一周房产周报：楼市小阳春悬了……_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：小昱

01. 房产资讯

1． 政治局会议重申“坚持房住不炒”，落实好一城一策因城施策

4月19日，中共中央政治局召开会议，会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

（新华网）

点评：统计局发布的3月70城房价数据，其中有65城新建商品住宅价格环比上涨，并且一季度部分热点城市土地市场热点回升，住宅销售回暖。此次高规格会议重提房住不炒，也预示着开年后的小阳春悬了。

2． 呼和浩特宣布：大学毕业生可半价买房首付20%即可按揭

大学毕业生住宅平均销售价格按照项目所在区域市场价格的50%确定，产权交易涉及相关税费按规定由建设单位和购房者分别承担，5年内不得上市交易。市场价格每年调整一次，由辖区政府提出，经市住房和城乡建设主管部门审核备案后执行。采取按揭或公积金贷款的，首付比例最低可按20%支付。

（人民网）

点评：截至3月呼和浩特新房价格同比上涨22.8%，而其楼市库存同比减少17%，去化周期11.4个月。2018年呼和浩特完成去库存任务后，同时加大土地供应，仅去年一年出让的土地较2017年增长160%，呼和浩特此次的人才引入与房子挂钩是提前为未来2-3年新增住房找销路。

3． 物权编草案二审：宅地70年产权续期是否缴费仍无定论

民法典物权编草案提请二审，关于住宅用地使用权届满续期问题，与去年8月的初次审议稿相比，草案二审稿未作文字修改。

物权编草案“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”表述一度引起外界对于宅地70年产权续期将收费的担忧。在二审期间，虽然草案二审稿未对相关条文进行修改，但宅地续期问题还是成为与会人员的一个讨论焦点。

 （第一财经）

点评：目前房价中超过3成都是土地成本，而只有70年使用权的土地购房者已经支付了“超级地租”。若土地使用期届满需要再次缴费，对购房者实在不公平，而住宅用地续期缴费涉及到7-8亿城市居民，若该收费权被列入强制行政权，购房人的物权将得不到有效保护。

4. 住宅用地消化周期超36个月将停止供地

自然资源部17日下发通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

（自然资源部）

点评：根据中原统计数据显示，截至2月末厦门市的去化周期达到40个月，其也是中原监测的100个城市中唯一一个去化周期超过36个月的城市。不过厦门楼市也从去年成交量暴跌稳步回暖，3月开始多个楼盘取消优惠上调价格，在需求仍然比较旺盛的前提下，如果厦门停止供地，可能会引发市场恐慌进一步推高房价。

02. 一线及部分新一线城市房产成交数据

新房数据：

本周4个一线城市中上海、深圳新房成交环比走低，其中深圳环比降幅达39%，而从同比数据看，四个城市均上涨，北京的同比涨幅最为显著高达237%。

二手房数据：

本周一二线城市二手房成交量较上一周数据变化不大，整体呈较为平稳趋势。本周南京二手房成交量环比上涨4%，已经连续9周上涨。

03. 新盘摇号情况

杭州

1．4月20日—22日间，位于钱塘新区大江东的龙湖·江与城登记参与摇号人数突破1.2万，中签率低至2.4%。

此次开盘也是江与城第五次加推，前四次该项目平均中签率也不到20%，此次更是在钱塘新区划定后楼盘所在的大江东板块区位价值也得到提升。钱塘新区设立后，政府将建设10亿以上产业和基础设施项目20个以上，开工和建成10个以上，总投资400亿元以上。

大江东也计划在2019年开工建设8个主次干道项目。而江与城项目门口就是在建地铁7号线北二路站，该站附近三个楼盘中目前仅有江与城还有加推，剩下两个均售罄。

虽然大江东整体教育资源比较欠缺，核心区域的幼儿园和小学都是规划或建设中。但是江与桥附近有在建的杭州高级中学大江东分校，未来附近教育资源可期。现阶段可能得忍受项目附近没什么商业配套略显荒凉的状况。

此次江与城的万人摇除了价格较低，最主要是有钱塘新区设立利好因素的带动。

2．4月21日，位于萧山新区的德信碧桂园印江南，共186套房源，均价22000元/㎡，共有3002户申购，中签率仅6.1%。

3．4月21日，位于萧山区的宋都·如意春江，共11套房源，均价24500元/㎡，有52组客户申购，中签率21.1%。

4．4月19日，位于拱墅区的融创金成臻蓝府，共35套房源，均价31100元/㎡，项目中签率11%。

南京

1．江宁区美的雍翠园于4月19日开盘，项目加推共72套房源，均价14910元/平，户型面积110-115平，共有135组客户参与摇号，中签率为53.5%。

上海

1．4月17日，位于嘉定菊园的金隅大成郡，共推出305套房源，均价29000元/平，户型面积85-112平，开盘当天85平小户型日光，而112平的大户型还剩20几套在售。

2．4月17日，位于虹口区的珠江铂世外滩界，共推出56套房源，均价10万元/平，面积199平，开盘当天项目就全部售罄。

有购买金隅大成郡的业主在微信交流群调侃到，相距37公里同一天开盘的两个楼盘，价格相差1800多万。对于内环稀缺的大平层豪宅来说，不到两千万的价格的楼盘已经是卖一套少一套了，而对刚需人群来说低总价临近地铁的外环房还是大受欢迎。

