模式——房地产投资和房地产金融化

现在还有另一种剥削模式。我正在研究世界前100名城市的总建筑收购额（total buying of buildings），前一百名每年或多或少地发生变化，列表衡量的是在2013第三季度至2014第二季度终投资者对于目标城市投资的渴求程度（用美元表示）。现在我只能展示给大家前十名的城市，因为数据整理需要很长的时间。这些数据只涵盖了对现有建筑的收购，只是已有建筑，不包括新建建筑（当然，新的建设也一直在发生）。

2013年至2014年间，纽约市现存建筑的收购总额达到55万亿美元——而这只是一年的数据，地产收购还在继续。当以外资投资额（foreign investment）为维度时，伦敦排第一位的。此外，排名第九的阿姆斯特丹/兰斯塔德地区*（Amsterdam/Randstad）已经成为炙手可热的投资地点，这是外商房地产投资增幅最快的地区之一。

这些百分之几十百分之几百的增长率只是一个比率，并不等于实际投资净额。增长率的降低也只意味着增速放缓，并不是增长停止或缩减。例如伦敦，即便2013 Q3至2014 Q2的增速比上一年度降低了一些，但是投资总额仍在增长。这张表格里暂时没有任何负增长率，即使是负增长率，总的外商地产投资净额仍可能是正数（即，外商仍然在境内投资房地产），只是这一年的总投资额相较于上一年缩减而已。它仍然可以是持续增长的。这样大的增长率，那么他们到底在购买什么？

注：兰斯塔德，荷兰的組合城市，包括该国最大的四座城市（阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙和乌得勒支）及其周围地区，拥有750万居民。

这是一个德国的案例分析。你可以看到柏林在2015年时有1181万的外资地产投资收入；即便相对于上一年减少-6%，但仍然是一个巨大的数额。同时汉堡市正在崛起。所以这些数字也在展示一些逻辑——哪些城市已经出现了发展停滞，但是仍排在前排、在吸引大规模的投资；哪些是投资新秀。我们可以发现投资的趋势：从柏林开始，随后去到越来越多的城市，包括汉堡；名单上排在慕尼黑之后的城市中，汉堡的增长率最高；但是论投资总额，还是要看柏林等主要城市。如果你现在看这些前百名城市地产总购买量，在2014 - 2015年间（以年中计算）是6,000亿美元；2015 – 2016年，这个数字超过了1万亿美元，所以我们也从整体来感知数字。这是所有前百名城市总和，当然有些城市掉出了排名，但是大部分还在那里，然后持续增长。

这个前一百名城市的排名体系，是一个特殊的框架，在五年内，名单中50 %的城市都会更替，即便是曾经排名最前的城市。这前一百名的城市，代表了世界人口总数的10%、世界GDP总额的30%、世界房地产总投资额的76%——但是这是具有欺骗性的表达。我这样说的原因，是因为房地产投资（property investment）的实质是金融化，这76%是金融化的房地产投资交易，而并等价于实际上实体建筑（或房地产）的交易；如果查阅世界上所有出售和购买的房产，你会得到一张完全不同的版图。

房地产金融化是一个非常特殊的现象，涉及世界上大多数主要城市。一旦资产被金融化，不同的金融产品便可应运而生。金融化的资产有一套不同的收益衡量模式，不管是资产价值也好还是收益也好，——这与单独衡量一栋房子或一栋建筑的价格完全不同。这就是金融资产。根据太平洋戴维斯的数据，全球房地产资产（即金融化的房产物业）占全球所有金融资产（包括股票，债券和黄金；不包括金融衍生品和资产抵押债券等）总值的近60％，即217万亿美元，这几乎是当年全球GDP总值的三倍，而这些只是金融化的建筑的价值。

纽约的两极化

令我恐惧的是，天哪，如果你看看今天世界上大多数国家的建筑，以及现在已经在很多国家上演的事实，你会发现，较富裕（very rich）阶级（个人或家庭）在兴起。超级富有（super rich）的阶级一直高高占据在那里，紧接着的是不断扩大的较富裕阶级——即便他们不是超级富豪，但是他们仍很富有。在曼哈顿，较富裕阶级可能高达三分之一，不是1 %（的超级富裕阶级），这是30 %。30%的人口体量对于一个城市来说是很强大的力量。如果一个国家有40 %或30 %的较富裕家庭或个人，这意味着他们将占据了大部分城市空间。因此在曼哈顿，我们看到大批中产阶级例如教授这样的人群的离开，因为他们根本负担不起那里的居住成本。今天在硅谷，有很多人在那里赚很多钱，但仍有大批买不起房子的人。尤其是年轻人，他们住在汽车里，住在帐篷里。当然这些都是极端的例子，但是这些例子捕捉到了一个很大程度上都不会消失的现实。

谁的伦敦？

图片所示的区域是伦敦的中心区域，你可以看到泰晤士河等等著名地标。当走在那里时，我听到游客说：“哦，看看这些漂亮的英国建筑！”我心生疑问，想探寻下这些建筑的主人到底是谁？——这些建筑为一家中国大公司所拥有。这里我并没有攻击中国人，只是给大家一个例子来帮助大家理解。我有一个担心（亦或是我的一个理论）——物质性的条件（physical conditions），正在失去其标记（或证明）真理、条件，或事实的能力。

我之前已经提到过了几个关于这个问题的因素。我们所处的时代并不仅仅拥有“数字化”这一特点，很多东西都可以被数字化的；而更有深意的是其背后整体的经济逻辑——一个对于普通人来说不轻易可见的复杂体系。这些只是表面上看似漂亮的英国房子，然而背后它们在讲述房子“不能说出的故事”。

2005-2014年海外公司所购置伦敦房地产分布图

这是海外公司购买伦敦房产的绘图，大约有五万栋。所有这些建筑都是由境外公司拥有的，他们甚至不是伦敦的公司。在当今，类似的事情很容易发生，它也很可能发生在阿姆斯特丹，然后也可能是乌特勒支等等，谁知道会是下一个投资热点城市。

结语

所以，这是一种什么样的现象？大多数被境外资本购买的物业很大程度都是鲜少利用的楼宇（underused buildings），于是我们又再次回到”金融化”这个议题。人们认为“哦，我的上帝，可怜的业主。”

实际上并不。我认为我们城市中正在出现的一种很麻烦的局面，正如我在开始时所说，一座昂贵的大型空置建筑比一栋被使用的建筑能带来更多的利润。我们总会有使用建筑的需要，不论出于建筑中的经济发展，或出于人们到任何地方做任何事情的建筑需要。但是也有另一个维度的建筑——金融化的建筑，并且它能产生远远高出家庭房屋租金或其他租金等的收益。

我想再次在这里强调，这些建筑中没有一座是为个人所有的（即全部机构或公司所有），也没有任何一所拥有这些建筑的公司或机构位于英国，他们都在其他国家。这是一个极端的情况，伦敦是极端的。

这是我们从纽约得来的可视图，非常豪华的塔楼大多是空置的，这个故事就像我一开始说的那样，但是现在你可能明白得更清楚了，这些建筑因为其空置可能会在带来更多的利润。

那么这能给城市和城市活力什么启发呢？建筑不仅仅是一栋单纯的建筑物那么简单；大量的建筑会让我们的城市走向“去城市化”。谢谢大家！

讲座原址：https://youtu.be/Zx-fneIPS_A