回首八万五计划：香港曾有董建华_风闻

文章来源：凤凰网财经

**来源：康主编（kangzhubian），**作者：康主编 凤凰网财经特约主笔、资深媒体人

2018年10月1日，由香港首任特首董建华创建的“团结香港基金会”发布了一支3分30秒的短片。短片由四大天王之一、有香港“民间特首”之称的刘德华配音，名字叫《让下一代看见》。

“香港曾经走的很快，但近年外面世界也都越走越快，当全世界都向前走的时候，我们香港又在做什么？”“买不了房子，租不起楼……”

短片内容直击香港最大的社会问题之一：楼价高企，普通百姓望洋兴叹，香港经济被地产绑架，创新无力，出头无地。

其实，香港并不是没有土地。

单就土地存量来看，全港住宅用地仅占7%，即便考虑到香港山多地少的因素，但现有的存量土地依然足够支撑香港发展。只不过，畸形的土地供应和使用机制，加上利益集团的捆绑，让香港特区政府难为无米之炊。

存量的土地上盘绕了太多的利益纠葛，于是人们把目光投向了增量。人工填海造岛，成为跨越阶层利益冲突，打破僵局的最好办法。

“如果香港能出现一大片全新的土地，我们会多很多空间，这些基层市民改善生活，就不用等那么久。新的空间可以用来创业，让更多的年轻人找到就业的机会，一切社会问题都得到了解决。”

刘德华在短片中用他富有磁性的嗓音为香港描绘了一个不再逼仄、不再拥挤、不再凝固的蓝图。据测算，如果东大屿人工岛开发完成，总计会释放约1700公顷土地，可兴建26至40万个住宅单位，供70万至110万人口居住，其中七成为公营房屋，可以解决香港1/8人口的居住问题。

然而，就是这样一个计划，亦无法实施。短片发布后，各种利益集团蜂拥反对，网络上充斥着对于刘德华的谩骂。

“滚回内地吧！”有人破口大骂。

谩骂如此猛烈，以至于现任特首林郑月娥在记者会上不得不为刘德华打抱不平：“我认为这非常不公道！”

一晃一年快过去了，填海计划夭折，香港亦陷入了更大的风暴。抚今追昔，那个曾经“地方细细，志气远大”的香港，怎么就变成了今天这个样子？

卷地狂风，起于青萍之末，也许我们该将目光回溯，回望97年的香港，和香港首任特首董建华中道而卒的“八万五计划”。

01

拥挤的香港

半个月之前，在团结香港基金年中午餐会上，已是耄耋之年的香港第一任特首董建华，面对香港当前的乱局，站出来呼吁：“停止撕裂，停止抗争，珍惜香港”，言语间没有了当年香港初回祖国怀抱时他在就职演说上的雄心万丈，更多的是面对乱局的痛心疾首。

22年前的1997年7月1日，董建华把刚刚回归祖国怀抱的香港赞美为“先贤梦寐以求的理想高地”。

他在就职仪式上慷慨激昂，“香港新时代的巨轮，此刻在祖国尊重香港人、相信香港人、爱护香港人的旭日辉映下，满怀信心，升锚启航，向着振兴中华，祖国统一的宏伟目标乘风奋进。”

1997年7月1日，董建华（左）宣誓就职，时任国务院总理李鹏监誓。

但实际上，香港首任特首这个职位带来的不只是无上的荣光。在荣光的另一面，是责任。

如何平抑房价，或者说如何让更多的香港人住得起房，是董建华千头万绪的工作中最紧迫的那一个。

香港的住房问题由来已久。

早在1882年，一个名叫查维克（Osbert Chadwick）的英国特派皇家工程师就曾经在《关于香港卫生状况的报告》中，这样描述当时香港很多华人的居住环境：“一排八间小房子中住着428人，除去厨房，每人只有230立方英尺的空间。这些房子肮脏不堪。几乎不可想象，这么多人被塞进如此狭小的空间里。”

查维克当时曾经向港英政府发出警告，如果不能解决居住环境的卫生问题，那么这些居所将成为疾病和死亡的源头。

12年后，查维克的警告一语成谶。1894年香港爆发了前所未有的鼠疫大流行，导致2千人以上丧生，三分之一的人口逃离香港。

在此后的几十年的时间里，港英政府也曾推出徙置法案、“十年建屋计划”、“居者有其屋”计划等多个住房计划，试图解决香港的住房紧缺问题。这些政策在一定程度上曾经缓解了部分香港人的居住问题，但是香港人的居住环境并没有从根本上得到改观，很多香港人依然像沙丁鱼一样生活在逼仄的空间中。

