智慧地产需要顶层设计_风闻

文|吴俊宇

7月初，一篇名为《BAT的智慧城市梦，该醒醒了》的文章广为流传。

这篇文章最后提出的一个观点是：

BAT改造实体产业仍旧难上加难。在当前阶段，BAT们在智慧城市的建设过程中，虽然气势异常凶猛，但是经历近三年的发展，我们发现无论是在落地的城市数量还是具体的效果上，结果都并不如我们想象中的迅猛。在泛安防领域，BAT们想要分一杯羹，落地的进程也远比我们想象中的要艰难许多。

虽然这篇文章离我们现在要谈的智慧地产还是有着一定的距离，但城市毕竟又是一个个园区组成的，城市和地产之间本身就是相辅相成的关系。

BAT从大面上看，在涉足智慧城市，从城市中更细颗粒的场景看，其实也在服务地产——他们需要和地产公司有着更多的紧密合作。

然而，遗憾的是，很多地产公司自己都不知道智慧地产到底应该怎么做。

在我看来，一家地产商，要明确自己公司短、中、长期的战略部署。在顶层设计上和板块轮动上重点不清楚，要么就是撒开来多头并进，要么就是自然发生，这容易“脚踩西瓜皮滑到哪儿算哪儿”。企业必须要有取舍，不断去勾画、校正智慧蓝图。

反思国内智慧地产的操作思路会发现，目前国内虽然有多种实施路径，但却零敲碎打为主，鲜有一揽子解决方案。

归根究底，这犯了“盲人摸象”和“削足适履”的错误，缺乏顶层设计。

一

盲人摸象

不管是硬件厂商、互联网厂商还是运营商都在尝试和地产商合作，推出智慧地产项目。但是你可以发现，这些尝试其实都只是像在“盲人摸象”，解决点的问题，却没有解决面的问题。

第一种路径是硬件厂商和地产商之间的合作。

像小米、海尔这类硬件厂商手里有一大批IoT家电设备，希望能够通过地产商构建起智能家居的样板房。

构建这样的样板房，目的其实在于整体IoT家电设备预装，出货量在其中占据了很大的考量。对硬件厂商来说，和地产商合作等于是找到了一个庞大的ToB渠道。

另一个目的则是在于尝试强化自身硬件生态链，为所谓的“下一个时代”做准备，尤其是小米这类自身定义为“互联网厂商”的企业，它希望寻找到下一个入口。

第二种路径是互联网厂商和地产商之间的合作。

像阿里、腾讯这样的互联网厂商有着庞大的互联网生态，从ToC的支付、生活服务到ToB的云计算、解决方案都有一整套产品体系。

参与进地产商的合作，互联网厂商的目的在于推销自家的服务，尤其是ToB服务。比如阿里就在多家头部房企，共同推出One ID、One Data、One Service服务体系，通过AI和云计算推动日常管理的数字化转型。

第三种路径是运营商和地产商之间的合作。

比如说三大运营商、铁塔公司和地产商之间的合作。运营商和地产公司之间的合作其实目的在于推动通信基础设施建设，更新网络设备。

不过，你去看这三种合作路径会发现，目前都鲜有已落地的完整、成熟案例。不管是硬件厂商、互联网厂商还是运营商，都只是从一个点开始入手，这就像是“盲人摸象”，只能摸到大象的腿或者耳朵。

我所说的“盲人摸象”指的是，只解决属于自己这个领域的问题，不会考虑解决其他层面的问题。

比如说卖硬件的厂商不会去考虑整体安防，做ToB服务的厂商不会去考虑如何连通家庭内部的硬件产品。各个厂商考虑的问题其实都是从自身产品、技术出发，而没有从智慧地产顶层设计这个维度去想问题。

这些跨界合作很多时候公关意义大于实际意义，雷声大雨点小。最终跨界企业因为不了解地产业，最终只能卖卖自家产品、服务。和真正的智慧地产、智慧人居相距甚远。

更大的麻烦在于，从点入手去做智慧地产，容易导致“烟囱式”的系统。

地产厂商可能用了这家的配套智能硬件，又用了那家的智慧管理ToB服务，但是家庭内部的智能硬件和园区智慧管理服务系统没办法打通，场景没办法串联，最终导致各自为政、条块分割、孤岛林立、信息割裂，后期维护成本很高。

