房产周报：房企销售颓势，楼市拐点显现_风闻

​文章首发于公众号：叁里河****原创： 小昱

01．房产资讯

1、 房企半年销售榜出炉，6成公司达成率未过半

2019年上半年在盛夏狂热中结束，但房企年中业绩却未遍地开花。经历五月份整体行情降温后，房企在六月加大推案营销力度，12家企业上半年销售额已超千亿。

但作为行业风向标，龙头房企上半年发展步调趋缓。碧万恒稳居行业前三甲，碧桂园仅6月单月便录得820亿元业绩，刷新行业记录。但整体来看，龙头房企的快速增长之势已经不再。

与此同时，近六成房企未完成全年目标的一半。39家公布销售目标的房企中，完成率超50%的仅14家，绿城、富力、花样年上半年目标完成率更是低于40%。地产小年，风声猎猎，下半年房企压力只增不减。

（第一财经）

点评：房企前三强中仅万科今年上半年收入同比增加，碧桂园及恒大收入同比下降分别为5.5%及3.1%，头部房企的增长压力极大。房企们在3月转瞬即逝的小阳春后为了让半年报销售数据好看，其实在6月就开始加大营销力度和促销手段加快回款。上半年的业绩也直接影响房企们在下半年的融资。

2、 房价收入比达9.3房地产对经济正向拉动效应现拐点

社科院发布的《中国城市竞争力第17次报告（主题报告）》显示，2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.6左右百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应。

社科院测算结果显示，随着房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大，拐点处的房价收入比为9左右。也就是说，当房价收入比超过9以后，房地产对经济增长的影响将得不偿失。

（长江商报）

点评：房子作为一个家庭最大的消费，过高的价格必然挤占其他消费。我国居民6成资产配置都在房地产及相关领域，截至2018年底居民部门持有的房产总市值约在208万亿左右，而在过去时间居民工资收入增速大多数时候都远远落后于房产带来的财富增值，而买房所加的杠杆已经让居民杠杆率达到60%左右，在主要新兴经济体中最高，过高的负债也会影响其他消费支出。

3、 上海向浦东新区下放人才落户审批权

7月1日，上海成为国内唯一向部分城区下放户籍审批权的超大城市。当日，上海市人力资源和社会保障局与浦东新区人民政府签约，支持浦东打造更具竞争力的人才综合服务环境。

据介绍，上海市人社局此次主动向浦东新区下放国内人才引进直接落户和留学回国人员落户审批权，在市级权限内对浦东加快发展的实际需要，给予最大限度的支持和赋权。这使得上海成为国内唯一一个向部分城区下放户籍审批权的直辖市和超大城市，将有助于提升浦东新区的引才自主性，提高引进人才与区域发展契合度。

（经济日报）

点评：上海市统计年鉴显示截至2017年，浦东新区常住人口在上海各区中排名第一达到552.84万，其中户籍人口仅占常住人口的54%，此次浦东开启抢人的目的去为了打造的人工智能、集成电路、生物医药三大核心产业储备高端人才，虽然是“抢人”但区别于其他城市的低标准，预计落户标准和细则都会很高，不过只要增加落户人口对楼市还是有一定促进作用。

02．一线及部分新一线城市房产成交数据

新房数据：

本周北京新房成交环比下降38.15%，上海在多个新盘入市的情况下，本周新房成交量环比仅增长7.08%，南京新房市场成交量环比下滑6.21%，成都在几个与周边二手房价格倒挂较多的新盘入市中成都新房成交本周环比上升10.22%。

二手房数据：

本周北京二手房成交量环比上涨2.02%，二手房销售在6月彻底失去快速增长性。深圳的二手房市场虽然还保持8.92%的增长，但是和5月超过20%的增长幅度相比也大幅下滑，而南京、成都的二手房成交量本周增幅也处于微式分别为2.17%、2.26%。

上周二手房挂牌价格：

03. 房地产调控显现出“掐尖”

近半个月，成都、福州、苏州、南京、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调，且部分银行出现额度紧张、放款周期变长的现象。一方面，部分地方监管部门有意引导利率上行，谨防楼市过热，另一方面，部分银行也对自身的房贷额度进行了调整。