 20世纪70年代香港山脚下的房屋

1971年，香港一家报纸曾经这样报道香港人的居住环境：在九龙一间15英尺乘35英尺的楼宇内住上50人，平均每人占地10.5平方英尺，连一口棺材的大小也不如。

当时的香港政府将这种“连一口棺材的大小也不如”的房间叫做“床位寓所”。不过，香港人给这种“棺材房”取了一个更为贴切的名字——“笼屋”。

很少有人知道香港殿堂级摇滚歌手黄家驹在意外去世前，曾经参演了人生中最后一部电影。这部影片因为有多段粗言对白，因而被列为三级片，禁止十八岁以下人士观看。这部电影的名字叫做《笼民》，讲的就是居住在笼屋里的人的故事。

而联合国经济及社会理事会的表态，或许是笼屋这种居住环境最好的定义——“笼屋是对人类尊严的一种侮辱”。

香港的居住问题之所以如此严重，原因就在于高企的房价。

在董建华履新之前，正是香港房价疯狂飙升的时期。1987-1997年香港房价快速上涨，10年上涨了10倍，香港人平均把月薪的74%用作供楼，香港房价更是在1997年达到一个历史高峰，单价达14万港元/平方米。

持续狂涨的香港房价，也让以地产为主业的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤“香港四大家族”积累了惊人的财富。1997年，四大家族的财富总和超过440亿美元，相当于当时7个广东省的财政收入。

只不过，对于同样出身富豪家族的董建华来说，当时，家族的财富并不是自己关注的目标。在一年前参选特首的时候，董建华就已经宣布脱离庞大的家族生意了。面对记者的提问，董建华当时给出的回答非常简单：

“我有更重要的任务。”

1997年，7月1日，董建华向香港的高房价宣战了。

02

“八万五计划”，生不逢时的德政

“各位，安居乐业是全港市民的共同愿望，对于维系香港市民的归属感和社会稳定至关重要，与保持香港的经济活力亦息息相关。房屋问题的症结，是供不应求，引致楼价飙升，令投机炒卖者有机可乘。

事实上，香港有足够的土地应付房屋需求。只要我们拿出坚定的决心，必定可以彻底解决香港的房屋问题。我们将拟订十年房屋发展计划，包括加速移山填海，开发土地；大规模发展集体运输系统与基建设施；全面检讨与房屋发展有关部门的组织架构和工作程序，提高工作效率。

……

近期炽热的楼宇炒卖活动，已经对香港经济和民生造成严重的负 面影响。我们会针对炒卖活动，准备多项相应措施，密切注视物业市 场的情况，在必要时会采取果断行动。”

面对香港居高不下的房价，董建华在1997年7月1日当天的中国香港特区成立庆典上就发出了“宣战书”。董建华这段讲话便涵盖了“八万五”计划的核心内容：

每年供应不少于85,000个住宅单位；

希望10年内全港七成的家庭可以自置居所；

轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。

假如“八万五”计划能够最终得以实施，那么今天的香港楼市必将是另外一番景象。只不过，八万五计划在实施之初便遭遇到了罕见的黑天鹅——亚洲金融风暴来了。

在八万五计划刚刚实施两周后，由泰国爆发的亚洲金融危机便席卷香港。10月23日，香港恒生指数大跌1211.47点；28日，下跌1621.80点，跌破9000点大关。

金融危机很快便蔓延到房地产市场，香港楼市陷入到急速下跌的通道中。

香港楼市自1997年10月起开始出现“跳水式”的量价齐跌，在接下来的一年时间里，房价急剧下跌50%-60%，成交量也大幅萎缩55%，房屋空置率巨幅上升。

实际上，如果从现在的视角来看，在亚洲金融风暴导致香港楼市出现暴跌的那一刻，就已经决定了“八万五”计划最终难以成功的命运了。因为，对于当时的香港来说，房价暴跌根本就是一个各界都无法接受的事实。

