这些房子“专门”骗外地人的，你中招了吗？_风闻

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为什么说投资买房必须放弃大宁？

为什么说花木虽然很好但依然不推荐？

为什么法拍就像世界杯——大热必死？

人人都知道古北好，但古北好在哪儿？

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Part 1

前 言

法拍房有3个特点：不限购、可限贷、高折扣！

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**不限购：**不需要上海户口、不需要社保，你只需要一张中国版合法身份证满18岁，即可购买上海的法拍房

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**可贷款：**上海法拍房不需要全款购买，可以首付35%，贷款65%，利率4.9%，最多可贷30年。

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因此对于很多外地来上海买房并且没有房票的朋友们来说，法拍是非常好的购房渠道，然而，正所谓利益越大风险越大，除去那些流程上的风险，不了解上海对于法拍到底有多大的杀伤力？

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今天我们通过一个真实案例，来和大家分享，袋鼠安家如何规避因不了解上海而产生的风险。

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6月13日晚20:00-21:00（本周四），袋鼠安家将举行线上分享会，基于案例和大家分享1000-2000万置业的经验，同时将会有大宁、花木、古北等热点地区的格局解析，欢迎扫描以下二维码报名！

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（群内定期分享法拍房实战经验，欢迎加入）

如果无法进群，请添加助理微信：18321313798

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Part 2

案例背景

5月30日，有事找帮我管理公司的S姐，电话却拨给了另外一位S姐（老客户），电话一接通我就霹雳吧啦开了~

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S姐沉默了一会说：肖然，你是不是打错电话了哈。。。

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一看还真是打错了~~呵呵

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S姐（老客户）：正好我也想找你，3月买的那套房子，装修得差不多了，6月份不像5月份那么忙了，最近有什么适合我们的房子吗？

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马上拉开已做过调研的房源清单，从280套房子中查看适合S姐家的房子，还真别说，6月已上架1000W~2000W的房子还真不少，近50套，其中不少房子还是上海一级地段的房子，应该在Z姐家的狩猎范围。

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肖然：S姐，我已把这50套房子整理出来并发给您了，已做过初步点评，你与家人一起先看看。明天与Cross还有Tina为您专门开一个选房会议，请你与W总留出一个半小时的会议时间，选房后我们将详细讨论。

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客户背景

◉ S姐夫妻，40~50岁，在老家二线城市经营着自己的公司及门店，年入百万

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◉ 现预投入2000W现金在一线城市配置固定资产

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◉ 原计划：1套孩子上海自住（已在上海浦西工作）+1套上海投资 +深圳1套投资

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◉S姐家共有3个首贷资质，每个人都可以贷款65%，首付35%购买房产，在上海

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◉ 19年3月份原计划购入一套1500W左右自住的房子，没想到通过我们只花了580W就买到了一套市值850W还特别适合自住的房子，目前已在装修中

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◉ 19年6月份计划再购入一套1500W左右/长期持有/可以使用家里的另外两个首贷：

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方案A: 1500W以内，放在S姐名下，首套按揭65%，最高1000W的贷款额度，利率4.66%，20年等额本息；

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**方案B：**1500W~2000W，放在小W先生名下，首套按揭65%，1300W以内的贷款额度，利率4.66%，30年等额本息。

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此次为客户定制选房的人员及背景

肖 然

◉ 袋鼠安家创始人，目前已参与近100套上海法拍房交易；

◉ 团队中主要负责深挖客户需求及资源，为其定制最佳资产配置方案以及贷款方案；

◉ 项目中主控风险，资金/清场/交易等过程中风险控制。

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Cross

◉ 10年资深地产人，上海购房真相之《闲聊2035》系列节目策划人/主讲人，目前已上架课时近30小时，计划会到60小时；

◉ 曾在沪上多家知名地产公司任营销策略总监/地产评论员等职；

◉ 熟知上海宏观地产格局以及如何去营销化地识别房屋价值。

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Tina

◉ 10年资深二手从业人员，参与数百套上海房屋交易；

◉ 团队中实堪能力最强者/最执着者，有一次为了核实一套参拍房的户型（法院不安排看房）她就从25楼依次敲门到1楼，最终入内核实到最详细的户型/采光/通风/噪音情况等；另外什么租约不明/居住人不明/占用不明等问题，只要她去实地查过，总能拿到最详实的信息，甚至会调到租赁合同；

