小阳春结束，严调控压来_风闻

文章首发于公众号：叁里河****作者： 小昱

“狼”真的来了

5月17日银保监会发布开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作通知，也就是23号文，对银行、保险、信托、金融资产管理公司、金融租赁公司、财务公司这六类金融机构，直接或间接将“房地产行业政策执行情况”列为工作重点，对房企融资直接构成打击。

银保监会出手约一周后住建部联合有关部门针对“地王”现象点名十余家开发商，紧接着5月31日，21世纪经济报从接近金融监管人士处获悉，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

“三四月份土地市场太火了，如果没有监管市场会有风险。”同策集团首席分析师张宏伟对中国房地产报说。

这一波严调控绝对不是“狼来了”，从政策面到资金面新一轮的房地产行业严调控再次开始。

今年1月央行全面降准后，宽松的流动性首先让房企资金压力有所缓解。同策研究院监测的40家上市房企月融资额呈上涨趋势，而房企获得的资金大部分用于拿地。1-4月TOP20上市房企拿地金额5962.88亿，占全国土地成交金额的48.26%，占比同比上涨0.63个百分点。

资金实力强的大型房企提速拿地的同时，中小房企也不甘示弱，一名中小规模房企品牌人士对21世纪经济报透露，由于其所在的企业加快拿地，最近他就曾在一周内做了十几张土地捷报海报。

其次购房者的房贷利率也有所降低，融360大数据研究院的数据显示，到今年4月全国首套房贷款平均利率5.48%，实现5个月连降，比去年同期下降8BP，即使是在一季度房贷利率未下调的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市，均在4月份出现不同幅度的下降。

资金面的整体宽松，让很多城市都出现楼市小阳春，万人摇再现。3月杭州中国铁建西湖国际262套房就吸引了17290组客户参与摇号，中签率低至1.5%，南京河西绿地华侨城海珀滨江中签率低至6%。

小阳春中市场最火爆的应该要属苏州，春节后数轴房价增幅进一步扩大，3月房价环比涨幅同比超过15%，苏州工业园区的房价更是高达33812元/平，比苏州市整体均价高出近40%。二手房市场同样火热，3月苏州二手房成交量环比上涨35.5%，4月涨幅更是高达99.5%。当地楼市的火热也传递至土地市场，4月吴中区一块住宅土地拍出56.6%的溢价率。

4月初国家统计局发布70个大中城市住宅价格变动情况，3月房价环比上涨的有65个，比上月增加8个城市。3月全国土地溢价率也明显提升，中指数据显示，全国300个城市土地平均溢价率21%，环比上升11个百分点，同比上升3个百分点。

在房价土地价格环比大幅升高的背景下，4月19日，中央政治局召开会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。同日住建部对第一季度房价、地价波动较大的6个城市进行了预警提示，但并未公布具体名单，一个月后5月18日，住建部点名对近三个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁四个城市进行预警提示。

此前一周，苏州市政府加码房地产调控政策，从5月11日起对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年，苏州工业园区全域二手房限售5年。并且还对土地出让报价规则进行了调整，新政对高涨的房价和低价同时进行调控。

而从苏州本地论坛讨论调控政策的帖子中得知其实早在4月市场上就一直流传苏州要对房地产市场调控政策加码的传闻，迟迟等了一个月后靴子才落地。

苏州被住建部点名后可能还会酝酿新一波调控，经济参考报消息称，5月27日，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会并在会上指出，如果7月前苏州楼市的几大指标仍未得到控制，苏州将从扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等方面再度加码调控。

房价连续38个月上涨的西安在这次严调控中也出重拳出击，6月4日西安市房产交易管理中心发布《关于购房资格审查的声明》，强调购房资格审查，通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，取消购房人家庭成员在西安市5年内的购房资格。

相比苏州政府对房地产调控的“决心”及西安对调控的重手，杭州对房市的态度就很微妙了。

在中央政治局会议召开前两天，杭州有关权威人士喊话，明确表示：“限价不会松动，房企不要再抱有幻想。”城西某楼盘本计划6月份推出该项目最后一批房源，申报价格也准备比原均价每平上涨几千元，在“限价不松”喊话后，该楼盘营销负责人对钱江晚报记者说：“我们已经决定近期就把这批房源尽快推掉，再等下去也没意义了，现在报上去的价格和原来差不多。”

同样的权威人士喊话后的几天中，融信杭州世纪、荣安柳岸闻莺、三湘印象森林海尚等楼盘领出的几张预售证，价格相比此前摇号的均价都没有明显变化。

虽然杭州在房市调控中没有任何放松迹象，但是去年卖地14133亩，出让金达到2400.8亿成为全国第一。仅去年杭州卖的住宅用地在未来就将有总建筑面积达1201.1万方的供应形成，而同期杭州住宅成交面积仅有953万方，同比下降20%，从2017年开始杭州住宅成交量就呈现大幅下降趋势。杭州楼市面临未来的供应量巨大的同时销量还在下滑的局面，楼市调控不能松，为了楼市平稳发展，人才引进的口子得开。

早在4月3日杭州就发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，其中，在第四大项第18条“强化引才育才保障与服务”一项，提出“全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户”。5月29日，杭州市人才落户服务中心发布大专落户新政细则，大专学历在杭州工作间1个月社保就可落户，而此前大专学历的人才落户是有两年社保的限制。

杭州一面严卡房市限价政策显示对楼市调控的决心，一面通过极大承度的放宽落户门槛，从人才引进方面吸纳新增户籍人口，间接释放楼市需求。

曾经与一线城市限购门槛的大湾区城市珠海在5月24日局部放松限购，部分区域从非户籍需缴纳满5年社保才有购房资格到部分区域可无社保购房，“一城一策”的楼市政策调控弹性，让珠海进行政策探底。

就连出现楼市“小阳春”的南京也从边缘区域放开限购，从6月4日起外地人在高淳买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。虽然南京工业大学天诚不动产研究所执行所长向界面新闻表示，此次变动属于市场分化，一区一策，也并不代表主城区将会放松，但是南京确是从远郊区域开始进行政策试探。

通过放松限购政策的方式太过容易引起注意，大部分的城市依旧是选择降低落户门槛，大量吸引人才落户的方式释放楼市需求。

不过，无论地方政府多希望楼市“小阳春”继续，这一次从上而起的严调控是彻底打破了“小阳春美梦”。