五行缺金地_风闻

文|内幕君

塞纳河畔一把火，差点将八百年的圣母院烧得骨架都不剩。

“木克土，土克水，水克火，火克金”，老祖宗早就告诉过我们，金贵的东西一定要防火。

然后，还得防盗。

1

1992年，那是一个秋天，四个男人开着白色桑塔纳，在包公湖转了一个圈，随后连夜洗劫了开封博物馆。

动次打次，动次打次……

他们有节奏地撬开了8个展柜，盗走69件明清文物，总价值在一亿元以上，制造了震惊中外的“新中国第一文物大案”，也是当时世界第二大文物盗窃案。

第一案是1911年卢浮宫的“蒙娜丽莎”失窃。

二十世纪初，卢浮宫的安保措施像薯片一样嘎嘣脆，坊间笑称：总有一天会有人偷走《蒙娜丽莎》。

一语成谶。

1911年8月的某个晚上，一位移民法国的意大利人“爱国心窃”，乔装成工作人员偷了它，并送回意大利。他说，这样一幅出自著名意大利艺术之手的杰作不应该由法国来收藏。

蒙娜丽莎尴尬地笑了笑，辗转多年最后又回到卢浮宫。开封博物馆也属幸运，四个月案件侦破，国宝如数追回。

都说天网恢恢，读书人凌克就纳了闷：我家的“金”字招牌，光天化日之下，怎么说没就没了。

岂有此理？

2

前些天，三个厉害的机构在京城开会，发出史上第十六份中国地产百强榜。

欢腾之中，只听Duang的一声，“金地”和“旭辉”两个千亿房企不翼而飞，双双落选百强。

一些百亿门槛都没够着的小房企，上榜后激动得弹冠相庆，就好像这一切凭的都是实力。

内幕君不禁想起了FBB，人称烂片之王，但手上至少捧着8个“影后”。每当有人夸“您真有演技”，她总是莞尔一笑，忍住心头那句：

“不，我是真有钱。”

三个月前，同样是中指院发布的榜单——2018年中国房地地产销售额百亿企业排行榜，金地年销1620亿，名列15，旭辉以1608亿紧随其后，位列第16。

两家高居销售额top20的房企，连百强榜都没进，并且失足于同一家机构研制的榜单。地产百强，五行缺金，有粉丝不禁问内幕君，“这是失误吗?”

“这真不是失误。”

内幕君之前扒过排行榜“那些事”，差点接到人生第一份律师函，但不妨碍今天继续说道说道。

直接点说，对比靠业绩说话的销售榜，地产百强榜的门槛更低。不过，评选规则十分复杂：

研究组运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业(集团)的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等7个方面的34个指标和其他数据信息进行分析，计算出房地产企业的综合实力指数，由此产生2019中国房地产综合实力百强企业。

这样一套科学精密的算法，生生把千亿金地“算丢”了。看着奥克斯、圣桦、德杰、云星等八线小房企纷纷上榜，金地和旭辉羞愧地捧起了瓜。

我们都知道，有两种人喜欢把简单的事情复杂化，一种是专家，一种是骗子。

去莆田系医院，发现医生频频使用晦涩术语时，请注意：

——他要开始骗人了。

当然了，百强榜作为企业信用评级的主要依据，同时也是国内四大银行及部分国际银行作出授信的重要标准之一，瘦死的骆驼大过马，小房企们依然视之若珍馐。

说白了，就像上学时，班级除了评选考试成绩的“第一名、第二名、第三名”，也会颁发一些“进步奖”、“好孩子”，往往那些成绩一般般、爸爸是李刚的同学能获奖。

百强榜上也有这样一群“好孩子”。

排在2018年销售榜排第114位的武汉地产开发，在百强榜蹿升到第52位。更厉害的是苏宁置业，2018年销售不足100亿元，甚至连销售155强的门槛都没摸到，却在百强榜高居第47位。

扭扭身子，丫鬟变小姐。这样的故事还有很多。

当年赵匡胤想当皇帝，苦于名不正言不顺，结果导了一出“黄袍加身”。后来，司马光识趣地用起春秋笔法，对陈桥兵变如此描述：

“太祖固拒之，众不听，扶太祖上马，拥逼南行”。

你说气人不气人，同样是被迫，他当了皇帝，你埋头996。最后，等待你的是“杯酒释兵权”和“我没有这样的兄弟”。

命运的分水岭两侧，一点都不对称。

3

其实，命运的分水岭两侧，从来不对称。

十二年前，地产界的四大天王是“招保万金”，“金”是金地。那时候，地产江湖只有一块“金字”招牌，金科和金茂还未成气候。

因为在股市中表现最为活跃，招商、保利、万科、金地被合称「四大地产龙头股」，金地另称「白马股」。彼时，最了解金地的不是金地的员工，而是全国的股民。你要问他们金地如何，他们会眉开眼笑地告诉你：“金地是只好股票”。

