钱塘新区的核心在哪里？_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

在年初的省政府工作报告中，钱塘新区的名字还是叫“江东新区”。

“买房啊，就要跟着政府规划走，杭州的规划，就是以钱建新城为中心，沿江一直向东。”下沙大学城北板块，龙湖春江天越的销售笑着说。

龙湖春江天越和金地宋都都会钱塘，是钱塘新区下沙区域在售的唯二两个新楼盘，两个楼盘隔了一条马路，在售洋房均价2.8万上下。按照两个楼盘销售的说法，89㎡的三房户型也基本都已经售完，留下的都是120方及以上的四房大户型洋房。 

可能因为都会钱塘开盘更早，剩下房源仅剩个位数，都会钱塘的销售相比龙湖稍显冷漠，不过两位销售都是自信满满，“买到你就赚到，不买就是傻缺”的既视感，这估计不仅是因为下沙房价逐渐走稳，更多是钱塘新区规划给的底气。 

4月2日，省政府批复同意设立杭州钱塘新区。总体规划面积531.7平方公里，包括江干区的下沙、白杨2个街道，萧山区的河庄、义蓬、新湾、临江、前进5个街道，以及大江东产业集聚区规划控制范围内的其他区域（不含党湾镇所辖接壤区域的行政村）。新区现有106万居民。

但在钱塘新区的消息公布之前，春江天越和都会钱塘的销售情况并没有那么理想。

去年8月3日，都会钱塘下沙希尔顿的首次开盘选房会上，即便杭州本地有名的主持人于虎尽力吆喝，也只卖出大概6成的房子，315组报名，200户到场，还剩下60套。据论坛里的消息，当天所有认筹的家庭，还送了一辆小电驴。 

“2.7万价格都可以买下沙沿江，带地铁里。”一位网友留言，回应了疑似房托的贴主买到就是赚100万的观点。 

龙湖春江天越在3月15日，传出过流摇的消息，且是0户登记，不过购房登记，只有2天。按照销售的说法，摇号流程太过麻烦，这次开盘选择认筹的方式，方便购买，也是和地方上说好的。

事实上，对于钱塘新区的猜测，从去年开始就一直断断续续出现，而年初的省政府工作报告中,钱塘新区的名字还是叫“江东新区”，和宁波前湾新区、绍兴滨海新区、湖州南太湖新区,并称浙江省推进大湾区建设的四大高能级平台。

“根据目前情况来看,钱塘新区基本满足国家级新区的条件。”浙江省发展规划研究院、省区域高质量发展研究中心朱李鸣，在此前采访中提到：

比如规划控制总面积531.7平方公里，符合“初期土地规模原则上应控制在800平方公里以内”的要求。地区生产总值(GDP)方面,2018年钱塘新区达到1015亿元,符合“拟设立的新区申报年度前一年的地区生产总值原则上应在1000亿元以上”的要求。财政收入方面,2018年钱塘新区完成一般公共预算收入115.1亿元。2019年预计将达到122.8亿元,同比增长6.7%,基本符合“地方财政收入原则上应在150亿元以上”的要求。以及，2018年钱塘新区实现规上工业总产值2924亿元,符合“地区工业总产值原则上应在2000亿元以上”的要求。

“下沙月底要拍的地，楼面价都快赶上我的均价了，而且还有10%的自持，你说以后这房子能不涨吗？”销售说道。

4月26日，下沙确实有一宗宅地要拍，JS0410-10地块（住宅），起始楼面价20215元/平方米，下图的66号宅地。按照杭州年后稍有回暖的土拍行情，比如中南之前以近42亿的价格在江干区拍下了一块地，溢价42.82%，融信和德信在余杭区拍下的两块地，溢价分别达到了36.85%和30.55%。

不过这块地的位置是在下沙金沙湖，距离龙湖天越和都会钱塘两个楼盘，还有近20分钟的开车时间。

按照推盘中介的说法，金沙湖才是钱塘新区的中心。

假设66号宅地有30%-40%溢价，再加上自持的成本，确实有可能超过2.8万，甚至3万的楼面价，最终的楼盘均价可能在4万上下。而春江天越和都会钱塘目前的均价不过2.8万，而且还带3000以上的精装修。

66号宅地旁边的湖景居，是金沙湖地区尚存的“孤盘”，开发商捂了两年，但尚不确定具体开盘时间，当然价格不可能是2年前了。 

“2倍左右。”前台唯一的销售给了一个可能开盘价。湖景居的售楼处格外冷清，连沙盘的灯都没有开。“冷清”并不是因为没人想买。湖景居早年开盘价格大概在1.8万，还剩大概几十套房住宅和一懂公寓一直没卖。

据说老板是澳门的贺一诚，不差钱，所以一直捂着。这一捂大概就贵了一倍。 

现在备案还在进行中，但是保守估计要3.5万出头，甚至有不少人预测要3.8万，甚至4万。捂着捂着湖景居附近成熟了不少，后面的邵逸夫医院，前面的金沙湖公园，周边的学校、酒店、商业配套都已经有点样子。

