下一个倒下的会是优客工场吗？_风闻

2019年3月7日，在自己生日当天，毛大庆前往曼谷跑了一场马拉松。

虽然阳光炽烈灼烧，热带季风湿重，他还是顺利跑完全程，结束了自己第96次长跑。他已不是萎靡不振，每日服用6剂药对抗抑郁症的病患；而是精力丰沛，孔武有力，偏偏若天海之间一追风少年。

不过那只是一种错觉：毛大庆毕竟不是少年，已是年逾知天命，今后会有更多人，用“老当益壮”描述这样的奔跑。这样的错觉，也出现在优客工场身上，也一样深刻的烙在整个联合办公行业。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。怀着创业的理想，搭着共享经济的东风，联合办公成为一类全新的生命体，茁壮且柔韧，风雨不侵。只要创业精神不退，联合办公就能成长。憧憬、试错、调整、进化……时间那么多，还有条件挥霍，这让质疑都显得非常多余。

只是质疑一直都在，它一直滋生在联合办公的好故事上面：

如果以wework视为联合办公的起点，联合办公模式已立于世9年；国内优客工场最先试水，如今也已经4岁。

外部环境不断改变，涤荡创业企业优胜劣汰，联合办公模式能否在不断更新的客户面孔中，找到隽久坚固的供给链条？

某种意义上，联合办公与共享单车相似，均可视为共享经济的分支。如今共享单车逐渐消沉，联合办公如何自证强悍？

……

不年轻、不稳定、不确定……联合办公依然挺立，守卫着创业者功成名就的理想，只是自己已然处在风雨飘摇中。

01**************|**************焦虑

2018年春节，毛大庆过得平静祥和。

已经有3年的时间，毛大庆不用再去关心地产业的政策导向、市场波动，以及舆论喧哗等，只要管理好优客工场，守住联合办公的田地，也就不会再有曾经焦虑的生活，何况与地产行业的多变相比，优客工场显然更加“温顺”。

第三方数据显示，2018年联合办公会突破600亿元，短期内增长趋势不会改变。到2020年，联合办公的市场规模将突破2300亿元。这是一个坐在火箭上发展的行业，体现的不是长跑的耐久性，而是短跑的爆发力。

已经进入发展平流层的行业，断不会存在如此形势，因此在公司内部，所有人都认为，联合办公市场尚未触碰到上限。这里有丰沃的土壤，足以辅佐万物生长。所有企业都在跑马圈地，不过谁都没能触碰到行业的边缘。

**迎着行业的风口，联合办公的运营商们自由飞了一年。**公开数据显示，2018年优客工场共与客户签订1.5亿美元的租赁合同，2018年上半年营收是2017年同期的2.5倍；之前还在身后追赶的纳什空间不断开疆拓土，扩充运营面积达到100万平方米。

“联合办公行业现在还谈不上竞争，尚处于市场培育阶段。”优客工场首席运营官关心表示，虽然资本主要集中在部分头部企业，市场活力与流动性下降，但是这不会妨碍新鲜力量继续入场。“我们仍然不需要用绝对的竞争来形容我们所处的环境，会有不同特色的品牌联合推动这个市场的发展。”接受媒体采访时，关心憧憬着更大的繁荣。

资本的汇聚与版图的辽阔，成为支持这样观点的有力佐证。经过自我审视，巨头总觉得青春不老，风华正茂。

不过拓宽视角，全方位检索联合办公，这与事实严重不符，市场并未欣欣向荣。

在年末举行的全联房地产商会2018年会上，全联房地产商会联合办公分会研究员、好租联合创始人匡健锋公布数据显示，全年联合办公品牌减少了40家，这些年轻的品牌从生到死还不到2年时间，行业尾部生命垂危的品牌，已经占据共享办公总数的28.1%。

**到了2019年2月，有消息指出，氪空间已关闭旗下6个空间，共计3万平方米的办公区，整个2月关闭15个空间；**已经准备签约的上海吴中路与苏州协鑫等项目，也开始重新商定租约——处于联合办公头部的企业也在萎缩。

死去与将死的品牌，已经占据总量的1/3，连行业头部企业也在下坠，这不应该是一个处在上升期行业的本来面目。它理应有更高的吸附性与包容性，随大势冉冉升起，可惜都没有。

于是，整个行业进入焦虑状态，谁都未能幸免。

毛大庆年初非常惬意，到了年底又开始焦虑。长跑帮助他学会与焦虑和平共处，并没有消灭焦虑。“我觉得创业者如果不会焦虑，你就不要当创业者。”到了2019年3月，毛大庆只能学着安于焦虑。

02**************|**************资本的态度

“脑袋里什么事情也想不起来了，就是跑步。”内心深处，毛大庆是一个积极追求自由的人。他到全世界参加马拉松，只为寻得4小时没有外界打扰的人生留白，放任精神愉悦。

某种意义上，这与他设想的联合办公模式很相近。

**一旦被贴上“共享办公”的标签，空荡荡的楼宇，就变成了人际关系和头脑风暴交汇的平台，杂糅成为一类生态。****信息和创意恣意碰撞，让企业获得意想不到的启发，才是体现“共享”价值的关键。**在此过程中，优客工场通过经营社群服务盈利，才是获得最理想回报的正途。

这理应是联合办公长远发展的正常思路。在物理空间之上，联合办公厂商需要嫁接各类服务，逐步建立成熟的商业逻辑。毕竟场地租赁、人工、日常运营等各类成本非常高昂，只依靠客户们的租金显然不足。

