重庆回到了正轨_风闻

文章首发于公众号：叁里河****作者： 小昱

重庆的低房价不在于地票制度

“高增长已经难以为继，出路就是高质量发展，这势在必行。”今年两会期间，重庆市委书记在全国人大二次会议重庆代表团开放日上接受记者提问时对外界关注的“重庆GDP增速回落”进行回应。

重庆市自2016年以来经济增速放缓，地区生产总值增速回落到个位数，2018年GDP同比增长6.0%，低于8.5%的预期，也是近年来首次低于全国增速。

在GDP增速过低之前重庆最引人注意的是其房价在2015-2016年全国楼市高烧时还一直保持平稳。安居客数据显示，2016年，同为直辖市的上海房价为5.2万/平，深圳4.8万/平，天津则为2.3万/平，就连隔壁成都主城区的房价都快破万了，而重庆主城区的房价还不到8千。重庆的地产商说起重庆的房价都感觉很委屈，一家当地地产公司人员对上海证券报说：“其他城市的房价涨涨涨，感觉我们重庆的资产又缩水了。”

2016年上半年重庆主城住宅成交价仅同比微增0.54%，重庆的房价这么稳定多数当地人将这个功劳归于市长黄奇帆，其在重庆15年间通过宽松的土地供给，开创性的建立地票制度，令重庆商品房供需处在合理水平。

重庆市的总面积相当于一个省的面积，是北京、天津、上海三个市总面积的2.39倍。中指研究院数据显示，2002年重庆进入城镇化快速扩张阶段，2003-2014年各类用地共计成交约700平方公司，同期城市建设用地面积增加了693平方公里，土地供应速度完全满足城市扩张的需要。

重庆的地票制度简单来说就是把闲置的农村建设用地复垦为耕地后，“转移”为城镇建设用地。地票制度确实为重庆突破建设用地指标限制，国土资源局每年下达给重庆的建设用地指标为20-30万亩，而地票每年可以为重庆市带来2-3万亩，也就是额外增加10%的建设用地指标。

不过地票在实际操作过程中的效果并没有预想的那么好，重庆农村土地交易所发布的数据显示，从地票制度运行的2008年开始到2017年的10年间有8年的地票成交量都低于官方预计的年均3万亩。数据也显示截至2017年累计成交的地票合计为21.17万亩，而置换出的城市功能核心区累计使用面积仅达到地票成交的45%。这样粗略计算，通过地票方式真正增加的建设用地面积仅多出4.5%，地票制度对重庆市城镇新增建设用地面积的贡献并没有预计的那么多。

华中科技大学中国乡村治理研究中心副研究员桂毕在其《重庆地票的弱点在哪里》一文中说到，地票只能做点缀，不能做主菜，地票制度让开发商每亩多支付20万元的用地成本。

开发商岂会做傻子冤大头,为了保持资本收益，这20万元的地票成本要么分摊到房价，要么变为土地出让价格降低。假设房地产市场短期供需不变，则必然是土地出让价格降低。归根结底，每亩20万元的地票价格最终是由政府减少土地出让收入的方式负担。

黄奇帆在重庆分管城建时曾定下，房地产投资在重庆的固定资产投资中每年不应超过25%。根据任泽平的研究，中国在2016年房地产业投资占社会固定资产投资比重为22.3%，根据其团队测算房地产链上带动的相关投资占整个全社会固定投资的50%左右。

如果按照任泽平的理论推演至重庆，统计年鉴显示重庆在2017年前房地产投资占比一直维持在25%以内，房地产带动的相关投资其实已经超过全社会固定投资的50%。可以说重庆的房地产对经济的拉升超过全国平均水平的同时也没有为了政府在土地财政中获取更多收益而超过经济学对房产投资比例的经验逻辑数值。

不过重庆快速增长的土地供应在2016年出台的《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》，重庆市政府要求两年内土地供应规模逐年减少10%。2016年重庆成交的住宅建设用地面积同比减少5.19%，同时，住宅市场也出现供不应求现象，2016年规划总建筑面积为2054万方，而住宅成交面积已经达到2123万方。

于此同时，炒房客也进场，北京晨报报道在2017年元旦，来自北京、上海，杭州等地的购房者组团进入重庆看房买房，当年元旦假期的一周时间，重庆单周成交面积就高达129万方，环比激增超过50%。