二

顶层设计

智慧地产其实包含的不仅仅只是一套硬件、一套设备或者一套服务，它需要整体规划。与其说是智慧地产，倒不如说是智慧人居——人们以房子为中心，衣食住行都可以得到智慧化的解决方案。

这种方案需要从顶层设计入手，去解决问题。

1、从后端嫁接到前期规划

纵观国内房地产公司，对于智慧人居底层数据系统的使用，目前大部分的企业跨界智慧地产，其实都是后端嫁接。后端嫁接的问题在于，没有为“智慧”预留空间。

而且不管是产品服务、解决方案都是碎片化的，可能互联网厂商、硬件厂商以及运营商参与进来之后，都没有统一的接口，导致后期维护困难。

在前期顶层设计和建设规划阶段就要实现做到合理建设。纵观目前整个地产行业内的公开新闻信息，只有实地集团一家公司自行开发了相关系统，形成“前台（应用层）-中台（逻辑层）-后台（数据层）”的产品架构。

2、智能的房子到智慧人居系统

如果你去看很多企业做智慧地产的思路会发现，他们只是想着做一个智慧的房子。至于人进去之后生活怎么样，其实并不是很关心。

人甚至需要被动适应这样所谓的“智能”。其实智慧地产并不只是反映在智慧的家电设备、智慧的房屋硬件这些问题上。想要让人去主动适应“智慧的房子”，其实是在削足适履。

地产商不仅仅需要有“智能的房子”，还需要真正提供一整套给人带来便利的“智慧人居系统”，人们不需要太多学习成本和理解成本，就能在一整套空间之中，实现衣食住行的智能化。

现在一些地产商的思路，是给用户装修好的“智能的房子”，却忽略了“智慧人居系统”。实地集团的思路就不太一样，一方面要提供“智能的房子”，另一方面还要提供“智慧人居系统”。

“智能的房子”是指，智能产品覆盖客厅、卧室、浴室等全场景，从起床、出门到就寝，匹配其全天候行为路径。

相比传统家电企业在产品上增加类似智能化功能、溢价过高，实地的解决方案适配不同品牌产品且性价比更高。

实地通过细致洞察，历经和用户面对面访谈、入户研究等，自行设计并研发了多款智能家居产品，包括智慧客厅、智慧卧室、智慧厨房和智慧浴室等，形成了全屋智能化的解决方案，而且作为标配配套到实地旗下的楼盘中。

“智慧人居系统”则是实地率先实现了智能服务在全生活场景的覆盖。在社区内提供了内部孵化的智慧商业配套服务，覆盖用户健康、文娱等多方面的需求。

比如在健康生活这个层面上，实地引入了O2O模式的社区医疗门诊，在文娱教育这个维度上则是引入了海绵创客学堂、社区影院，物流方面则有物流机器人Delight来上门送货。对用户来说，他们在家里可以享受一整套智能家居的服务，出了家门到了小区不管是吃喝玩乐都还有一套更完整的智慧服务。

这种思路其实是真正从人的角度出发去思考问题——让智慧地产与人的生活相交融。

三

主动成为整合者

地产企业和互联网企业、硬件企业合作时，应该有“盟主”的姿态，要意识到不管是任何企业跨界和自身合作，都是联盟之中的参与者。“盟主”要做的事情大概是三点。

1、提供平台：想涉足智慧地产的公司太多了，每一个企业其实都具备优势，但是又没办法聚合其他企业。地产公司做平台天然就有优势，平台的价值在于整合。

所谓的平台指的是软件、数据平台，未来不管是设备接入还是服务接入，都需要遵循平台的接口，在平台之上，其他公司都是参与者，必须按照平台的规则来提供服务，这样地产商才能利用平台规范服务。

2、制定标准：对很多互联网公司、硬件公司来说，他们对智慧地产缺乏认知，也不了解服务的内容、标准，在涉足智慧地产时，往往面临“抓瞎”的情况。

因为他们服务面对的是一个多行业、多场景的复杂市场。地产公司常年耕耘，知道用户需求，可以划定标准，让其他企业做到心中有数，知道在服务过程中需要做哪些内容。

3、划清界限：划清界限的作用在于，通过“圆规”画一个圈，让所有智慧地产的合作伙伴都在这个圈之中玩耍，做到一致性。一致性的目的在于，做到目标统一、服务统一。

成为整合者，提供平台、制定标准、划清界限，从顶层出发这样才能把智慧地产从单品智能带向到场景智能，从削足适履的智能变成服务用户的智能。

这恐怕才是地产商真正应该去思考的“终局”。

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