为什么巴黎没有老破小？_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者： 赵毅

同样房龄的房子，影响质量的不仅仅是建筑材料，还有保险。

2019年4月15日，北京市住建委、市地方金融监管局、北京银保监局联合起草看一份“北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法”。就是让以后新建的住宅项目出现在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷列为土地出让条件。其实就是强制性的要求建筑方去购买这份保险。

早在2017年上海、深圳就已经开始试实施了。2018年上海地区累计IDI保费收入达到了7亿元，承保了300多个项目，中国平安和人保为主承保单位

我们先来看下“住宅工程质量潜在缺陷保险（InherentDefects Insurance）”，这是指由住宅工程的建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险，住宅的业主为受益人和索赔权益人。

意思就是建设住宅的单位给他们所建造的房子买了一份保险，等工程竣工或者业主入住后，如果出现屋顶漏水、厕所漏水、外墙面脱落等一些比较常见的问题都可以向保险公司进行索赔，在这里要注意，保障范围只是在于建筑商原因造成风险才会保障。

IDI保险是始于法国的一种强制保险制度，后来被英国、美国、日本、新加坡等国家引入，目前全球40多个国家已经在使用。不过在我国IDI保险是属于初级阶段，发展历史比较短，还处在试点状态。

其实IDI不仅为建筑业主、也为建筑公司提供了保护，防止因为设计、工艺或者材料缺陷对结构、外墙和屋顶造成损害，以及对结构工程和设备造成的任何相应的损害，因为IDI实施必要条件就是在工程施工中的质量管控，保险公司会请来一个第三方技术检查机构，在工程实施的各个环节，进行质量监控、风险管理，对潜在风险进行评估并提供解决方案。这个第三方技术建立服务就是TIS。

TIS首先会在开工前，收集工程的相关资料，出具一份风险评估报告，然后保险公司会根据风险评估报告制定保费，在工程施工过程中，TIS也会全程跟进，定期提交质量检查报告，要求施工方对检查报告整改，工程结束后，TIS会进行最终检查。如果检查达到要求，保险公司才会启动IDI保险程序。

因此，IDI对于无论是业主还是建筑公司来说都是有好处的，这也说明了为什么美国、法国的房子都是比较牢靠的。

在巴黎，Vogue Japan官方博主在博客里写到，在这里生活了7年，买下临近塞纳河畔的一套房子，而和这个房子已经有150年的建筑历史了，之前并没有做个大幅修整，房屋整体结构根本不像是个百年老宅，依然稳固如新楼房那样，这说明法国对建筑的用料以及要求是非常高的。而在去年，三亚万科深林度假别墅被报道出，四期别墅大面积墙壁漏水，墙体开裂等33项质量问题清单，这样的房子又能够留存多少年呢。

在法国建筑的平均寿命是102年，而我国房屋的平均寿命才40年。在法国巴黎近郊，有个比较大的小区，房子建造于上世纪七十年代，从房子红砖白墙的外立面和小区环境以及街道整洁度来看，完全看不出房子年龄已经近40年了。跟杭州翠苑，朝晖建造年代相仿的小区比，呈现的状态完全不同。

这与建造时使用的材料以及建造设计息息相关，以往因为在法国上世纪已经实施了IDI，所有工程都会有第三方监理去建造之初用料之前便监管整个工程，并且还会在建造中提出各种整改意见，房屋质量当然好。而在国内，之前的老房子为什么住了三四十年便有很多已经成了危房，尤其是在二线城市开外，国内开发商为了节约成本，在用料以及设计上都不会花太大价钱，偷工减料都不是稀罕事。监理还是开发商自己去找来的，根本不算是第三方独立监理，如果监理给不出合格报告，可能后续这家监理公司会失去市场份额，监理给出虚假合格报告被处罚的新闻每年都有。因此推行IDI对我国住宅质量提升是可以预见到的。

看到这里，可能会有疑惑，那如果出现问题，该怎么理赔。

理赔流程还是比较简单的，根据国外来看，当我们购买的房子交房以后，一般情况，房屋内发生的各类损失，我们最直接的诉求渠道就是找物业公司，那么IDI的赔付特点就是高频低损，一般情况，小额的赔案，保险公司是委托物业公司统一查勘和维修的，也就是说如果出现小问题，那么物业就帮我们解决掉了，这部分小额维修资金，就是物业直接向保险公司索取了。对于业主来说还是比较方便的。

保单承保项目常见约定期限为十年，从承保的建筑竣工备案两年后开始起算。建设工程在竣工备案后两年内出现质量缺陷的由施工承包单位负责维修。对于附加险种承保项目的保险期限通常为2或5年。

由于新房保险是开发商负责投保和交保费、业主申请索赔，这让不少人担心，这笔保费是否会影响房屋售价。

在征求意见稿中看到，开发商投保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险费，可在建设项目总投资中的工程建设其他费用中列出。建设单位在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并一次性支付合同约定的保险费（含不高于30%的风险管理费用）。

此前上海、深圳已经大范围推行这种保险，上海保障房的费率是工程造价的1.25%，商品房是1.5%到1.8%，深圳市政府代建项目也主要在2%到3%之间。

工程造价并不是房价，而是成本价。也就是说，开发商承担的保费其实并不算太高，能转嫁到购房人身上的空间很小。算下来一平方也就十几块钱左右。

这项保险重点解决了房子质量问题无人管的难题。因为现实中一些购房人遇到质量问题，再去找开发商，却发现开发商甚至已经注销了。

其实早在2007年北京就针对部分保障房推出过工程质量潜在缺陷保险试点，虽然当年保险公司与建设单位连合作协议都签了，但是后来此事无疾而终。

工程质量保险专家、盛安保险技术股份有限公司CEO马海骋曾分析：“当年没有能成功推行的主要原因在于开放商投保意愿太低，这种保险其实是在工程建设中引入保险环节，让保险公司来专门监督工程质量。如果有质量问题，后期保险公司需要理赔，因此会对房子的质量把关更负责。但在开发商看来，这似乎给自己增加了一个监管者，所以不太愿意投保”

现在12年后的今天，投保或将变成强制性的要求，在征求意见稿中明确提到，在土地出让合同中，当投保质量工程潜在缺陷保险列为出让条件。这样看来，为住宅工程投保将成为开发商拿地的必要条件。

IDI在国外是一个成功的保险产品，相信在国内IDI保险试点成功后，进行全国推广，这样将对我们以后的住房质量带来很大的提升。