这些房子“专门”骗外地人的,你中招了吗?_风闻
袋鼠安家-2019-06-12 20:19
为什么说投资买房必须放弃大宁?
为什么说花木虽然很好但依然不推荐?
为什么法拍就像世界杯——大热必死?
人人都知道古北好,但古北好在哪儿?
Part 1
前 言
法拍房有3个特点:不限购、可限贷、高折扣!
**不限购:**不需要上海户口、不需要社保,你只需要一张中国版合法身份证满18岁,即可购买上海的法拍房
**可贷款:**上海法拍房不需要全款购买,可以首付35%,贷款65%,利率4.9%,最多可贷30年。
因此对于很多外地来上海买房并且没有房票的朋友们来说,法拍是非常好的购房渠道,然而,正所谓利益越大风险越大,除去那些流程上的风险,不了解上海对于法拍到底有多大的杀伤力?
今天我们通过一个真实案例,来和大家分享,袋鼠安家如何规避因不了解上海而产生的风险。
6月13日晚20:00-21:00(本周四),袋鼠安家将举行线上分享会,基于案例和大家分享1000-2000万置业的经验,同时将会有大宁、花木、古北等热点地区的格局解析,欢迎扫描以下二维码报名!
(群内定期分享法拍房实战经验,欢迎加入)
如果无法进群,请添加助理微信:18321313798
Part 2
案例背景
5月30日,有事找帮我管理公司的S姐,电话却拨给了另外一位S姐(老客户),电话一接通我就霹雳吧啦开了~
S姐沉默了一会说:肖然,你是不是打错电话了哈。。。
一看还真是打错了~~呵呵
S姐(老客户):正好我也想找你,3月买的那套房子,装修得差不多了,6月份不像5月份那么忙了,最近有什么适合我们的房子吗?
马上拉开已做过调研的房源清单,从280套房子中查看适合S姐家的房子,还真别说,6月已上架1000W~2000W的房子还真不少,近50套,其中不少房子还是上海一级地段的房子,应该在Z姐家的狩猎范围。
肖然:S姐,我已把这50套房子整理出来并发给您了,已做过初步点评,你与家人一起先看看。明天与Cross还有Tina为您专门开一个选房会议,请你与W总留出一个半小时的会议时间,选房后我们将详细讨论。
客户背景
◉ S姐夫妻,40~50岁,在老家二线城市经营着自己的公司及门店,年入百万
◉ 现预投入2000W现金在一线城市配置固定资产
◉ 原计划:1套孩子上海自住(已在上海浦西工作)+1套上海投资 +深圳1套投资
◉S姐家共有3个首贷资质,每个人都可以贷款65%,首付35%购买房产,在上海
◉ 19年3月份原计划购入一套1500W左右自住的房子,没想到通过我们只花了580W就买到了一套市值850W还特别适合自住的房子,目前已在装修中
◉ 19年6月份计划再购入一套1500W左右/长期持有/可以使用家里的另外两个首贷:
方案A: 1500W以内,放在S姐名下,首套按揭65%,最高1000W的贷款额度,利率4.66%,20年等额本息;
**方案B:**1500W~2000W,放在小W先生名下,首套按揭65%,1300W以内的贷款额度,利率4.66%,30年等额本息。
此次为客户定制选房的人员及背景
肖 然
◉ 袋鼠安家创始人,目前已参与近100套上海法拍房交易;
◉ 团队中主要负责深挖客户需求及资源,为其定制最佳资产配置方案以及贷款方案;
◉ 项目中主控风险,资金/清场/交易等过程中风险控制。
Cross
◉ 10年资深地产人,上海购房真相之《闲聊2035》系列节目策划人/主讲人,目前已上架课时近30小时,计划会到60小时;
◉ 曾在沪上多家知名地产公司任营销策略总监/地产评论员等职;
◉ 熟知上海宏观地产格局以及如何去营销化地识别房屋价值。
Tina
◉ 10年资深二手从业人员,参与数百套上海房屋交易;