房地产，对于香港来说，真的是太重要了。

对于居民来说，经过十年的房价暴涨牛市之后，居民财富已经和楼市深深地捆绑在一起了。香港的楼市里挤满了刚需族和数量庞大的投机客，房价出现暴跌就意味着他们的财富会出现快速且巨量的萎缩。

事实也的确是这样。从1997-2002年的五年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。香港平均每位业主损失267万港元，更是部分家庭所持房屋变成“负资产”。2001年，据中原地产数据，香港60万个负资产账面损失达6000亿港元。[1] 

歌星王菲的例子最具代表性。王菲在1997年以七成按揭，分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑豪宅，每月供款额达29万港元，但是两年后，王菲的这所豪宅只能以半价出售。[2] 

对于居民的伤害尚且如此之重，房价下跌对于将大部分家底都押注在香港楼市的“四大家族”会形成怎样的财富损失自不必多言。

因此，当香港居民骂着高房价的娘，却又不得不将自己的钱交到房地产商手里的时候，实际上双方的角色已经从交易对手变成利益直接相关的一致行动人了——交易之前，居民和富豪家族是水火不容的对手；交易之后，双方瞬间成了一条船上的水手，当船出现漏水的时候，他们会一起用力地叫骂，会一起寻找发泄的出口，“八万五”计划自然首当其冲。

无法接受楼价暴跌冲击的又岂止居民和富豪？对于当时的香港特区政府来说，同样无法承受房地产崩盘所带来的后果。

一组数据可以证明房地产对于整个香港财政经济来说意味着什么。

在香的财政收入中，地价收入占比长期在20%的水平，最高峰时一度达到36%；

香港金融机构针对房地产产业链的信贷规模占比常年维持在30%以上，1998年以后这一比例更是超过50%；

房地产容纳了大量的香港就业，在楼价暴跌的6年里，香港的失业率由1997年的2.2%上升至2002的7.3%和2003年7.9%就是例证。

可以说，在暴跌之前的十年地产牛市里，房地产已经渗透到了香港经济的每一寸肌肤中，裹挟了整个香港经济。

面对剧烈下跌的房价和萧条的经济，人们开始将矛头对准了“八万五”计划，纷纷要求政府暂停实施八万五计划，并要求政府救市。

所以，当人们将楼价下跌和经济萧条的矛头对准“八万五”计划时，面对压力，董建华也只能放慢了八万五计划实施的脚步——从1998年6月起特区政府就不再出售地皮。2000年6月，董建华在接受媒体访问时首次承认，“八万五”建屋目标早已不再实施，因此已经“不存在”。

只不过，“八万五”暂停实施并没有拯救香港的楼市。香港楼市在2000年后又整整下跌了3年。

2002年11月，著名的“孙九招”公布，特区政府开始护盘楼市：取消土地拍卖一年；停止公屋新建计划；停止私人建屋与混合所有制建屋计划；取消限购政策；为低收入家庭提供特别按揭贷款等等。

不过，香港楼市在当年仍然没有什么起色，直到一年后，才迎来最后一跌。

2003年8月，香港房价终于触底，期间累计下跌超过70%。从2003年开始，香港楼市开启了连续上涨15年的大牛市。

03

假如“八万五计划”没有夭折

从2003年谷底反弹的香港楼市，在随后的15年中开始走向另一个极端。时至今日，高房价已经成为香港的一个痼疾。

2017年，TVB上映了一档名叫《有楼万事足》的纪录片。在这档纪录片中，导演用镜头记录了香港各阶层对于买房的渴望。

节目中的几位主人公为了买房施展浑身解数，有一位“50元哥”从学生时代开始就给自己设定了人生目标：每天最多花50港币，10年实现在香港买房的梦想，为此，他每天步行上下班，几乎和朋友聚会绝缘，直到现在用的还是2G手机，找女朋友的唯一标准就是喜欢爬山，因为爬山不花钱；

还有一位女孩为了攒钱买房，采用了一种每月存款率105%的策略——工资全部存款，在家吃父母，在外靠男友，然后再用工资投资股市，博取5%的收益……

当然，仅仅凭借这些，并不足以让这部连普通话版本都没有的TVB节目成为内地微博的热搜。真正让这个节目火遍内地的，是一位身材火辣的模特在节目上所说的一句话：

“有楼才会有高潮”，成为当今香港人对于房子近乎狂热渴望的一个注脚。

美国国际公共政策顾问机构Demographia最新发布的《2019年全球住房可负担性调查报告》显示，房价收入比高达20.9，蝉联全球第一贵。换句话说，差不多香港普通家庭在0存款的情况下，不吃不喝不纳税，需要将近21年的时间，才能在香港买得起一栋房。[3]