​

今天，再问金地如何，员工会说：“金地是个好公司”，而股民肃然静默。一个微弱的声音回荡着：没落的贵族。

是的，金地风光过。

1988年1月20日，顶着一个老土的名字——深圳市上步区工业村建设服务公司，金地在上步区沙咀工业村305栋1楼诞生。后来上步区更名为福田区。

三年之后，公司更名深圳市福田区金地实业开发公司，并将公司主业转向房地产，算是较早创办的房企。

1996年，金地完成股份制改造。

1999年，“金地翠园”公开发售，创造了深圳高尚住宅小区当年开发、当年销售、当年售罄的纪录。

2000年，签下北京郎家园地区72000平方米土地，成为粤系“北伐”的先行者之一，比富力早了两年。

2001年，金地成功上市，是房企上市禁令松动后，得到推荐上市的三家房企之一。

同年，金地被《财经时报·新地产》周刊评为中国房地产上市公司第三强。

2004年左右，金地继续迈开全国化步伐，先后进入上海、武汉、天津。

2009年，金地迎来最闪亮的发光时刻，首次进入地产百强榜前十，位居第九位，力压龙湖、招商。

总之，那些年的金地，鱼龙得意舞高秋。

其实，不应该把一个企业的成功简单地归结为“时代造就”，大船能够劈波斩浪，不仅仅是好风借力，舵手同样关键。

阿斗生在任何时代，都只能是阿斗。

说万科必言王石，说金地必讲凌克。甚至，可以说，是凌克造就了金地。1992年，凌克入职金地，并在1998年被委任为一把手。进入金地之前，凌克是一家军工企业的工程师。

掌舵不久，他决定走出深圳，第一步是进发北京，据说遭到六成以上的反对意见。后来的事实证明凌克对了。

老祖宗有一句话，叫一夫当关万夫莫开。

早早开始全国化布局，加之安插资本之翼，仅仅十年，金地已经高站枝头，完成了从深圳房企到全国一线房企的蜕变。

4

但巅峰的另一侧，往往是可怖的深渊。

2009年的金地，看似稳居一线房企阵营，事实上，它已经显露出了力不从心。2010年，当万科销售过千亿之时，金地销售额仅为280亿。

此后四年，金地销售额一直在500亿以下，与万科、保利的差距渐渐拉大，2014年时，更被招商后来居上。

老祖宗还有另一句话，叫成也萧何败也萧何。

金地的没落始于两次战略失误。

2007年，金融风暴前夕，金地大举扩张，在土拍市场攻城略地。

这一年八月十日，金地从复地、富力、仁恒、雅居乐等10家巨鳄口中夺食，以溢价394%、总价22.5亿元抢下南京板桥地块，楼面价2185元每平，几乎追平周边售价。

高价抢滩南京只是一个缩影，一份出自长江证券的报告显示，金地当年共斥资161.62亿元在9个城市斩落14块地。2007年全年新增项目504万平，是当年公司销售面积的4.7倍，合同地价162亿，是当年销售额的1.7倍，2007年金地销售额为97.5亿元。

气势如虹的金地万万没有料到，不久后，海啸铺天盖地袭来，市场将一夜速冻。

为了自救，房企争先上演价格肉搏，金地同样在以价换量中艰难求生。其中，上海金地·艺境于2008年9月推出新房源，单价16500元/平，每平比前一批直降超过3000元。

踏错节奏，让金地忙于“资金回笼”，错失了2008年低价拿地扩张的机遇。而2009年市场复苏时，金地又错了。

这回是踩错方向。

就在万科重仓二三线之时，金地选择深耕华东。2010年，史上最严的限购令横空杀出，金地又吃了一记重拳。据《中国房地产金融》杂志报道显示，金地旗下有80%的项目位于限购区域。

两次失足，业内不禁调侃：“金地总是慢同行半拍”。

对此，凌克不加掩饰，他说金地的风格是内敛、稳健和理性，不会一味追求规模。从“负债”上看，似乎如此。近十年来，金地的负债率稳定在70%左右，与行业均值93%的净负债率比，确实不高。

然而，猛兽嗜血的资本场，稳健并不意味安全。

5

2018年金地30周年司庆时，凌克说“金地是一家读书人经营的公司”，内幕君私想，这话还得加上半句才完整。

金地同时是一家“野蛮人”控股的公司。

2012年第三季度，安邦保险突然出现在金地十大股东之列，凌克的心头笼罩着不祥的预感。

再勇猛的猎物，一旦被狮群撕开一道口子，离躺倒也就不远了。不远处，鬣狗或许正循着腥味赶来。

2013年1月，生命人寿 （今富德生命）突然窜出夺食，首度举牌金地，斥资16.61亿元持有2.42亿股，占金地总股本的5.41%。

和万科一样，金地股权分散，加之原来的大股东福田投资实力有限，给了险企趁虚而入的机会。

2006年，“国十条”一把将保险业推入黄金时代，抱着巨额险资，安邦、前海人寿、富德生命等开始在资本场攻城拔寨，万科、华侨城、佳兆业、金地等房企频频遇袭。

可谓房企割韭菜，险企在身后。

凌克的不祥预感正在逐步变成现实。

从2013年开始，安邦和富德生命开始轮番增持金地。到了2014年4月9日，安邦保险和富德生命分别通过二级市场增持金地，持股比例分别达5%、12.9%。与此同时，富德生命挑落福田投资，跻身金地集团第一大股东。

据金地集团2018年第三季度报显示，富德和安邦仍旧稳居第一、第二股东之位，其中，富德系控股比例高达29.83%，安邦为20.43%，前海人寿在十大股东之列，老东家福田持股不到8%，毫无还手之力。

这家风里雨里走过30载的老牌房企，已经完全沦为保险大佬的掘金地。

龙争虎斗之下，金地的原班管理层也失去了大量增持股权的空间。同时，话语权缩小、甚至被替换的危机如影随形。

于是，精明的凌克船长转身给自己筑起了护城河。

2012年，金地集团收购香港上市公司星狮地产(535.HK），2013年将其更名为金地商置。此后通过股权融资，不断稀释金地大股东的控股权。如今，金地集团持股金地商置占比仅为41.36%，2014年占股最高时为72%。

与此同时，金地商置销售连年翻涨，从零到一百亿仅用时三年，2018年销售额高达490亿元。

曾几何时，宋广菊说过要再造一个保利，吴向东说过要再造一个华润……

多年过后，故事的结尾是，凌克再造一个金地。