长租公寓的中场战事_风闻

文|内幕君

2016年2月24日，《太阳的后裔》在中韩两地同步开播。

播到第六集，在韩收视率冲到28.5%，打败两年前的《星你》。5个月时间，中国网播量40.12亿，微博阅读量147亿，衍生话题812个。

韩国的网友调侃：一个金秀贤，一个宋仲基，能征服半个中国。朴槿惠更是盛赞：

《太阳的后裔》是韩国文化昌盛的典范，宋仲基戏里戏外都是爱国青年。

“男主收割机”宋慧乔也没让韩国人民失望，拍完电视剧后，两宋绯闻频繁飞。但谁也不承认，爱情的荷尔蒙一直飘着。

这一年九月，《我不是潘金莲》远赴西班牙，参加第64届圣塞巴斯蒂安国际电影节，范冰冰收获最佳女主角银贝壳大奖。

颁奖礼上，范冰冰双眼含泪，激动得把所有人都谢了一遍：导演冯小刚、编剧刘震云以及戏里28个男主角。

李晨粉丝很不开心：为什么漏了我黑牛？

电影节开幕那天，恰逢范冰冰生日，李晨专程飞去庆生。他定制了一款粉色蛋糕，上面用拼音写着love Bingbing。比起批量派送心形石头，追影后，李晨用心得多。

后来，范冰冰特意发微博：还要谢谢我的李先生。

那一年，站在风口上的爱情和商业一样，野蛮生长。

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房企系崛起

2016年，被称作“长租公寓元年”。房东东创始人全雳断言：长租公寓的春天来了！

因为他看到，政策横切，风口洞开。

2015年1月，住建部出台“意见”，呼吁政府培育住房租赁经营机构，鼓励开发商将房源向社会出租。

同月，住建部马不停蹄，联手财政部出台“放宽公民提取公积金支付房租”相关政策。

2015年11月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，按照相关政策给予支持，并提出重点支持“长租公寓”。

2016年2月，国务院再发文，提出建立租购并举的城镇住房制度，加快发展专业化租赁市场。

2016年12月，中央经济工作会议，提出加快机构化、规模化租赁企业发展。

政策红利，一浪接着一浪，资本列车循着风口呼啸而来。

据不完全统计，2015-2018年四年里，长租领域的投融资事件超过130起，是上一个四年的5倍。

魔方公寓获得融资额估算超36亿，未来域9.5亿，湾流6.5亿，新派5亿，YOU+3亿……

领投的资本方来路各异，既有境外平台，也有央企身影，如中航信托、保利资本，甚至雷军旗下的顺为资本。

住过地下室的雷军，用四分钟决定投给YOU+一个亿。他曾经幻想将房子平民化，想象很美好：

用小米模式拯救房地产，将买房人组成合伙企业，众筹拿地，去掉中间所有环节。

他说这样一来，房价能降一半。**某个地产大佬听后，笑着说：**看来雷军不懂房价贵在哪。

投资机构大量涌入的同时，近水楼台、财大气粗的房企提刀上阵。

2015年，金地、阳光城、银城、德信率先杀进长租公寓市场；2016年，万科、旭辉、保利、朗诗闻声而动，紧接着，龙湖、碧桂园、远洋、佳兆业持币进场。

两年时间，房企系长租公寓运营商接连崛起。

龙湖创下“2.43天开一家门店”的记录；旭辉计划5年内运营20万间公寓，实现上市；朗诗给自己定下小目标，杀进全国三强；碧桂园雄心壮志，计划三年内建设100万间长租公寓。

与此同时，政策的春风，还在不停地吹，四面八方吹来。

2017年10月，“房住不炒”写入十九大报告，强调租购并举；2018年3月，全国两会政府工作报告，再次重申“房住不炒”。此后，全国40多个城市多次发布相关政策，推进租赁市场发展。

