以房养老“李鬼”作乱，众多老人被骗！_风闻

来源：券商中国

老年人住房反向抵押养老保险开展四年来以来，目前共有4家保险公司获得了开展住房反向抵押养老保险的资格，实际开展业务的仅有幸福人寿一家。截至2019年4月，幸福人寿推出的”以房养老”保险产品累计承保仅194单。

“以房养老”保险推行举步维艰之时，以房养老“李鬼”频出。

日前，北京市公安局海淀分局发布情况通报称，针对有投资人举报北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动的情况，公安机关已对相关公司立案侦查，警方依法刑事拘留犯罪嫌疑人88人。

2018年10月，中安民生“以房养老”骗局被曝光时，已有17位老人被骗抵押金额超过3100万元。“中安民生”一事揭开了部分公司打着“以房养老”旗号进行欺诈的冰山一角。

与“以房养老”骗局的热相反的则是真正的“以房养老”保险的冷。

券商中国记者了解到，老年人住房反向抵押养老保险开展四年来以来，目前共有4家保险公司获得了开展住房反向抵押养老保险的资格，但仅有两家保险公司推出了住房反向抵押养老保险产品，目前实际开展业务的仅有幸福人寿一家。截至2019年4月，幸福人寿推出的”以房养老”保险产品累计承保194单(133户)。

“以房养老”李鬼频出

以房养老的概念很宽泛，除了住房反向抵押养老保险，还有租房养老、售房养老，以及银行的反向抵押等业务模式，其中最常被称作“以房养老”的就是住房反向抵押养老保险。在以房养老保险的推进举步维艰之时，却有少数不法分子打着“以房养老”的幌子，骗取老年人房产。

前不久，多位老人与北京中安民生签署了“资产养老服务产品”合同，并购买了中安民生旗下的退休系列产品，最终陷入“房钱两失”的困局。北京市朝阳区人民法院近日宣判的另一起打着“免费养老”、“以房养老”旗号的非法集资案，亦涉及1300多位老年人。

梳理这些诈骗手法可以发现，以房养老中的“李鬼”之所以能吸引众多老人，除了“免费养老”的噱头外，还有高收益允诺和借势营销的虚假宣传。例如，据媒体报道，一种典型的方式是老人将自己的房本抵押给他人，并与其签署了贷款合同，借款利息一般为月息2%，然后再将获得的资金购买中安民生旗下的“资产养老服务产品”。

幸福人寿相关人士表示，区别真假“以房养老”产品，主要有三点需要注意：

一是正规的“以房养老”保险产品全称为“住房反向抵押养老保险”，由专业的保险机构经营，除按月领取养老金至身故外，老人不需要支付额外的费用。假的“以房养老”短期理财多建立在高额收益的诱惑之下，老人在抵押房产的时候，往往会被要求签一份借款合同。

**二是“以房养老”保险合同期内，房屋所有权归老人所有，老人身故后保险公司方可处置。**投保全程及投保之后，房产证都在老人手中，因此后续保险公司处置房产时需要约定的继承人配合。假的“以房养老”项目中，有的机构会要求老人签署全项委托公证书，导致房产处置权利被全项转让给相关中介机构，中介公司后期可以自主卖掉房产。

三是房产处置时的所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老人的继承人追偿。

此外，老年人住房反向抵押养老保险产品的犹豫期为30个自然日，消费者在此期限内如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同，以减少可能发生的损失。

“以房养老”保险四年累计承保194单

真正的“以房养老”保险产品，即老年人住房反向抵押养老保险，实际上是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

其操作方式是，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

该产品面对的投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，提供老年人住房反向抵押养老保险的为具备一定资质的保险公司。

2014年6月，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动反向抵押保险试点，试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。2015年3月，幸福人寿的首款住房反向抵押养老保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押养老保险正式扩大到全国范围。

不过，老年人住房反向抵押养老保险开展以来，整体进展不算快。四年来，共有4家保险公司获得开展住房反向抵押养老保险的资格，但仅有两家保险公司推出住房反向抵押养老保险产品，目前实际开展业务的仅有幸福人寿一家。

券商中国记者从幸福人寿了解到，截至2019年4月，幸福人寿推出的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》产品累计承保194单(133户)。其中北京、上海、广州三地的保单数占比较多。据统计，该保险产品平均每月每户发放养老金近8000元，根据地区房产价格的不同，每户领取每月最高3万多元，最低近2000元。

幸福人寿反向抵押养老保险办公室高级专员陈磊说，反向抵押养老保险比较适合的人群是失独、孤寡、空巢老人或者子女支持的老人。例如，77岁的刘阿姨在上海拥有一套小房子，再婚丧偶无子女，退休后靠每月850元的救济金生活，看到新闻报道关于反向抵押养老保险的报道后，由外甥前来咨询并最终投保。她的房产价值经评估为140万元，现在除了救济金外，刘阿姨每月可以额外领到6000元。

按照产品设计，刘阿姨可以在这栋房子里居住并领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归投保时约定的继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老人的家属追偿。

小众业务的扩容难题

从全国范围和该项业务本身发展来看，四年展业194单的保单量并不算大。但从幸福人寿的角度来看，反向抵押养老保险的办理流程比一般保险产品更复杂，目前做到这样已经很不容易了。

第一大主因是反向抵押养老保险本身就是小众业务。幸福人寿介绍，四年多年来，前来咨询反向抵押养老保险的家庭有几万户，最终之所以大部分无法完成投保，主要有三点原因：一是年龄不合适，二是房子不合适，三是投保阻力大。