事实上，即便这样的价格，湖景居完全不愁卖。销售说登记的人已经远远超过房源数量。而根据某中介的介绍，他之前带了不少客户去湖景居看房，问询的人也很多。 

不过湖景居销售的观点，和前面两个楼盘的销售不同，她觉得钱塘新区的影响没那么大，该卖还是卖，该便宜的还是便宜。

3月，未来科技城板块EFC欧美金融城的最后一幢酒店公寓被抢空，均价已经到了3.2万；再往前，良渚板块中粮梦栖祥云的洋房也在2.8万上下，带3000元的精装修，那里还是在规划的地铁，而不是刚定站点的轻轨。

所以，相比之下，下沙这两个不到3万的洋房，说贵也不贵，但说便宜也没得便宜，而这个价格已经基本赶上了杭州均价了，再要往上涨已经有些难度。旁边的中国铁建·保利像素，2017年开盘价格1.3万，带精装修的估计在1.7万，近日中介平台的二手房挂牌价在2.7万，不过还只有一套房源。下沙大学城北的均价也到了2.7万。

实际上，下沙金沙湖板块已经位于钱塘新区非常边缘的位置，一来地铁、配套的利好也早在过去几年中消耗殆尽，二来土地有限，无法提供足够供应，到时候“回收成本”也是个难事。

红点为金沙湖板块所在位置

相比之下大江东城市核心区，是目前看来钱塘新区最值得关注的区域。

在2018年5月的大江东产业集聚区中心区单元（DJD04、DJD05）的控制性详细规划（草案）中，城市核心区东至头蓬快速路，西至靖江路，南至艮山东路，北至江东一路，总用地面积为18.6平方千米。

规划中围绕“中央公园和两条轨道交通线组织，形成围绕大湖面和轨道交通站点的TOD开发模式”，“江东大道以北以国际社区功能为主，安排智慧谷、会展中心、国际医院、学校、商业服务等项目”。

鸟瞰图

目前该区块不仅有在规划的地铁7号线，地铁8号线也有部分站点经过该区域。且周有不少正在规划中的学校，还有智慧谷、大江东宝龙广场、龙湖、中央公园，体育馆等等。2017年10月，杭大江东[2017]4号北二路南地块的起拍价为4995元，最终成交价8107元，溢价率62.0%。

转载自浙报传媒地产研究院

核心区附近旭辉宝龙东湖城、龙湖江与城、大江东宝龙广场的销售情况，都比较理想，甚至可以说是火爆。旭辉宝龙东湖城已于2018年9月全部售罄，去年开盘价在1.67万；大江东宝龙广场也已接近告罄阶段，高层、排屋全部售罄，高层均价在1.62万；龙湖江与城是3盘中唯一有商品房库存的楼盘，其2018年高层均价17200元/㎡（装修标准4000元/㎡），联排均价27000元/㎡（毛坯）。 

今年2月的杭大江东储出（2018）4号地块，起始楼面价6600元/㎡，最终成交34.6亿，楼面价8732元/㎡，溢价率32.3 %。共有9宗小地块组成，其中6宗宅地，2宗商业商务用地，1宗服务设施（12班幼儿园）。距离大江东管委会800米，紧邻地铁7号线的北二路站，且通过江东大道可直通下沙。估计最终均价要接近2万。

当然，钱塘新区也并非全是利好。

钱塘新区位于钱塘江下游，目前的产业布局以大制造为主，高新产业不会是重点。“如滨江浦沿街道的三个大型化工企业，闻堰街道的化工企业等都搬迁到了大江东。”一位网友评论道。 

而如今钱塘新区规划一定，“退二进三”政策会让不少工厂从下沙搬去大江东，一来腾出更多空地可以规划，二来减少污染。毕竟几个高架和高速上下口的大货车，临近晚高峰的高频出现，比如文海北路的德胜快速路上桥口，确实挺吓人的。 

同时，近几年制造业蓝领技术工人的薪酬上涨，虽然接受房价的能力有限，但是对于此前一片荒芜的大江东，肯定会起到带动作用。不过作用可能不会太明显，毕竟企业也会有顾虑，房价太高，自然也不会来，而大江东和余杭一样，有接近无限的土地。

参照上海临港的高端制造业片区，已引入的有上汽新能源车、特斯拉上海超级工厂等高新制造业工厂。而在特斯拉超级工厂开建的利好下，临港区域的新房价格大概在2.7万/平，低于上海新房4.6万的均价，也稍低于上海外环3万的均价，对比杭州3万的均价，以及周边良渚、临平等周边板块大概2万出头的均价，目前大江东部分在售新盘1.2-1.3万左右的价格，还是有一定的空间。

钱塘新区的核心优势，相信在未来会逐步显现。