眼见大势浩荡，2017年以后，华润、融创、正荣、卓越、中骏等又一波房企扬鞭入内。截止目前，百强房企中，超过30家踏足长租公寓。

2

打破旧格局

曾经的长租公寓，完全是屌丝们的江湖。

2009年，魔方在南京戴家岗开出第一家公寓。第二年，魔方公寓成立，创立连锁集中式公寓租赁模式，算是国内第一批集中式长租公寓的创业者。

2011年，刘洋和刘昕看中高露洁旧厂房，一共5层，每层能容下20几个房间，两兄弟卖房卖车，筹到200多万签下合同。第二年，YOU+公寓在广州成功起步。

定位之父特劳特说过，商战是一场心理战，顾客的心智才是战场，一切进攻都要瞄准客户心智。

二刘兄弟深谙此道，两人商量一番，把you+定位为“年轻创业者的家”。紧接着，又在营销上出奇招，说他们不欢迎三种人：

45岁以上不租、带孩子的不租、不爱交朋友的不租。

一顿操作，you+走红，133个房间全部客满。

此时，左晖和熊林在一次头脑风暴中决定，试水长租公寓。2011年10月，链家成立自如事业部，在联想当过码农的熊林作为负责人。

他告诉同事：我们要让租客舒服自如，玻璃窗要做到45度斜视无掌印无水渍无浮灰。

**甲醛呢？**熊林没说。

到了2015年，蛋壳、我爱我家的“相寓”、世联行的“红璞”、如家的“逗号”、铂涛“窝趣”组团出世。从此，江湖上形成三大势力：魔方、you+、湾流为代表的创业系；自如、相寓、红璞代表的中介系；逗号、窝趣代表的酒店系。

直到2016年房企系涌入，天下四分。

3

火拼之后

2017年，国内重点城市的集中式长租公寓，房间数约16万。

其中，魔方居首位，万科泊寓和龙湖冠寓分列二三。财大气粗和强大的标准化复制能力，让房企系后来居上。

分散式长租公寓方面，自如60万间，相寓50万间，二者伯仲之间，但谁也不服谁。

2018年1月，自如获得40亿元的A轮融资，估值接近200亿。有几分独角兽的模样。

也许是身上淌着中介的血液，他们生来都想当老大。

一场火拼在所难免。

2018年8月17日，我爱我家副总裁胡景晖先开炮：自如、蛋壳等推涨房租，破坏房屋租赁市场。

他说，这些企业为了扩大规模，以高于市场20%到40%的价格争抢房源。

炮轰事件一出，行业的底裤荡然无存。

有人急了，说谢勇如果管不住胡景晖，要打就打，奉陪到底。

我爱我家的董事长谢勇自己也慌了，连忙召开闭门会，一开四个小时。会议主题是，如何“处理”胡景晖。

第二天，胡景晖被离职。无解的他，在朋友圈质问东家：

一个忠心耿耿、兢兢业业，无私无畏干了10年的老臣，在关键时刻，被干干净净的切割了？这还是那个我爱的我爱我家吗？

第三天，为了灭火，北京住建委联合市银监局、金融局、税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳等10家公寓运营商。

大家乖乖表示，将拿出全部房源投向市场，一共12万套。

笼罩的阴云，并没有就此散去。

8月起，长租公寓接连爆雷，不少银行叫停“租金贷”业务。无源之水，等于断了“命脉”。与此同时，自如甲醛房事件引爆不满情绪。

晴雨突换，行业陷入信任危机，至暗时刻罩临。

2018年，一年时间，11个公寓品牌阵亡；第四季度，7家企业的租赁专项债券被叫停，总规模超200亿元。

于2017年先倒闭一步的Color公寓，关店时，在网站上挂出一封告别信，开头第一句：

也许今日的离别，是为了明日更好的相见。

但大抵是回不来了。

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4

赛程过半

2016年，站在风口上。2019年，暴露在枪眼下。

短短三年，长租公寓还没走向繁荣，已经迎来洗牌。赛程过半，转眼到中场：

麦家接盘寓见公寓；

蛋壳斥资2亿美元，收购杭州公寓第一品牌爱上租100%股权；

朗诗两年亏损2.34亿，成为第一家剥离长租公寓业务的房企；

远洋传出将剥离长租公寓品牌“邦舍”；

世联行收缩公寓业务，将重点转移到办公空间；

碧桂园和万科放缓扩张。

**红极一时，又悄然陨落，像双宋恋、晨冰恋一样短命。**何以至此？

用潘石屹的话来说，这个生意是亏的。

长租公寓的投资回报率在1%-8%，业内多数只能做到2%。这就意味着，赚到的钱连财务成本都覆盖不了。

龙湖内部测算过，长租公寓的资金成本要控制在4%左右，且持续不断投入才能实现盈利。

但对大多数公寓运营商来说，随便发个债、贷个款，利率轻松超过5%。

这一切的症结，在于没有清晰的盈利模式。

2018年年度业绩会上，郁亮直言，长租公寓现在要赚钱很难，有2%的回报率已经很满意。龙湖也说过3年内不考虑盈利。

两大龙头品牌都尚在摸索，其它企业可见一斑。

前几天，内幕君的朋友圈里，有一位长租公寓资深从业者总结说：

过去凭勤劳和运气赚的钱，这两年凭实力亏没了。

当然，也有一些企业暂时盈利。他们奉行的生意经是，赚客户池子里的钱。

理发时，tony让你办卡；美容时，玛丽也让你办卡；健身时，教练还让你办卡。然后，tony和玛丽的老板们拿着你的会员费，钱滚钱，资金空转，套利致富。

**有些公寓品牌玩的就是这个套路。**繁花之下，压着韭菜和雷弹。

别问丧钟为谁而鸣。