我那个买学区房的朋友，现在后悔了！_风闻

问大家一个问题，如果现在给你一千万，你会怎么用？

买房？买股票？或者是买保险？

相信大多数人第一想法便是买房！

房地产好啊，不仅用来自住，且保值，还能抵抗通货膨胀。

可这真的是正确财富管理方式吗？

不是！

前两天，广发银行联合西南财经大学通过对华北、华东、华中、华南、西南、东北、西北七大区域、23个城市的上万家庭进行调研分析，发表了一份长达76页的《2018中国城市家庭财富健康报告》(以下简称《报告》)，不仅揭示了中国城市家庭财富管理的现状、特征及问题，而且对公众对银行产品服务的态度与需求也做了全面统计。

报告显示，中国家庭财富在逐年增加，目前财富总值已位列世界第二位。

同时，我国城市家庭存在财富管理不够健康，健康得分平均值为68.5分，处于“亚健康”状态，距离85分非常健康的程度还有较大距离；近四成家庭财富管理得分在60分以下。

报告中分析，出现这问题有两个方面：

一是房产占比过多挤占了家庭的流动性；

二则是家庭存在低收益资产上配置过多、高风险资产上投入太极端、投资不够多样化等特点。

报告中提到，“房产占比在家庭财富配置中过多”。

多到哪种程度呢？

在国内家庭总资产配置中，房产占比高达77.7%，远高于美国的34.6%。

意味每100块，中国家庭就会支出78块用来支付房产。

而当我们仔细去观察其他资产配置数据时发现，金融资产仅占我国城市家庭总资产的比重为11.8%，占11.8%，股票占比不到1%。

而在美国，这一比例为42.6%，在日本，这一比例为61.1%，英国、新加坡、瑞士则都超过了50%，加拿大为48.6%，法国为39.8%。

而在我国城市家庭的金融资产中，又以银行存款最多，占比达到了42.9%，其次为理财产品，占比为13.4%，股票占比为8.1%；基金为3.2%；债券仅为0.7%。

为什么出现以上畸形的资产配置方式呢？

因为房产对于中国家庭来说，具有投资、保值增值和居住等多重属性，很多中国家庭把房产作为家庭的重要资产配置。

从过去15年来中国一二线城市房产来看：一线城市如北京、上海、深圳来看，房产投资回报超过10倍。

比如2003年深圳市商品住宅均价为5785元/平方米，2017年已经达到54632元/㎡，涨了约10倍，而北京、上海也差不多。

如武汉、南昌、合肥等二线城市，房产投资回报超过5倍以上，比如2003年合肥市商品住宅均价为2341元/平方米，2017年已经达到12844元/㎡，涨了约5.5倍；

如果从2000年合肥房价1200元／平方米计算，则过去18年来，合肥房价涨了约10.7倍。2003年，南昌市区商品房的均价约为2438元/平方米，2017年已经达到12223元/㎡，也涨了约5倍。

在如此高回报率之下，这也就能解释，为什么越来越多的家庭愿意把财富分配到购买房子上。

但从资产配置的角度而言，以房产为主的财富分配方式是不健康的，而且风险很高。

如果把家庭财富80%都投入到房地产当中去，一是容易因为政策波动和房价涨跌带来系统性的风险。

尤其是后者，严重影响到家庭财富的健康发展。

我的一个朋友，10年前在南京买“知名”学区房，房子就在南京四大名校之一的附近，虽然比其他地段的房子贵一百多万，但“买一送一”多好啊，既能享受优质的教育资源，又能坐等升值。

于是想着指望学区房继续升值。

可没想到，随着近几年附近学校本身排名的变动，曾经的名校，也逐渐被后起之秀所替代。

自己住的“知名”学区房正在慢慢被人所遗忘，当学区房与“学区”脱钩后，原来的房子将会变得比其他地段的房子更加不值钱。

所以啊，这项长期投资的不确定性风险可见一斑。

其次，还记得我之前跟大家分享我姑妈讲的故事吗？

链接：（身家资产上千万的人，其实都是负债人生）

我姑妈的闺蜜用全款买房，而我姑妈却认为这样会严重导致现金流动性差，非常不值当。

如何让钱最大化流动起来，这才是理财的本质思维。

确实如此，房产属于不动产，流动性差，当家庭出现大额资金需求时，很难在短时间变现，快速解决资金需求。或当经济出现危机时，不动产出现贬值也会让家庭财富迅速缩水。

这也说明了，目前国人的家庭财富资产配置非常不合理，尤其是建构以房子（自住）为核心的资产组合包，这样会严重扼制了资金流动性，不利于更好为自己财富建构坚实的堡垒。

而如今，政府频繁出台相关政策，扼制炒房，让房子逐渐回归到居住属性，构建房地产市场健康发展长效机制将会长期进行下去。

写到这里，我突然想起了美国康涅狄格州的格林威治，作为曾经最为出名的对冲基金小镇，众多对冲基金公司在这里设有总部。

而从格林威治去往纽约曼哈顿，乘坐城市轨道交通用时不过一个小时，再加上当地政府优惠的税收政策，所以这里一下子涌入了大批人员。

出于天时地利人和，格林威治的房子也水涨船高，更是为众多富豪所青睐，一座豪宅基本均要价3000万美元以上。

可从2011年开始，众多对冲基金公司在经历过一个时期的风光后已显示出偃旗息鼓的迹象：对冲基金公司纷纷撤离，裁员现象严重。

在遇到企业经营困难时，富豪们开始出售豪宅，以图弥补公司亏空漏洞。

可奇怪的是，尽管富豪们一再降价出售豪宅，但至今仍没多少人问津。

如今这座城市有1200所住宅正在挂牌销售，其中250所住宅挂牌价格超过500万美元，还有57所价格超过1000万美元。

还须注意的是，2016年格林威治的平均房产价格为220万美元，比2015年降低9%。

当地目前潜在的房地产买者，更愿意在能够步行到达地铁站的距离内置业；

而与曼哈顿有地铁相连的地区，那些价格在200万美元的房产，也更符合这些人的消费心理预期。

为什么要在文末提及这个案例呢？

就是我们所认为的房子是最有价值、最保险的投资方式，是一辈子不可能跌的，但远在美国的格林威治，却实打实地打脸当地人，告诉大家：就跌给你看。

所以无论在什么时候，都要做好家庭资产多元化配置，提高家庭财富抵抗风险的能力，这才是我们当下最应该思考的问题。

我是钱研社张殚，想和我一起学习投资知识、完成自我增值，欢迎关注我的公众号【资识研究所】