上海：城市在发展，房价在等人_风闻

原创： 真叫卢俊团队 出处：真叫卢俊

“善意”这个词我纠结了很久，但是对于上海这座特殊意味的城市，我认为还算合适的。

因为这座城市在冰冷理性的表皮下，隐藏他了最大的善意。

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如果你是这两年入手了上海的房子，那么从资产维度上，大概率是中国楼市桌面上的“输家”。

占用的资金体量大不说，基本是增不了值的，假如眼光再差点，挑的地段和项目不怎么样，赔钱也不少见。更心酸的是，这期间环沪房价周边开始强势崛起，“环沪后花园”上海终于沦为中国楼市最大的段子。

其实我们团队无论在数据端，还是肉身感知上都在即时注视着上海楼市的动态，用一句话来界定目前上海楼市的真实状态，就是回暖但不激进，低调而被低估。

好，先说回暖，这也算上海楼市的共识了，是被用钱投票出来的。能实诚反馈市场脉象的二手房成交，在3月达到26000套左右，4月也有2万套上下，而这基本摸到16年下半年水位线。

需求确实被释放出来了，我们这段时间也跑了不少项目**，售楼处的直观感受，人气好了很多**。

和几个来看房聊了聊，都是有必须买房的理由的，也不计较短期的浮盈的。

这样的需求就很真实，还不激进。最有效的体现，就是可以去市面上找找二手房，虽然让价没有去年能有10%到15%那么可观，但房东也是愿意谈的。

意味着回暖之中，上海楼市在小小翼翼维持的供求天平。

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而与此同时，在上海外围，长三角楼市就相对激进的多。

直观点，“地王”这种久违的字眼，开始频繁出现，一针针强心针注入了信心被抽空的市场，长三角市场除了上海，差不多被整体盘活了。

前不久，我就实地去了某个苏南城市，在土地市场溢价挺激进的。到了之后，这里土地市场的控盘之深，超出预想。

这么说，这里整三年没有向市场出让一块地，说实话，我都没法想象，这边房企投资部的人员，是怎么熬过这三年的，但现在他们一定是最忙的一个部门。

某种程度，这也是复苏中长三角楼市另外一层真相，盘面掌控的很好，介入的也很深。而相比之下，上海多少显得有点异类。

应该说，其他城市管控好操盘的底线，上海则牢牢把住了预期的上限。

上海对于放出去的每块地，未来能卖多少钱，通过预售证审核提前做好定价，并且手法很市场化，能看到的新房的上限，大致维持在周边二手房的1:1.1到1.2的区间，这样房企要留足自己的利润，氛围上你想激进也不容易。

关键的是，给市场的信号不至于紊乱，买地的，卖房的和买房的按照节奏来就好了。

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接着，这还不够，我想和大家聊聊上海一个老政策：5****年社保和二套房7成首付。应该说，这个政策被上海从16年3月执行后，效果比期待还要好。

首先，这实际上，把整个上海楼市从全国楼市池子中做了一次长期隔离，这样不管其他地方楼市怎么呼风唤雨，上海在整个箱体里面，很低调安静，这样游戏就可以考虑自己怎么玩就行了。

而在抢人大战最剧烈时候，也是上海人口开始负增长的阶段，即便如此，也没看到上海有打开任何口子的意图。

在我看来，这是上海操盘最有意思的一环，闭环打造好的同时，也在用时间筛选着愿意深耕并和这座城市一起成长的人，也很好过滤了来上海捞一票就走的投机这，类似天津那样，一夜之间多了50万户口，是绝无可能发生在上海的。

这样，外面的人和钱要进来，是要接受认真考验并与上海风雨与共的，本质上，上海牺牲了点短期溢价，却能把游戏玩的更长久。

所以，上海楼市的魅力在哪，全国楼市都要去看货币，看供求，看人口。在上海，逻辑上只要能跟的上操盘手的政策意图就行。

闭环的打造，预期的上限，孤立的看是没什么问题，但对比起来看，上海是只大蓝筹股的话，现在的估值是被压的很低。

怎么理解，其实最近常和上海对比的苏州就是很好的样板，这点上，我看到声音基本是这样的，“苏州凭什么那么贵”。

记得17年夏天，苏州率先涨完第一波后就基本停滞了，我和朋友在园区撸串的时候，调侃道嘉兴的市区房价都快赶上园区了，“环沪洼地”苏州一定会补涨回来。因为苏州是最早一批启动调控的城市，过早的操盘干扰了市场对苏州判断。