◉ 团队中实堪能力最强者/最执着者,有一次为了核实一套参拍房的户型(法院不安排看房)她就从25楼依次敲门到1楼,最终入内核实到最详细的户型/采光/通风/噪音情况等;另外什么租约不明/居住人不明/占用不明等问题,只要她去实地查过,总能拿到最详实的信息,甚至会调到租赁合同;
◉ 核实市场真实价值,她总是能最快最精准的调研出这套房子目前市场的真实交易价值。
Part 3
选 房
现在开始进入选房环节:
**第1步:**把所有1000W(评估价)~2000W(起拍价)都选出来,共49套(文章最后,可以看到这49套房子的基本信息清单),建议一会看选详解前,先去看一下房源清单;
**第2步:**去年外环/起拍价高于市场价/有重大瑕疵的房子后,只余下25套房子了,去掉了48%;
**第3步:**肖然/Cross/Tina拿到这25套房子,在各自领域进行调研;
**第4步:**肖然/Cross/Tina深度讨论这25套房子,为Z姐家挑选适合的房子,最后挑选出10套房子供Z姐选择(这段时间这个价位的优质房源真的较多,一般能选出3~5套就不错了)
这25套,每套房子都会做详细的点评,我从中选出了3套房子作为展示(见下一部分):
◉ 2套建议放弃
◉ 1套建议重点考虑
PS:这只是选房环节的调研,参拍前的调研还会更详尽,之会写一篇专门的文章分享参拍前的深度调研
信息调研&建议
第1套:陆家嘴中央公寓
◉ **无清场问题:**最晚交房时间是拿到产证1个月内;
◉ 无高额税费**:**只需要承担契税:全款*1.5%~3%(首套1.5%,20W左右;非首套3%,40W左右),需垫付增值税+个税,垫付时长一般在1个月左右,金额在全款*8%以内100W左右;
◉ **评估价1336W较精准:**149平挂牌1450万,18年成交128.9平,1224万成交单价9.4万,成交价格9万左右,评估价格较准确
此房对S姐的建议:直接放弃
袋鼠安家分析:
◉ 从市场热度来看,此房会在市场价9W左右成交,几乎很难会有折扣;
◉ 此房未来没什么升值潜力,甚至近几年还会阴跌,原因是:之前花木/徐家汇/五角场/真如是同一定位的,在2035规划中花木从副中心到了城副与金桥、花木、张江、川沙是同一定位。
买来自已住嘛~~在市场价或有一点折扣买入还是可以的,可是张姐是以投资为主,综上两点,建议直接放弃。
大约十几年前,上海自徐家汇副中心取得成功之后,增加规划出花木、五角场、真如三个片区,以此凑齐东南西北四大副中心,其中花木因为有陆家嘴日益旺盛的居住需求,房价扶摇直上。
花木均价:8.6W(内环)
徐家汇均价:8.7W(内环)
五角场均价:6.4W(中外环)
真如均价:6.1W(内中环)
而在2035规划中,由于主城区的进一步扩大,副中心也被重新划分,原本的四大城市副中心当中,发展最好的徐家汇被直接纳入中央活动区。
而五角场、真如则被作为主城副中心存在,只有花木继续被划分为区域级城市副中心,和张江、金桥、川沙等普通重点片区并列,事实上也从一个侧面看出花木在发展上已经到了瓶颈甚至天花板,并不适合投资客户。
花木均价:8.6W(内环)
张江均价:7W(内环)
金桥均价:5.6W(中外环)
川沙均价:3.8W(内中环)
第2套:歌林春天馨园
◉ **无清场问题:**最晚交房时间是拿到产证1个月内,公告内容:现有租客,租期至2020年5月止,承租人已付清全部租金,买受人不享有该租金收益,房屋现场交接须至租期结束后。
◉ 无高额税费**:**只需要承担契税:全款*1.5%~3%(首套1.5%,15W左右;非首套3%,36W左右),需垫付增值税+个税,垫付时长一般在1个月左右,金额在全款*8%以内70W左右;
◉ **评估价1150W就是目前市场挂牌价:**房屋为四房两厅两卫,四房朝南厅朝北的户型,50号楼靠近宜川璐;紧靠大宁公园,挂牌单价在7.5-7.8万;
此房对S姐的建议:直接放弃
原因:大宁这个板块现在太热了,房子专骗外地人的!!