根据设计，反向抵押养老保险的投保年龄为60岁-85岁，而不少前来咨询的是50多岁的中年人；其次房子产权问题也影响投保，例如有的房子是单位产权房，不能外部流通，不符合抵押要求；还有的是老人曾离婚或丧偶，房子产权不完全属于老人，析产过程中也有不少不可控因素，会影响投保成功率。

反向抵押养老保险举步维艰的另一主因是，反向抵押养老保险是一项涉及主体相当多的复杂业务。主要包括两个方面：一是投保人对产品的理解需要时间消化，二是办理流程涉及多个外部环节。由于房产在家庭资产中的占比相当重，其中不仅涉及各种评估、公证、法律事宜，还有复杂的家庭人情问题。例如，有一例是丧偶老人希望投保，但因子孙不同意而导致投保失败。

以上海为例，从2015年4月第一批老人成功签署投保单至2019年3月，幸福人寿共接待首次客户咨询600余户，有进一步参保意向并深入面谈推进的有200余户，根据低收入、高龄、失独孤寡优先投保的三项原则以及客户的意愿，初步达成意向60余户，但又因在业务进展过程中，呈现出可能存在的潜在的房屋产权不明晰、继承关系难以界定、调查信息难获得、房屋和客户综合情况等等多种涉及现行法规、历史遗留问题、家庭伦理问题因素，最终上海参加反向抵押保险业务的签约客户共59户/79人，承保客户共46户/63人。

陈磊拥有21年保险行业工作经历，她说，这是她见过人身险产品中最复杂的一款产品，“不是之一，而是最复杂的。”她说。

反向抵押养老保险实质上围绕房产、养老开展的复杂交易，涉及多个外部机构。正常情况下，一单反向抵押业务顺利走完流程最快也要两个月时间。目前耗时最长的一单反向抵押养老保险业务从投保意向达成到所有流程完成共计九个月。

传统保险销售时，投保意向达成就算是完成了最重要一步，而在反向抵押养老保险中，这只是刚刚开始，后续还涉及房产价值评估、房产权属关系调查、房产抵押登记、遗嘱公证等多个重要外部环节，沟通成本非常高，任何一个环节卡住，时间就要往后推。

例如，由于目前以房养老的社会普及度有限，很多外部机构并没有针对这项业务的管理办法和明确流程，需要每个窗口去具体沟通，耗时耗力。一旦碰到机构改革和职能调整，又需要重新与相关办理机构和人员从零开始沟通流程。

呼吁政策支持“激活”供给侧

国家统计局最新发布的数据显示，2018年年末，我国60周岁及以上人数2.49亿，占总人口的17.9%，60周岁及以上人口首次超过了0-15岁的人口。随着我国人口老龄化程度持续加深，完善养老保障体系以及提升养老服务质量成为当务之急。

中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文认为，老年人住房反向抵押固然是一款小众产品，但作为养老保障制度的一个组成部分，它具有两个不可替代的作用：一是对某些群体增加退休收入来源的不可替代性。二是居家养老的退休养老方式的不可替代性。

他认为，在理论上讲，我国住房反向抵押的潜在市场是存在的，潜在需求是明显的，中安民生在这么短时间里能够轻而易举地诈骗多位老人就是明证。但目前无论在需求侧，还是供给侧，驻足不前的观望情绪十分浓厚。目前只有一家保险公司开展该项业务，推进的难度太大。

郑秉文认为，与其他一些国家相比，我国开展住房反向抵押还有一个劣势，那就是基层法律环境、社会诚信体系、中介服务机构质量等方面不尽完善。

一家保险行业人士说，就该业务而言，保险公司面对的风险和不确定性多且复杂，包括长寿风险、市场风险、利息风险、政策风险、不确定性风险等等。作为一种保险产品，住房反向抵押亦需要一定的大数作为基础，目前的市场规模不足以分散上述多种风险。这也是保险公司驻足不前的重要原因。

郑秉文建议，彻底解决“市场很冷、骗子很热”的根本办法在于制订相关政策，鼓励供给，满足需求，让骗子没有钻空子的空间，即尽快制定和出台老年人住房反向抵押担保政策，将其作为国家政策性业务纳入到我国养老保障体系。

具体而言，或采取“美国模式”，国家出面委托某个部委具体执行，对投保人和承保人提供“双向保险”，这是力度最大的政策支持模式；或采取我国“香港模式”，国家授权某个金融机构，以国家信用为背书，对承保人提供“单向保险”。此外，在法律环境层面，我国目前的《继承法》、《物权法》、《担保法》等还有待完善，存在一些法律衔接的空白点，亟需修订相关法律条文，为反向抵押创造良好的法律环境。在保险公司层面，在产品的标准化、支付的模块化、计算的价值化、期限的灵活化等改进空间也很大。

政策层面的支持已有动作。3月29日国务院办公厅发布的《关于推进养老服务发展的意见》，明确提出支持商业保险机构在地级以上城市开展老年人住房反向抵押养老保险业务，在房地产交易、抵押登记、公证等机构设立绿色通道，简化办事程序，提升服务效率。

郑秉文表示，在几十年后，待我国经济发展进入稳态之后，房地产市场也随之进入稳态，我国住房反向抵押市场的外部大环境有了极大改善之后，住房反向抵押市场也许会逐渐进入稳态。