中原地产研究中心最新报告显示，2019年上半年，全国各地房地产调控政策发布高达251次，相较2018年同期的192次上涨31%。从6月单月来看，我国各地房地产调控政策发布次数达46次，较5月也有明显增长。

（经济参考报）

点评：这轮房产调控周期始自4月，伴随着小阳春的结束并没有放慢，反而呈现出更明显的“掐尖”特征，即对重点城市给予重点关注，比如苏州、西安等继续加码，与此同时，一些有交大下跌风险的城市，则继续实施“托市”的政策。“因城施策”越来越明显。

04. 土拍情况

杭州

此次杭州土拍的地块，出让条件首次设置了“限房价、限精装”。中指数据显示，2019年上半年杭州十区出让土地数量达148宗，总出让金额达1394亿元，虽然同比去年下降2%，但总量仍领先全国。

北京

6月27日,，位于北京顺义区高丽营镇的住宅地块，首开+富力以32轮举牌最终以41亿元夺得该地块。该地块溢价率达20.58%，楼面地价为28212元/平，且限制商品房销售均价不超过48641元/㎡。该地块被高端别墅和商业办公包围，且没有太多配建要求，也吸引众多房企参与竞拍。

位于平谷区金海湖镇的地块，由首开+首创+住总联合体以5.93亿的底价拿下。

最受关注的一宗是位于石景山区古城南街的宅地，该地块位于近郊交通配套良好，距离地铁古城站仅0.6千米，同时规划面积达到21.41万平，是区域内体量较大的住宅用地。最重要的是，该地块商品房价格未设限制，经过22轮报价后，由电建+华润联合体以73.4亿总价，3.4万/平楼面价，11.63%的溢价率拿下该地块。目前该地块附近限竞房项目的均价在5万左右。

成都

6月27日，位于青羊区苏坡街道办事处龙瑞村六组地块，性质为住宅兼商业，成交楼面价18512元/平，溢价率达到47.9%，由金耀地产拍下。

位于武侯区机投桥街道地块，性质为住宅兼商业，成交楼面价17190元/平，溢价率68.6%，由保利地产拍下。

05. 房企动态

1、万科郁亮谈楼市限贷限价：万科是个“农民”不预测政策

6月28日召开的万科2018年度股东大会上，对于市场和投资者重点关注的话题，郁亮等高管予以了回应。

被问及国家是否会放松限贷限价政策、万科是否会有相应的应对措施？对此郁亮表示，万科是一个“农民”，把“地”种好是我们的任务，至于政策怎么变我们都不预测，我们只应对。不管天气好和坏，我们都要把地种好，把粮食种出来。

对于万科的“活下去”口号，郁亮在会上表示，万科的口号其实是“活下去、活得好、活得久”，活下去是提醒万科如履薄冰，做企业首先要活下去，万科是被危机感驱动的公司，不是被危机驱动的公司。

（金融界）

2、侨城拟转让云南华侨城置业50%股权半月内四度让地

北京产权交易所披露信息显示，云南华侨城实业有限公司拟转让云南华侨城置业有限公司50%股权，转让底价约为7.48亿元。云南华侨城实业有限公司主要负责开发云南昆明阳宗海生态旅游项目，由于环保等原因，该项目启动后一度停滞。

自6月14日至今半月内，此次已是华侨城第四次出让旗下项目股权，其拟出让股权项目多为亏损状态。6月14日、6月20日，华侨城分别出让云南盈江县大盈江玉石城100%股权、西安思睿80%的股权。6月28日，华侨城以底价10.42亿元转让成都地润置业51%股权。

（财经网）

3、潘石屹宣布SOHO中国将散售78亿资产，回笼资金“重拾”地产开发？

6月28日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹宣布SOHO中国部分物业销售计划，交易标的涉及SOHO中国在北京、上海的13个项目，金额共约78亿。

让业内颇为意外的是，曾信誓旦旦不会再拿地搞开发的潘石屹表示，未来将会在一线城市拿地盖房子。

（蓝鲸地产）