心比天高利比纸薄，长租公寓能有多“长”_风闻

来源：微信公众号“ 中国新闻周刊”

作者：王飞

行业会在大浪淘沙中

回归本质、去粗留精

长租已经成为城市租住青年的“新宠”。也可见，长租公寓在市场和租客群中的认知度。

长租平台自如6月25日发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示，在租房模式的喜好上，六成的人表示更倾向于通过长租平台来租房。

不过，有光的地方就有阴影。这个“忽如一夜春风来”的房地产子领域，其实还很不成熟完善。

尤其去年开始，“蓝海”、“风口”、“红利”等溢美之词背后，长租公寓还和“爆仓”、“欠租”、“跑路”联系在了一起，这里也有阴云密布。

于是，头部玩家忙于清理存货、加快周转、改善现金流。掉队者则在维系成本与规模扩张之间的天平上勉力平衡。

在中介、酒店、独立创业品牌等几大门派竞争中，凸显的不仅是长租公寓本身的问题，还有参与者自身的迷茫和焦虑。

**中介：**房散而管不散是关键

对中介公司来说，长租公寓做的是流量和平台，大多采用担任“二房东”赚取租金差模式。

因为可以直接接触房东和租客，中介对供需端有着更为深刻的了解，对市场变化的把握也更为敏锐准确。

依托于丰富的用户数据积累，中介更易高效获取分散式房源。比如当前国内长租公寓规模“第一把交椅”自如，6月5日刚刚公布的房东内部大数据显示，目前共有近45万名业主成为其委托方。其中最牛的一位，委托自如代出租了61套房产。

同时，大数据的细致分析描摹，又能使中介在产品装修改造和收费标准制定等方面更契合客户需求。

另外，“居间”身份的中介做长租公寓的另一大优势在于可“双向二次转化”，即有优先机会将受委托租赁变成买卖交易。这也直接赋予了其获房和获客成本皆低的便利。

但中介“分散”模式最明显，短板也显而易见：服务距离的拉长和服务半径的扩大，使成本和质量把控困难。

目前，即便是中介头部企业，在这些方面也要么是专门搭建平台，要么外包。前一种方式成本大大增加，后一种则无法保证质量，比如自如当年的“甲醛门”。

**创业品牌：**没有最旱，只有更旱

创业型品牌，是长租公寓另一支“英雄不问出处”的生力军。几家佼佼者已获得了多轮融资。

相较于房企和中介，虽然其缺乏资源优势，但若能通过灵活新奇的经营思路和方式在某些细分领域做出特色，还是能在市场挤出一席之地。

比如YOU+公寓定位为“创业者之家”，新派公寓和蘑菇公寓锁定白领客群，蜜柚公寓专注于服务女性租客等等。

幸运的毕竟是少数。一位国内排名前十的集中式长租公寓CEO坦言：“别的行业‘旱的旱死，涝的涝死’。长租公寓是‘只有更旱，没有最旱’。这个行业目前来看还是资产太重。”

截至目前，引发爆仓的长租公寓品牌，如鼎家、青柠、寓见……大多是创业型。同时，今年5月，一批曾办理租房贷的长租公寓创始人，因未按期还款被法院列入失信人名单。

房东东创始人全雳指出：一些创业型长租公寓品牌的自身运营能力和管控能力不行，又缺乏专业的财务知识，盲目扩张往往会自掘填不上的窟窿。

全雳表示，创业型公寓也许最终只有下面几条出路可选：一是做到金字塔顶端，最终上市；二是被大企业收并购；三是抱大腿，介入公立项目；四是收缩降速，转向小而美。

**酒店&金融互联网：**多条“鲶鱼”入红海

从管理规模、布局范围、市场占有率等方面，酒店系可能都无法与房企、中介甚至是创业品牌长租公寓相比。但因为连锁酒店与长租公寓在诸多方面都可对标，因而在存量物业获取、标准化管理服务以及品牌溢价能力上具先决条件，试错次数少。

目前，长租公寓领域中的酒店系参与者主要有华住酒店旗下的城家公寓、亚朵酒店旗下的缤润亚朵、如家集团的逗号公寓、铂涛集团的窝趣公寓等等。

与其他运营方相较，酒店更擅长将以“间”为单位的每一产品以合理成本放置于合适位置。因此在运营效率上有先发优势。

同时，该流派又可与母公司共享开发资源、营销体系、IT系统等，前期成本大大降低。借母公司之力，融资成本也能相应降低。

但短板也非常明显。相对于房企，资金获取优势不足；相比中介，又难于获得一定数量基础的分散性房源。

一个现象是，金融和互联网巨头也在进入这个市场。支付宝推出信用租房模式；中国银联与多城市签署住房租赁服务平台合作协议；京东成为北京住房租赁市场支持平台合作方；建设银行深圳分行联合万科、招商、星河等11家房企签署房屋租赁战略合作协议，正式切入深圳住房租赁市场，还配套推出了20多项住房租赁金融产品。

戴德梁行估价及顾问服务部助理董事张超在接受中国新闻周刊采访中表示：该行业整体仍处于集中度低的初级发展阶段，产品标准和监管规范有待完善，目前尚谈不上“寡头时代”。随着金融、互联网等新兴力量的入局，将从营销、运维、融资等方方面面对市场产生深远甚至颠覆性影响，从而加速长租领域的发展变革。

钱和地上“找便宜”

如同任何一个重资产行业，去哪找钱、找到钱怎么花、怎么让赚到的比花出的多，花完这笔如何找下一笔，是决定长租公寓生死的环环相扣链条。

上述各环节，对应的分别是融资、运营、盈利能力。

融资是首要条件。目前，长租公寓运营主体一般采用两条融资渠道，股权融资和债券融资。但股权融资资金成本高，获取难度大；债券融资对规模较小的公寓品牌又难以实行。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖对中国新闻周刊指出，产业属性和资金属性不匹配。是目前长租公寓领域的矛盾根本。同时，低价地也是长租公寓亟需的。

胡景晖表示，“长租公寓的行业特性是回报周期长且回报率微薄，但目前主流的融资渠道提供的却是利率成本高、可用时间短的热钱、快钱和贵钱。”

长租公寓借钱愈难，很多中小规模者只能转让离场。但又由于头部玩家自身因前两年抢房源、卡位置过猛，资金链亦吃紧，因而如今收纳新房源的态度也很审慎，不轻易接盘。

所幸，新的融资渠道正逐渐成型。今年开始，随着银行、保险资本的渗透，品牌型长租公寓的融资成本开始有降低迹象。贝壳研究院原院长杨现领预计，未来长租公寓的融资渠道将一定程度上拓宽并逐渐畅通。

如果说2018年是长租公寓问题频现后的静默期，那么2019年就是狂热退去后的冷静期，行业会在大浪淘沙中回归本质、去粗留精。