当年的笼屋还未完全消失，但是一个新的名词却又成为居所的代称。这个名词叫做“劏房”，当然，对于内地人来说，这个名词还有一个更容易听懂的名字——“隔断”。

劏，在粤语中意为“剖开”。劏房即分间楼宇单位，指住宅单位被分成两个或以上较小单位用于出租。这些劏房空间的逼仄程度也仅仅是好于笼屋罢了。

如今，仍然有近20万香港市民租住劏房。香港统计处2016年《主题性住户统计调查第60号报告书》统计显示，劏房居住人口达19.99万，占总人口比重约3%，人均居住面积仅5.8平米。

高房价更是成为抹杀香港经济创新发展的凶手之一。有人说，高房价使得香港创新的土壤已经蒙上了一层又一层的混凝土，再也开不出创新的花来。

前任香港特首梁振英就曾经在施政报告中直言：香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题。住的问题亦影响了家庭结构，扭曲了价值观：不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，青年人选科和择业都要向钱看。

高房价阻碍了创新，创新不力又拖累了香港的经济增长。

2019年第一季度，香港的GDP增长率仅为0.5%，远远落后于和香港一河之隔的深圳（深圳当季度增长率为7.6%）。更为糟糕的是，由于当前的乱局，香港已经下调2019年度经济增长率预测至0%—1%。

1997年香港回归时，香港1773亿美元GDP占内地的18.6%，而2018年香港3630亿美元GDP，仅占内地的2.66%。

而这一切，实际上早在1999年的时候，董建华就已经做出了预判。

董建华在1998年的施政报告讲到：“过去多年来，金融业和房地产业，是香港经济的重要支柱，将来仍然会为香港的繁荣作出重要贡献。但是，由于香港的经济基础过于狭窄，一旦金融和房地产业受到冲击，香港经济便陷入困境。”

董建华这段话就像一个剧本，预演了香港20年之后的今天。

不知道当面对如今的困境时，香港还会不会想起当年的“八万五”计划。

在金融危机肆虐之时，董建华在给亲人的家书中说道：“雨过天晴后，我们便会更加坚强、更具实力。香港现时需要的，正是这种积极进取的精神。其实，我们一直具备这种精神，只要大家将它发挥出来，逆境过后，便会是顺境。”[4]

假如，面对金融危机时，香港能够像董建华在家书中所写的那样再挺一挺，而不是将矛头对准“八万五”计划。那么，香港的今天是否会完全不同？会不会“逆境过后，便会是顺境”？

当然，历史是不允许假设的。所有的“假如”，都不过是我们的一厢情愿。只不过，面对如今混乱的香港街头，面对日益撕裂的香港社会，面对香港机场那些落在记者身上的拳脚，我们却又难以从这一个个一厢情愿所引发的叹息中挣脱出来。

说到底，还是对于历史上香港错失的那个机会而不甘。

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04

时来天地皆同力，运去英雄不自由

香港错失的机会又何止“八万五”一个。

1997年亚洲金融风暴之后，董建华在当年的施政报告中率先提出：“香港要成为在发展及应用资讯科技方面的全球首要城市，尤其是在电子商业和软件发展上处于领导地位”。

这便是香港“数码港”计划的雏形。董建华当时提出的这个计划不可谓不超前，当时内地网民才刚刚80万，搜狐、网易、新浪才刚刚登上历史舞台，阿里巴巴还没有成立，腾讯还叫OICQ……

可以说，假如数码港计划能够成功，那么香港的科技创新就不会像今天这样无力。只不过，和“八万五”计划一样，“数码港”计划在刚刚起步阶段也遇到了“黑天鹅”事件——全球互联网泡沫破灭，所谓的“数码港”计划最终成为李嘉诚之子李泽楷旗下的一个地产项目。