北京

1. 房山区共有产权房慧园项目于4月17日摇号，销售均价13500元/平，该项目是目前为止最便宜的共有房项目，共推出1107套房源，吸引了1777户家庭选房，中签率高达62%。

北京的共有产权房从入市就没有摆脱弃选的尴尬局面，从18年10月大兴四季盛景园推出2千多套房源，虽有超过2千人参与摇号但是开盘当天仅选走28套。再到今年4月13房山的金融街金悦嘉苑即使售价比周边商品房低30%，弃选率依旧高达98.5%。

2.　位于延庆的碧桂园世奥龙鼎已于4月21日开盘，户型为89平、135平，限价32000元/平。

3. 位于大兴的一品嘉园，预计将于4月底加推，户型88平，限价31000元/平。

4. 朝阳区中海望京府本周开始验资排号，户型主要为140平、230平、400平，均价68924元/平。

中海望京府就在东五环的望京边上，相比其他五环外的限竞房，其所在的区位算是老牌别墅区，周边配套也比较成熟，中海限价6.89万/平的均价与周围一圈单价7.8万/平的别墅相比价格倒挂严重，其价格优势非常明显。虽然中海总价超过千万，但这个高端限竞房另一大卖点是距离中关村科技园区朝阳园北区的阿里巴巴总部非常近，这个阿里总部预计将于2024年投入使用，有阿里总部镀金的中海很有可能成为限竞房中的“网红盘”。

5.　房山的金地大湖风华预计4月底开盘，户型为88平、89平3居，限价37245元/平。

04. 土拍情况

杭州

萧政储出[2019]18号

绿城以总价约19.17亿，楼面价29736元/㎡，溢价率23.1%拍下该地块，性质为住宅用地。

18号地块位于下城区三里亭板块，出让面积26865平方米，该项目需配建10%公租房。

三里亭板块受到空窗期影响，目前绿城拍下的18号地的地价刷新板块记录。三里亭板块的朗诗乐府最后一期于2018年7月开盘，当时的开盘均价为4.6万/平。该地块附近二手房目前销售均价3.5万/平。

（图片来源：浙报传媒地产研究院）

1． 杭政储出[2019]16号

绿城以总价约35.34亿，楼面价27413元/㎡，溢价率29.7%拍下该地块，性质为住宅用地。

16号地块位于江干区笕桥板块，出让面积64470平方米，该项目需配建10%公租房。

该地块附近的融创玖樟台所在地块是融创在2016年1月竞得，成交楼面价16358元/平，该项目于2017年9月开盘成交均价3.7万/平。目前16号地块周边二手房均价约为4.7万/平，且该地块临近重点小学采荷三小。

2． 杭政储出[2019]12号

滨江以总价约52.03亿，楼面价45325元/㎡，溢价率30%拍下该地块，性质为住宅用地。

12号地块位于上城区望江板块，出让面积42517平方米，该项目需自持22%。该地块在竞拍开始仅20分钟后就达到封顶价格，最终滨江经过22轮竞自持后，在近20家房企中拍得该地块。

该地块还未打破绿城在2016年3月拍下的绿城剪发凤起潮鸣所在地块，楼面价45368元/平的杭州“豪地”榜第一名。12号地块临近重点学校杭州建兰中学，附近二手房均价目前为4.2万/平。

其他地块

 

05. 房企动态

1. 华侨城的焦虑与无奈：高举文旅大旗，欢乐谷的故事却越讲越少

 

从华侨城集团旗下主要上市公司华侨城A的业绩来看，2018年，其实现营业收入481.42亿元，同比增长13.7%;利润总额154亿元，同比增长20%，增速连续两年放缓。同时，旅游综合业务收入增速连续多年下降，华侨城最重要的主题公园业态—欢乐谷，接连出现接待游客人数和门票收入负增长。

 

华侨城对国内主题公园市场的发展有不可磨灭的贡献，但近年来国外主题公园巨头接连进入国内分食市场蛋糕，而华强方特等国内主题公园企业崛起，已让华侨城在主题公园领域不具备竞争力。

（蓝鲸财经）

 

2．去年绿地多元化业务营收贡献超一半今年销售冲击5千亿。

 

绿地2018年的财报，很明显的变化是，转型中的绿地的营收结构更呈现出多元化特征，地产板块和建筑板块营收并驾齐驱，酒店和金融也成为新的增长点。

 

绿地的“多元化属性”越来越强，地产主业营收贡献比已经不足50%。相比于地产营收增速不足两位数的局面，绿地的大基建产业营收则同比增长41.33%，新签合同金额3162亿元，同比增长63%，这一增速堪称迅猛。除了地产和建筑业务之外，酒店和金融业务板块也取得了持续稳定的增长，营收分别增长19.89%和22.29%，成为新的增长能级。

（新京报）

 

3. 首创置业发行2019年第一期中期票据发行总额10亿元

 

首创置业股份有限公司于上清所披露了2019年度第一期票据募集说明发行规模为10亿元，所募集资金拟用于项目建设和偿还有息债务。

 

披露信息显示，拟用于项目建设的资金预计将为5亿元，其中3.8亿元用于北京大兴黄村项目，0.4亿元用于深圳龙华项目，0.8亿元用于天津双港项目。另外5亿元将用于偿还一笔将于今年10月31日到期的利率为8.30%的负债，该笔负债主要来源于该公司对丽泽金融商务区F03地块的投资。

（观点地产网）