为什么这么说呢?6月13日晚20:00-21:00(本周四),袋鼠安家将举行线上分享会,将对大宁进行详细讲解。
这套房子还有近1个月才开拍,现在已有171人设置提醒,到时报名人数有可能过10人,到时分分钟拍到市场价。
事实上,大宁自15、16年楼市暴涨之后,一直处在一个尴尬境地,虽然静安并区确实对于原本只是闸北的大宁片区有着巨大的价值,在规划中也将大宁定义为上海新的消费中心。
但是目前在9-10万的高水位带动下,大宁整体的价格早已突破了正常的土地价值透支周期,部分高水位楼盘短期内完全不能兑现其价值,甚至出现一二手倒挂的现象,因此尤其不适合投资者介入。
第3套:古北国际广场
◉ **无清场问题:**最快交房时间为付完全款后1个月左右即可交房。
◉ **无高额税费:**只需要承担契税:全款*1.5%~3%(首套1.5%,22W左右;非首套3%,44W左右),需垫付增值税+个税,垫付时长一般在1个月左右,金额在全款*8%以内120W左右;
◉ 1500W是目前市场快速可成交的价格(最终成交价在1425W,有195W的价差):目前小区挂牌均价在10万左右每平,一套3楼的三房挂牌1580万业主到手价;单价10.22万(面积154.57平),小区18年7月份成交单价10.03万 ,二房93.65平,成交价940万。
古北国际广场:富贵东道229弄12号601室(基础信息完整)
◉ 上海最早的涉外社区,外籍人士聚集区;生活配套;档次,品味及居民结构整体素质较高;
◉ 古北国际广场2006年的小区;两梯两户,刷卡入户;
◉ 158.23平,3房2厅2卫(主力户型)南北通透,两梯二户;得房率较高,小区主力户型,流通性较好。
◉ 北京法院查封,房子空置,税费各付。
**缺点:**房屋位置稍微有些靠马路,好在就是车流量小,噪音方面影响不大。
此房对S姐的建议:重点考虑
袋鼠安家分析:
◉ 古北有很好的豪宅传统,千万级属于入门,是不错的机会;
◉ 虽然古北几乎再无大的发展,但近年来房价趋于稳定,水分比较少;
◉ 在全上海范围内,至少在未来很长一段时间内古北依然是稀缺的,拥有很强的保值能力;
◉ 正因为稀缺和名声在外,古北千万级的房子也比较容易流通,是很适合的投资选择。
**结论:**综合位置跟楼层,此类型房源在二手市场的市场成交价会在1500万是可快速成交的价格(小区二手房早期买入价格500万左右,差额增值税50-60万左右)。
接下来付款节奏&资金方案通通搞定!
不过,这太房子太可惜了,我与S姐通电话时是30号下午了,而这套房子是31号上午就结束了。得到信息后,S姐就马上去调资金了,可惜因为时间太短,又加上218W保证金有点多,而没能赶得上。
但是没关系,这个月这个品级的房子还有3套,其中有2套比错过的这套还要好,S姐正在积极有准备这3套的参拍。
Part 4
近期开拍房源
5月30号到7月18日,目前已上架的200套房子中,1000w(评估价)~2000w(起拍价)都选出来,共49套。
经讨论我们淘汰了其中的38套,只选出了其中的11套房子:
这11套房子中其中内环7套,内中环3套;起拍价从800W~1600W,保证金从80W~330W;
其中上海一线地段的房子3套;其中有2套房子,那怕是超市场价一些也是值得拿下来的;
其中一套,就小区排名比徐汇区最好、最高端的东方曼哈顿还好,地段也比东方曼哈顿要好,更变态的是一央企很厉害的开发商还在那里拿了一块30W方的地,19年年底就会开动。
这套房子就算是超一些市场价,也是值得拿下来的;而这套房子只有12天就结束了,目前还只有27人设置了提醒,比那套大宁30天后开拍的整整少了150个提醒哦!!!
另外还有1套内环内的房子,近期政府在收地,而且空地还不少,未来的升值潜力也是极高的,要知道内环内还有空地,这可是非常非常稀缺的哦~~
哦~~对了,不要看到1F就直接否掉哦~~这10套房子中就有2套房子是1F的,在这两个小区中,1F不仅没有成为这套房子的短板,还成为其优势哦~~
联系我们了解更多详情。
Part 5
活动信息
为什么说投资买房必须放弃大宁?
为什么说花木虽然很好但依然不推荐?
为什么法拍就像世界杯——大热必死?
人人都知道古北好,但古北好在哪儿?
肖然团队是怎么定制选房的?
6月13日晚20:00-21:00(本周四),袋鼠安家将举行线上分享会。基于案例和大家分享1000-2000万置业的经验,同时将会有大宁、花木等热点地区的格局解析