再后来，香港又提出了“矽港”计划，希望在集成电路领域有所建树，并且董建华曾数度到美国硅谷访问取经。只不过，当汉鼎亚太集团主席徐大麟和刚刚从台积电出走的张汝京提出在香港以优惠价格获得200-250公顷土地以兴建晶圆工厂时，香港媒体却不断以此举涉嫌“炒地皮”为由来质疑。即便后来计划变为租用20－30公顷土地，香港仍然没有放行。

最终，徐大麟和张汝京北上上海，在上海市政府愿意作出土地和税务重大优惠的诚意邀请下，最终二人决定在上海设厂，也就是后来的中芯国际，现在是中国最大、世界第四的芯片制造商。

回首董建华在特首职位上的七年，我们不难发现，实际上当时董建华提出的很多设想和计划在日后看来都是非常有远见的，如果这些计划能够得以施行，或者哪怕只有其中的一项能够顺利施行，香港的今天也会变得十分不同。

只不过，这些计划或者因为天时不合，或者因为黑天鹅横空出现，又或者因为香港人的拒绝，最终都成为董建华案头上的一叠永远难以落实的文件，想来不禁让人唏嘘。

在从特首位置上请辞前一个月，董建华说，自己做了一份很孤单的工作，会很寂寞。

有志却不得施，大概是人心中最痛苦的感受。尤其是对于董建华这样胸怀大志的人来说，痛苦尤甚。

和大多人对于富豪家族子弟的印象不同，作为世界七大船王之一董浩云的长子，董建华并没有人们想象的那样纨绔和不羁，他身上更多的是富豪子弟少有的家国情怀。

这份家国情怀来源于董建华从父亲身上所继承来的使命感与担当，也来自于董建华独特而又坎坷的成长历程。

董建华的父亲董浩云年少时目睹祖国被列强欺凌之惨状，立志要振兴中华，他也将这份雄心寄托在了儿子身上——“建华”，即取自“建设强大中华”之意。在董建华2岁生日那天，董浩云在儿子的照片上题字：

“笑迎着大时代来临。”

董浩云1947 年在上海创办复兴航运公司（后改名为“东方海外”），随后转战香港及全球，最终成为世界七大船王之一。不过，虽然贵为船王之子，董建华却从小就和养尊处优无缘。

董建华少年在港读书之时，父亲从来不许他乘私家车上学，所念的学校也只是一所普通的寄宿制学校，每天的午饭桌上只有四菜一汤，这样也养成了董建华吃饭特别快的习惯。

而当董建华十几岁赴英国利物浦大学留学时，父亲每月的汇款也只是将将满足生活所需而已；等到董建华大学毕业，董浩云直接让他去通用汽车做了一名基层员工。

“我并不怀疑你是一个有理想的人，但我担心你的刻苦精神不够。” 

1982 年，董建华迎来了人生中最黑暗的一段时光，经历了人生中最痛苦的一场考验。

1982 年4月15日，董浩云因病逝世，享年七十岁。这位把自己的一生都寄托给大海的船王，最后留给世界的是一个庞大的航运帝国。当时，董浩云旗下的航运公司所有船只的总吨位达1100万吨，是蜚声全球的希腊船王奥纳西斯的两倍，麾下的“海上巨人”巨型油轮更是一直霸占“世界最大油轮”宝座一直到2009年。

只不过，在1982年，这个航运帝国已经到了最危险的时候。

当时的世界航运业并不景气，由于运力过剩加上两次石油危机导致的航运需求锐减，导致整个航运业出现了大萧条。不过，董浩云生前却笃定地认为，航运业的低潮期正是扩张的难得机会，萧条可能会持续一段时间挺一挺就过去了，可扩张的黄金机会却一去不复返了。所以，当另一位船王包玉刚变卖船只转型做地产时，董浩云却一直坚持逆势而动，不惜承担大量的负债去扩充船队规模。

只不过，航运业的萧条期显然比董浩云的预测要长得多。当1982年董浩云去世之时，他旗下的东方海运已经岌岌可危了。过多的负债几乎要压垮这家船王的公司了，东方海运最多时负债规模相当于奥地利整个国家的国债规模，

东方海运这艘即将沉没的巨轮，给了继任的“新船长”董建华常人难以想象的挑战。

“追债”成为董建华每天必须面对的任务。全世界的银行和债权人轮番轰炸让董建华全天几乎没有停下来休息的时间，每天工作20多个小时成为了常态，而母亲又在当时查出了肺癌……