◉ 核实市场真实价值，她总是能最快最精准的调研出这套房子目前市场的真实交易价值。

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Part 3

选 房

现在开始进入选房环节：

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**第1步：**把所有1000W（评估价）～2000W（起拍价）都选出来，共49套（文章最后，可以看到这49套房子的基本信息清单），建议一会看选详解前，先去看一下房源清单；

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**第2步：**去年外环/起拍价高于市场价/有重大瑕疵的房子后，只余下25套房子了，去掉了48%；

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**第3步：**肖然/Cross/Tina拿到这25套房子，在各自领域进行调研；

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**第4步：**肖然/Cross/Tina深度讨论这25套房子，为Z姐家挑选适合的房子，最后挑选出10套房子供Z姐选择（这段时间这个价位的优质房源真的较多，一般能选出3～5套就不错了）

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这25套，每套房子都会做详细的点评，我从中选出了3套房子作为展示（见下一部分）：

◉ 2套建议放弃

◉ 1套建议重点考虑

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PS:这只是选房环节的调研，参拍前的调研还会更详尽，之会写一篇专门的文章分享参拍前的深度调研

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信息调研&建议

第1套：陆家嘴中央公寓

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◉ **无清场问题：**最晚交房时间是拿到产证1个月内；

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◉ 无高额税费**：**只需要承担契税：全款*1.5%~3%（首套1.5%，20W左右；非首套3%，40W左右），需垫付增值税+个税，垫付时长一般在1个月左右，金额在全款*8%以内100W左右；

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◉ **评估价1336W较精准：**149平挂牌1450万，18年成交128.9平，1224万成交单价9.4万，成交价格9万左右，评估价格较准确

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此房对S姐的建议：直接放弃

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袋鼠安家分析：

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◉ 从市场热度来看，此房会在市场价9W左右成交，几乎很难会有折扣；

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◉ 此房未来没什么升值潜力，甚至近几年还会阴跌，原因是：之前花木/徐家汇/五角场/真如是同一定位的，在2035规划中花木从副中心到了城副与金桥、花木、张江、川沙是同一定位。

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买来自已住嘛~~在市场价或有一点折扣买入还是可以的，可是张姐是以投资为主，综上两点，建议直接放弃。

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大约十几年前，上海自徐家汇副中心取得成功之后，增加规划出花木、五角场、真如三个片区，以此凑齐东南西北四大副中心，其中花木因为有陆家嘴日益旺盛的居住需求，房价扶摇直上。

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花木均价：8.6W（内环）

徐家汇均价：8.7W（内环）

五角场均价：6.4W（中外环）

真如均价：6.1W（内中环）

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而在2035规划中，由于主城区的进一步扩大，副中心也被重新划分，原本的四大城市副中心当中，发展最好的徐家汇被直接纳入中央活动区。

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而五角场、真如则被作为主城副中心存在，只有花木继续被划分为区域级城市副中心，和张江、金桥、川沙等普通重点片区并列，事实上也从一个侧面看出花木在发展上已经到了瓶颈甚至天花板，并不适合投资客户。

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花木均价：8.6W（内环）

张江均价：7W（内环）

金桥均价：5.6W（中外环）

川沙均价：3.8W（内中环）

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第2套：歌林春天馨园

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◉ **无清场问题：**最晚交房时间是拿到产证1个月内，公告内容：现有租客，租期至2020年5月止，承租人已付清全部租金，买受人不享有该租金收益，房屋现场交接须至租期结束后。

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◉ 无高额税费**：**只需要承担契税：全款*1.5%~3%（首套1.5%，15W左右；非首套3%，36W左右），需垫付增值税+个税，垫付时长一般在1个月左右，金额在全款*8%以内70W左右；

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◉ **评估价1150W就是目前市场挂牌价：**房屋为四房两厅两卫，四房朝南厅朝北的户型，50号楼靠近宜川璐；紧靠大宁公园，挂牌单价在7.5-7.8万；

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此房对S姐的建议：直接放弃

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原因：大宁这个板块现在太热了，房子专骗外地人的！！

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为什么这么说呢？6月13日晚20:00-21:00（本周四），袋鼠安家将举行线上分享会，将对大宁进行详细讲解。

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这套房子还有近1个月才开拍，现在已有171人设置提醒，到时报名人数有可能过10人，到时分分钟拍到市场价。

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事实上，大宁自15、16年楼市暴涨之后，一直处在一个尴尬境地，虽然静安并区确实对于原本只是闸北的大宁片区有着巨大的价值，在规划中也将大宁定义为上海新的消费中心。