还好资本足够慷慨：国际上获得来自软银的支持后，WeWork将2018年融资总额提升至72亿美元；在国内优客工场先后完成16轮融资，融资额度约40亿元。

资本的顺从，甚至是迎合，让众多公司坚信，市场仍然愿意继续培养联合办公，资本愿意等待整个行业找到理想的盈利模式。

不过得到钱之后，联合办公运营商们更在意规模，于是启动了“扫荡式”的扩张。

以优客工场为例，2018年1至5月，优客工场完成了对洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom四家公司的并购，规模迅速膨胀；经过下半年的开疆拓土，全年优客工场新增运营管理面积达到18万方，管理总面积达到73万方。

据第三方数据，由于经济下行压力加剧，2017年到2018年7月，共计1790家创业公司倒闭，联合办公主要客户来源正在压缩。亿欧调研数据显示，联合办公出租率只有达到85%，才能实现盈亏平衡，不过业内多数企业根本无法达到该标准。

面对这样的局面，潘石屹也很无奈：**近三年里SOHO3Q中的创业公司频繁新陈代谢，改变面孔，其出租率只能达到88%，维持在盈亏平衡的警戒线上。**显然，联合办公并不景气。

无奈之下，市场只好自行启动优胜劣汰机制，众多联合办公平台陨落。为了避险，资本迅速向头部企业集中。因此整个2018年，头部7家企业融资总额高达66.15亿元——它们不差钱。

以纳什空间为例，2018年其大肆采购楼宇资源，新增运营面积31万方，甚至超过优客工场，成为当年最先迈入“运营面积突破百万方”行列。

“行业合并潮加速，头部力量逐步显现。”正如标准排名城市研究院院长谢良兵所言，头部企业已经成为资本保值的关键，因此它们变得越来越庞大；还没有加入第一梯队的小平台，或许很快就会死在2019年。

03**************|**************规模无效

在资本的支持下，优客工场依然健康茁壮，不过他的成长未能将风险排除在外。

**优客工场仍在努力筹办服务生态：为建立一整套智能办公系统，以提升服务价值，优客工场花了2亿元并购火箭科技，后联合腾讯、联想规划ucomOS，只为嫁接新的服务模式，提升利润空间。**如此新颖独特的操作模式，让这家公司显得与众不同。

**然而即便如此，优客工场的收入仍然高度依赖租金。**公开数据显示，其长租收益占比一度达到总收益的90%；其他产生服务收益的项目，也只有会议室租用等传统会员服务，占比也未超过10%。如此比例，可以视为联合办公领域的“标配”，如此看来，优客工场与其他品牌商没有什么不同。

既然如此，大家都在关心的问题，也将成为优客工场需要面对的问题：公开信息显示，近期全国写字楼供应量每年维持在500万套的恒定水平。不过主流区域租金维持增长趋势，广州租金甚至以接近5%的空置率，带动11.1%的增长。扩张规模的成本仍在提升，这将成为所有人必须面对的问题。

**成本的压力，是否要转接给下游租客呢？**是，租客承担成本，运营压力增大，市场新陈代谢速度加快，用户群势必继续压缩；否，自己承担成本，就得继续割肉，割更多更大的肉，这很疼。

做大事，就要对自己狠一点。于是运营商们高擎屠刀，最终都挥向自己。相关信息显示，2018年6月之后，厂商们不仅没有提升租金，而且将一线城市定价普遍在2000-3500元/工位/月的产品，集体下调价格至1000-2000元/工位/月。显然，厂商们仍然坚持“流量至上”。

一方选择牺牲，另一方也给予回报。虽然创业型客户增长有限，但大企业客户数量有所增加，亚马逊中国、bilibili、今日头条等成为优客工场的新客户。毛大庆表示，此类租客已有约60家，客户占比为42%。

即使如此，风险并未解除。世上最无奈的，就是钱已经花了，结果仍然不理想。

《中国经营报》记者曾走访了优客工场多处场区——位于CBD核心区域的阳光100、西大望路外企大厦、中关村方圆大厦，出租率分别只有87%、75%与75%。按照“出租率达到85%才能盈利”的标准，优客工场的前景并不乐观。

如今，优客工场的“烧钱游戏”仍在继续，其也传来即将上市的消息。只是一年前，毛大庆还坚持要在香港和上海之间二选一，不过当前传言只有“在纳斯达克上市”一个版本——相比之下，美股对烧钱的态度，比其他区域宽容多了。

“目前，在中国成体系、规模化、连锁型运营的公司少得可怜，有国际有影响力的品牌连锁企业更是没有，优客工场的目标就是做成这样的企业。”参加各类活动，毛大庆仍然对理想充满信心。不过面对这样的事实，似乎也只能祝他好运了。

04**************|**************结语

为了流量不断烧钱，之后通过融资或上市笼络热钱继续燃烧，赚的越多，亏得更多，这样的模式，与共享单车有异曲同工之妙。

缺少独创的盈利模式护佑，联合办公运营商们保持安全感的方法，只能是对规模的无限崇拜。为获取海量用户，资本迅速入场并疯狂燃烧，不计代价，最后换来营收与净利润倒挂。

以摩拜单车为例，2018年4月该公司的营收达到1.47亿元，可是成本亏损已经达到4亿元。这样的疯狂已经无法停止，直至倒下。

相比之下，办公空间因为其物理属性，不会像败落的共享单车企业一样，空留自行车骸骨于田野乡村，可是翻滚雪球的体积已然非常庞大，烧钱的热情也非常高涨。在共享经济的范畴中，联合办公已经有了轰然倒下的条件。

**下一个倒下的会是优客工场吗？**笔者不敢妄下判断，毕竟仍然有企业在涌入其共享办公区，16轮融资应该可以继续支撑一段时间。不过不改烧钱本质，优客工场就无法排除有一天会“坍塌”的风险。

来源：一点财经（yidiancaijing）

作者：刘亚杰

编辑：秦   卓

审校：苏慕凝