而同时，市场上的钱一定会在轮动中对每个城市价值做出标价，哪里贵了就离开，哪里有便宜货就会去捡。

这个角度，你不能说环沪贵了，毕竟市场是买账的，那么估值本质上是合理的，整个长三角被低估的，大概只有操盘水平高了一个段位的上海。

那么，你只要尊重的常识，价值便只会迟到，但不会缺席。上海的未来，一定会经历估值修复和价值回归，只是要多久，我不知道。

而这种操作层面下留白的时间空间，就是上海楼市在等待相信他的人过程。

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好，如果上海仅仅做到这一步，那离善意多少还差点意思，来看上海在这段时间做了什么。

我们最近做了一个很有意思的抽样，哪种类型的楼盘，在回报上，是上海楼市的输家。结果很耐人寻味，垫底无一不是市中心，好地段的高端盘。

听着有点不可思议，但数据也都可以真实的查阅对比，统计了从06年现在12年间，上海楼市盘面大体涨幅在6倍左右，这其中有翠湖天地只有3倍那样跑输大盘，也完成10倍+惊艳回报。

那么，哪些盘能做到这些，我们也大概梳理了下特征，起价低，近郊环。其实也不难理解，低总价留下溢价空间才足够大，翠湖天地那样的一开始定价就没想过给下家留多少，买这里看重身份和邻居多过增值。

只是，这样楼盘为何容易出现在近郊？这里，和大家分享一个挺吃惊的数据，现在上海楼市成交的六成，是在300万总价段的区间。

本质上，这也就上海的准入门槛了，而300万是个什么概念呢，这样的价格知道能买苏州园区的老破小了，品相好点的，首付都勉强。所以为什么上海是被低估，对标标的过了平衡线，便宜货的价值就出来了。

好，我们团队把这样区间的楼盘分布拉了出来，几乎均衡排布在上海郊环，而这背后，是上海对城市运作的三大手法：地铁，产业，配套。

来自“新一线城市研究所”的数据整理看着就很明朗，最近5年上海的新增楼盘，也分布在郊区，但大致都很默契分布在轨交沿线。

来源：新一线城市研究所

同时，上海在达到世界第一的地铁里程过程中，中外环的地铁线网密度增加了60%，也就意味着，上海城市骨架随着这些线路，得到了最大程度的延展。

接着，上海是这么做的，非常舍得把家底，也就是高新技术产业沿着这样的骨架外迁，产业迭代率先在上海郊区出现了。在上海近5年的新增9823家高新技术企业，一大半出现在郊环的产业园。

来源：新一线城市研究所

比如张江的新增高科技企业密度就超过世纪大道，漕河泾也比徐家汇要多。

来源：新一线城市研究所

这样，愿意留在上海的人，最好的工作机会未必是在市区，就没必要一定要忍受房价高昂的市中心，郊区人气也就旺了。

有了人气就有钱赚，配套自然会跟上，上海商业增幅开始密集的出现在这一区间。

来源：新一线城市研究所

连对择址要求苛刻的星巴克和外资便利店，也把资源往这里倾斜，说明人气还蛮真实的。

来源：新一线城市研究所

甚至，学区房这么顽强的势力，郊环已经不落下风了。

来源：住在上海

简而言之，通过这三套手法的叠加，人们是愿意去郊环置业的，滚动后反过来又能继续刺激郊环的板块生长，生态就是良性的。

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而这样做法的好处，还在于利用郊环便宜的土地，尽可能的压低上海准入门槛，让愿意深耕上海看到留下的希望。

近6成交易发生在这一区间，也代表着这里有着未来最好的换手和流动性，愿意接盘人多，未来受益最大的，大概就是这群刚需群体，置换的代价尽可能的小。

还有，我们说过，上海是真正意义上第一个进入到产品为王的赛道城市，好产品和地段碰撞会在上海越来越剧烈。这点上，作为上海楼盘供应主力郊环，碰到这样时期，新一代产品开始最早在郊环扎堆出现。

并且，选择生态是非常丰富，大量代表刚需天花板的500万区间也穿插其中，对刚需而言，咬咬牙也能够的上更好的生活，何乐不为。

总之，这个时间节点对上海而言，还蛮特殊的。

高段位的控盘带了稳健的价格，也带来了低估的现实，高超的城市运作手法在不停抹匀上海城市地段价值，与新一代产品同时交织在这样一个阶段中，我想上海楼市已经拿出愿意深耕这个城市的最大善意了。

而愿意相信，还是继续等待，都取决于每一个身处其间的自身选择。