1986年的夏天的一天，成为董建华人生中最特别的一天。

当日香港大风，挂三号风球，49岁的董建华回到香港机场时已经满心绝望。当时董氏东方海外公司濒临破产边缘，两个弟弟在美国上学，他已经寄不出学费，而当天他赴台湾借款又遭拒绝。在赶去参加最后一次债权人会议之前，他一度决定自戕，在机场打电话给朋友说，“如果我死了，请你照顾我的家人。”

不过，也正是这一天，形势出现了扭转，东方海外这艘巨轮停止了倾覆，因为有人向董建华伸出来援手。

先是最大的债权银行汇丰银行突然决定贷款延期，而且还主动拨付1亿美元助东方海外度过危机，紧接着，香港商业巨擘霍英东又宣布注资1.2亿美元，向董建华和东方海外施以援手。

危机终于过去，董建华力挽狂澜，带着东方海外重回正轨，没有辜负父亲对于他的期望，“笑着迎来了香港的新时代”。

只不过，坚忍的性格可以让董建华度过商场上的难关，但是当面对金融危机、禽流感、SARS疫情这样的天灾之时，个人的意志又显得如此无力。

基因和经历共同塑造的家国情怀和眼界，让董建华少了些富豪家族在商言商的狭隘，多了些救济民生的天然责任感，也多了一些超越时代限制的远见，但受制于天时，受制于时代，董建华依然没能依靠一己之力实现自己当初为香港描绘的美好蓝图。

时也，运也。

亚洲电视前助理采访主任郑钢英曾经这样评价董建华和他的施政计划，“香港人对利益看得重，尤其是短期利益。从长远说，董先生也许都是对的。”

而南方都市报在2005年董建华请辞特首一职之后所写的一段评论，或许更能客观地对董建华和他的施政计划做一个评价。

“雄关漫道真如铁，从一开始，历史便没有给董建华和他的班子适应的时间，即使在金融危机过后也没有喘息的机会，危机接踵而至，地下暗流涌动，特区政府始终颠簸于风口浪尖，而处在风暴眼的董建华更是不得不咬紧牙关，鼓起十分的勇气，接受命运与历史的挑战。是非功罪，谁人评说？顶住，没被打垮，已是英雄本色。”

2014年3月29日，在凤凰卫视和凤凰网举办的“世界因你而美丽——影响世界华人盛典”上，董建华获得了“影响世界华人终身成就奖”。董建华在获奖后，面对台下的北大学子说：

“今天看到振兴中华的中国梦离我们越来越近了，我相信海内外每一个中国人都会感到高兴和骄傲。当然，这个大事业还没有成功，还需要我们团结一心，坚持不懈地奋斗。振兴中华的中国梦，一定可以在你们这一代年轻学子身上实现。”

言语间满怀希望。

凤凰卫视董事局主席兼行政总裁刘长乐为董建华颁发“影响世界华人终身成就奖”

实际上，一直到今天，董建华对于香港仍然是抱有十足的信心。

“只要我们保持信心、包容、坚毅，靠着港人的智慧和勇气，在国家的坚强后盾支持之下，相信香港定能乘风破浪、行稳致远，战胜风暴，迎接希望。”

所以，我们也相信，香港并不会因为今天所面对的问题就丧失了未来。香港依然还是祖国的一扇明亮的窗户，祖国会通过这扇窗子看看外面的世界，外面的世界也会透过这扇窗子看到更为真实的中国。香港独特的地理禀赋，兼容东西方的文化，还有不计其数的壮志青年，都给了它渡过难关的支撑，最重要的，香港背后的强大祖国，仍然会给予它乘风破浪的底气。

在文章开头提到的那个短片结尾，台词是这样写的：

“我们见过充满朝气的香港，我们也见过停滞不前的香港。你想下一代，见到一个什么样的香港？”

“让下一代，看见。”

参考资料：

[1]香港地产与经济的“荣辱与共”，华尔街见闻，2019

[2]董建华七年：1997─2005，南方周末，2005

[3]深度 | 香港地产与经济的“荣辱与共”，华尔街见闻，2019

[4]狮子山下•执政八年：当新船长遇上风暴 ，南方都市报，2005