重庆平稳的楼市被打破了，房价开始涨涨涨模式。根据吉屋网数据显示，从2016年6月至今重庆房价已上涨超过80%。而重庆市区渝中区的房价也从2016年的7700元/平上涨至目前2.7万/平，3年涨幅高达2.5倍。

重庆房价的上涨主要是由土地供应量连续大幅减少所致，重庆国土资源局数据显示，2018年重庆市商品住房供应面积大幅缩减9000亩，同比减少25%。土地供应的减少也直接推升地价上涨，锐理数据显示，2017年重庆市土地溢价率27.39%，同比上涨13.43%，到了2018年，土地楼面价同比涨幅已达12%。

重庆市地价的上涨让地方政府对土地财政也愈发依赖，2017年重庆市主要以土地收入为主的基金预算收入大涨50%，当年度基金预算收入与地方一般公共预算收入的比值达到1,2018年对土地收入的依赖更加严重，基金预算收入甚至超过一般预算收入。

资深房产评论人王佳认为重庆去年土地供应的大幅减少必然会导致今年新增商品房供应的大幅减少，而商品房供应量减少必然会导致房价上涨。在重庆本地论坛上也有很多网友认为过去三年重庆缩减土地供应已经为房价上涨提供了基础，对2019年的重庆房市都是看涨。

不过从重庆的经济基本面看，增速已不复往昔。2017年重庆的GDP增速结束高达两位数的增长，回落至9.3%，而到了2018年该增速甚至低于全国6.6%的GDP增速，仅达到6%。要知道重庆从2002年以来经济多年保持两位数增长，并且在2014-2016年重庆经济增速曾连续三年全国第一。

2008年金融危机后，中央政府出台四万亿经济刺激投资计划，重庆市也加大了固定资产的投资规模，2009年固定资产投资比提升近105，其中基建投资额更是增长30%。到2015年重庆固定资产投资额已高达15480亿元，几乎与GDP持平，比全国平均水平还高出近36%，甚至比毗邻成都的7007亿元和武汉的7725亿元相加的投资总额都高。在此后两年固定资产投资占GDP的比重更是高至98%，巨额的投资成为重庆经济快速扩张的主要动力。

但是从固定资产投资效果系数可以反映单位固定资产投资拉动了多少GDP这一数据信息显示。重庆的该系数已经从2001年的0.27下跌到2017年的0.11，靠投资拉动经济增长的边际效应已经越来越低。靠投资拉动经济的副作用也开始显现，催生了重庆天量债务，2018年末，重庆地方政府债务余额为4690.6亿元，同比增长16.7%，债务率（地方政府债务余额/综合财力）为71.5%，相比17年的62.1%上升9.4个百分点。

政府主导的投资拉动经济的效果越来越弱的同时，被称为中国底特律的重庆，其支柱产业汽车行业也深陷泥潭。

根据中国汽车工业协会数据，中国乘用车销售增速从2017年大幅下降，同比增幅仅为1.4%，而2016年的数据为14.93%。

中汽协2018年汽车销量显示，中国2018年汽车销量28年来首次下滑，乘用车销量同比下降4.1%，同时，6万以下微型车下滑35万台，6-8万间的低端车大幅下滑77万台，这两者相加贡献超过全年4%的下滑。汽车工业增加值更是从2017年的6%一头扎进2018年-17.3%的冰窟窿。

在重庆汽车行业占据龙头的长安2018年下半年开始销量下滑速成持续放大，到12月其销量同比下滑49.95%。纽约时报在今年1月报道，由于销量急剧下滑，合资公司长安福特已经开始裁员数千名，其位于重庆的三家大型装配厂目前的产能利用率不到1/5。

重庆2018年公报也显示其汽车产量同比下滑27.5%，汽车产业的血崩直接影响重庆地方经济增速，2018年重庆工业增加值猛降至1.8%，同比也下降近八个百分点。

重庆市发改委相关负责人告诉《中国新闻周刊》，2018年重庆GDP增速低于全国增速，工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额等指标增速低于预期。这其中，有周期性市场变化的因素，国内部分产业进入市场饱和期，“天花板”效应显现。“特别是全国汽车产销出现负增长，对重庆支柱产业汽车制造形成了冲击”。

总之重庆的经济是真不行了，失去经济高速增长支撑也让重庆房价上涨的前景蒙上阴影。