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但是目前在9-10万的高水位带动下，大宁整体的价格早已突破了正常的土地价值透支周期，部分高水位楼盘短期内完全不能兑现其价值，甚至出现一二手倒挂的现象，因此尤其不适合投资者介入。

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第3套：古北国际广场

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◉ **无清场问题：**最快交房时间为付完全款后1个月左右即可交房。

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◉ **无高额税费：**只需要承担契税：全款*1.5%~3%（首套1.5%，22W左右；非首套3%，44W左右），需垫付增值税+个税，垫付时长一般在1个月左右，金额在全款*8%以内120W左右；

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◉ 1500W是目前市场快速可成交的价格（最终成交价在1425W，有195W的价差）：目前小区挂牌均价在10万左右每平，一套3楼的三房挂牌1580万业主到手价；单价10.22万（面积154.57平），小区18年7月份成交单价10.03万 ，二房93.65平，成交价940万。

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古北国际广场：富贵东道229弄12号601室（基础信息完整）

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◉ 上海最早的涉外社区，外籍人士聚集区；生活配套；档次，品味及居民结构整体素质较高；

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◉ 古北国际广场2006年的小区；两梯两户，刷卡入户；

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◉ 158.23平，3房2厅2卫（主力户型）南北通透，两梯二户；得房率较高，小区主力户型，流通性较好。

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◉ 北京法院查封，房子空置，税费各付。

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**缺点：**房屋位置稍微有些靠马路，好在就是车流量小，噪音方面影响不大。

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此房对S姐的建议：重点考虑

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袋鼠安家分析：

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◉ 古北有很好的豪宅传统，千万级属于入门，是不错的机会；

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◉ 虽然古北几乎再无大的发展，但近年来房价趋于稳定，水分比较少；

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◉ 在全上海范围内，至少在未来很长一段时间内古北依然是稀缺的，拥有很强的保值能力；

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◉ 正因为稀缺和名声在外，古北千万级的房子也比较容易流通，是很适合的投资选择。

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**结论：**综合位置跟楼层，此类型房源在二手市场的市场成交价会在1500万是可快速成交的价格（小区二手房早期买入价格500万左右，差额增值税50-60万左右）。

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接下来付款节奏&资金方案通通搞定！

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不过，这太房子太可惜了，我与S姐通电话时是30号下午了，而这套房子是31号上午就结束了。得到信息后，S姐就马上去调资金了，可惜因为时间太短，又加上218W保证金有点多，而没能赶得上。

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但是没关系，这个月这个品级的房子还有3套，其中有2套比错过的这套还要好，S姐正在积极有准备这3套的参拍。

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Part 4

近期开拍房源

5月30号到7月18日，目前已上架的200套房子中，1000w（评估价）～2000w（起拍价）都选出来，共49套。

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经讨论我们淘汰了其中的38套，只选出了其中的11套房子：

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这11套房子中其中内环7套，内中环3套；起拍价从800W~1600W，保证金从80W~330W；

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其中上海一线地段的房子3套；其中有2套房子，那怕是超市场价一些也是值得拿下来的；

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其中一套，就小区排名比徐汇区最好、最高端的东方曼哈顿还好，地段也比东方曼哈顿要好，更变态的是一央企很厉害的开发商还在那里拿了一块30W方的地，19年年底就会开动。

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这套房子就算是超一些市场价，也是值得拿下来的；而这套房子只有12天就结束了，目前还只有27人设置了提醒，比那套大宁30天后开拍的整整少了150个提醒哦！！！

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另外还有1套内环内的房子，近期政府在收地，而且空地还不少，未来的升值潜力也是极高的，要知道内环内还有空地，这可是非常非常稀缺的哦~~

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哦~~对了，不要看到1F就直接否掉哦～～这10套房子中就有2套房子是1F的，在这两个小区中，1F不仅没有成为这套房子的短板，还成为其优势哦～～

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Part 5

活动信息

为什么说投资买房必须放弃大宁？

为什么说花木虽然很好但依然不推荐？

为什么法拍就像世界杯——大热必死？

人人都知道古北好，但古北好在哪儿？

肖然团队是怎么定制选房的？

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6月13日晚20:00-21:00（本周四），袋鼠安家将举行线上分享会。基于案例和大家分享1000-2000万置业的经验，同时将会有大宁、花木等热点地区的格局解析

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