居然10年不涨，海景房真的不能乱买_风闻

文 | 孙不熟

几乎每个人的心中，都有一个“面朝大海，春暖花开”的住房梦。

然而，最近很多人发现，位于深圳东部的一些极贵的海景豪宅，几乎十年没涨。上个月就有媒体报道称，东部华侨城天麓某业主以原购价2854万（2008年购得）出售别墅。

注意是原价哦！算上装修、税费、月供（或一次性投入损失的利息），这套豪宅如果以原价卖出去，至少要亏损了几百万。

深圳，一个被称之为“地球经济中心”的城市，居然也会存在十年不涨的房子，令人难以置信。

深圳的情况一会再说，我们先来说说另一个以海景房著称的城市，这座城市的海景房也是10年不涨。

01.

一手房卖到近一万，二手房却10年没涨

每日经济新闻的报道称，山东威海乳山的海景房，二手房大约三四千左右，只有新房价格的一半，部分小区的价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。

这很容易让人想起房价跌回“白菜价”的黑龙江鹤岗。此前媒体报道，鹤岗市房价已低至千元，甚至一套46平米的住房总价只需16000元，折合348元/㎡。总之，几万块就能在这座城市买一套房。

不过，威海乳山和鹤岗有很大不同。

鹤岗是一个典型的资源枯竭型、人口净流出城市，而且远离大经济圈，和哈尔滨的距离接近500公里，这类城市的房价可想而知。

但乳山不一样，它地处国家级的山东半岛城市群，周边100公里聚集了青岛、烟台、威海等经济大市。

图中蓝圈区域为威海乳山。

而且，乳山的自然条件十分优越，是一座以海景房闻名全国的山东小城，拥有中国北方最好的沙滩，被誉为“天下第一滩”，也是旅游、疗养、避暑和度假胜地。

更重要的是，乳山当地的经济可不差，人口虽只有50多万，但GDP高达565.52亿元，人均GDP已超过10万元，十分接近济南、大连、郑州等大城市，略超成都、合肥、沈阳等省会城市。

像这样一个靠近大城市、拥有一线海景、人均GDP很高的小城，为何房价涨不起来呢？

每日经济新闻的报道称，**“供应量大”**是一个非常重要的原因。

乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区，这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。

银滩在2000年之后就加快了海景房的建设步伐，在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。

据《每日经济新闻》统计，2007年至2010年，乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。

银滩的海景房有多少呢？

当地人说，“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”、“在银滩，卖房子的比卖菜的多。”

除了供应量大，乳山楼市还有一个典型特征就是外地买家多。由于地处山东半岛，又有一线海景资源，乳山的海景房吸引了大量来自北京、天津等大城市的买家。

《乳山年鉴》这样描述当年的盛况：“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业，房地产市场开发量及房价持续上升。”

供应量大、外地买家多，导致乳山楼市还有一个典型的特征就是一二手房价差特别大。当地中介称，一手房可以卖到八九千，但二手房只要4000元左右。

当地中介向记者举例称，10年前正是银滩海景房火爆的时候，当时的房价约为3500元/平方米。10年后的今天，价格大致是4000元/平方米，可以说基本没有变化。

02.

深圳东部，有海景豪宅十年不涨

今天大家都知道，深圳的发展重心在西部而不是东部，但10多年前，可不是这样。

当时的东部，至少在房地产市场上是非常傲娇的，盐田区和大鹏半岛的海景房，被炒作为下一个“浅水湾”，卖一套少一套，开发商和投资客纷纷涌向东部抢滩。

作为中国最大的开发商，万科就是那个时候把总部从市中心搬到了盐田大梅沙，同时还在东部建了三个豪宅盘，十七英里、东海岸和天琴湾。

根据“樱桃大房子”的介绍，这三个以海景为卖点的楼盘，涨幅远远输给深圳西部那些刚需盘，甚至零涨幅。

例如，2006年底，万科十七英里的价格已经达到4-5万/㎡。而到2019年，这个楼盘在链家的报价便宜的只有5万左右，涨幅接近0。

再以万科东海岸为例，该盘靠山面海，自然条件一流，2006年入市时，单价达15000元/㎡，2010年第四期开盘时，单价已经到了4-5万/㎡。但是直到2019年，这个盘的成交价仍在4万左右，而且成交量很少很少。

另一个楼盘是位于盐田东部的华侨城天麓，这个盘也是以10年不涨而著称。这个楼盘建在山顶，直接望海，自然条件更是一流，被当时的媒体一致看好。当时这个楼盘连续两年入选中国10大豪宅，是名副其实的高端海景豪宅。

然而，这么好一个盘，就是不涨。今年还有业主以原购价2854万（2008年购得）出售别墅，如果成功卖出，算上装修、税费、利息，至少要亏损几百万。

媒体分析说，这个盘之所以不涨，一个重要原因是配套差。因为建在500米海拔的山顶上，开车到地面还要15-20分钟，交通不便，生活配套一直很差。

和这些失意的海景豪宅形成对比的是，深圳市中心和西部地区的普通住宅，却涨幅惊人。

10多年前，盐田区因为坐拥海景资源，还是一个非常高大上的区域，平均房价完全不输宇宙中心的南山，但10多年后呢？盐田房价居然不到南山的1/2。

以下两组数据就很能说明问题：

03.

大家可以吸取哪些教训？

讲了威海乳山和深圳东部海景房的故事，大家可以从中吸取哪些教训呢？

同样是海景房，香港浅水湾、深圳湾可以卖到几十万一平，而深圳大梅沙和威海乳山的海景房就不涨呢？

这其实说明了一个问题，海景房之所以贵，并不是那个“海景”值钱，而是它靠近的城市资源值钱，无论是深圳湾还是浅水湾，其实都位于城市中心区，属于闹中取静的绝佳地段。

在此意义上，“海景”不过是一种锦上添花的附加值，如果没有一流的城市资源作为基础，“海景”并不值钱。要知道，中国海岸线长达1.8万公里，天南地北景色迥异，海景本身根本就不算什么稀缺资源。

所以，大家千万不要被各种花里胡哨的海景房给忽悠了，而且我敢说，市面上大部分海景房都是噱头，因为中国大部分靠海的城市都不是真正的意义上的滨海城市，因为它们市中心都不靠海，靠江靠河的更多。

主要城市中，真正称得上滨海城市的只有香港、厦门、青岛、大连几个。

严格来说，深圳都不算滨海城市，因为市中心的深圳湾靠近的是珠江口，海水浑浊，水环境不如东部。但东部的滨海区，离城市中心已经超过50公里，很难享用一流城市资源。

几千万上亿的大资金，一般不会考虑买到这么偏远的地方。所以，在远离城市中心的地段，买几千万的豪宅，就不要指望在二手市场赚到钱。

还想说的是，距离大城市中心区50公里内的地区，才会有刚性需求的外溢，超过50公里的，基本上都是旅游、度假、投资等非刚性需求的外溢。

**在房地产的价值体系中，海景、山景、江景、湖景都不是最美的，最美的永远是人、人、人、人、人、人……**只有靠近人口稠密的大都市区，你的房子才能和城市共振，具有持久的价值。

所以，“海景房”不如“人景房”，如果一定要买海景房，请记得要在大都会区合理的城市半径内。