“只要出取暖费，房子免费住”_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者: 叁里河编辑部

从土地的城镇化到人口的城镇化，房价一起涨的时代随时可能结束

对城镇化停滞的担忧，并不是最近才有的。

早在2010年，发改委就曾撰文总结过中国城镇化面临的问题：质量不高，发展不均衡，甚至有些地方“过度依赖土地支持的城镇化的持续能力不强，或者说已经不可持续”。

问题提出来了，围绕如何解决却充满了分歧。

按照发改委的解释，城镇化所有的问题中最核心的一点是，人口城镇化远远滞后于土地城镇化。在这一年，全国名义城镇化率已经超过52%，而人口城镇化率只有35%左右，大量的常住人口居而不融，成为转型内需型经济结构要面临的一个主要障碍，但解决这个问题也同时面临着户籍改革和土地改革两块难啃的骨头。

2013年，在分歧和争执中一推再推的全国城镇化工作会议终于召开成功，会议召开的同一时间，发改委牵头完成的一份城镇化规划，也终于在几经修改，多次妥协后面世。

《财经》杂志在曾对会议背后的分歧和争议做过报道，文章写道：一些经济发达省份，尤其是劳务输入大省(市、县)极力反对户籍放开改革。因为一旦放开，将稀释原住居民的社会福利，政府也要承担巨大改革成本。

这个成本有多大？文章引用了国务院发展研究中心在2010年做过的测算给了一个大概的数据：“将一个农民工转化为城市居民的综合成本约10万元，转化2.3亿农民工，意味着需要23万亿元的总成本。”

想要人口城镇化跟上土地城镇化就需要花钱，但钱从哪儿来？首先无论如何作为遭受“损失”的流出地肯定是不可能出的，而看起来得了好处的流入地也同样没有动力，因为进城务工农民多半从事第二产业，产生的税收以增值税和企业所得税为主，而这两个税种中央收走一大半，用《财经》报道中的话说：“地方缺乏为农民工提供基本公共服务的激励”。

发改委宏观经济研究院的一位副所长对于分歧总结的更精辟：对于城镇化的方向，中央和地方理解的尺度不一，中央寄希望于要集约、要理性、要新型，地方是要加快、要建新城新区，直白一些就是要更多的土地财政和政绩工程。

发改委新发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》最近因为提到了“放开落户”和“收缩型城市”而引起热议，其实2013年会议的精神已经把“人”的城镇化作为新型城镇化战略中重要部分提了出来。

但2013年经过多方妥协，被更改的面目全非的《规划》，在后面几年大部分并没有落实，备受关注的人口城镇化和土地城镇化的差距，甚至在这几年里有持续加大的迹象。

根据国家统计局的数字，2018年全国城镇化率为59.58%，比上年末提高1.06个百分点，看起来绝对数值在增加，但跟之前几年城镇化率的水平相比，提升的速度正在逐年下降。从2015年到2017年，全国城镇化分别比前一年提升1.3%、1.24%、1.17%。

就在发改委发布这份关于城镇化建设的报告两天后，《经济日报》转发了一篇中国宏观经济研究院原副院长马晓河在“中国区域经济50人论坛”上的演讲，那篇演讲的主旨是“防止城镇化提前进入停滞期”，《经济日报》用的题目比演讲题目更耸动，叫“城镇化引擎要‘熄火’？”

做“收缩城市”研究的首经贸大学副教授吴康发表的文章显示：2007-2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”，这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。而同一个时间段，全国城市建成区面积从不到3万平方公里，增加到5.4万平方公里。

以土地城镇化为核心的城镇化建设过去一直是既能够拿钱，也能够造政绩的事，政府通过圈地实现城市外观上的升级，通过卖地充实财政收入，在人口和就业正增长的情况下，这几乎是一个完美闭环。

但是没有完成“人的城市化”，仅仅进行“土地城市化”的模式已经难以为继了。这是迫切需要“人口城镇化”最直接的原因，也是这次新文件对户籍改革、放宽落户做出更大力度要求的原因。

所以新版文件中关于落户政策的放宽，绝对不是“房地产促进户籍改革”的结果——也许部分城市可能因此获得一波房产红利，但落户政策放宽的背后，有比房地产行业遇到困难或者地方土地财政难以持续更严重的问题——城镇化遇阻放缓。

根据恒大研究院去年的报告，中国城镇住宅存量已经从1978年的14亿平，增加到2017年的267亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至32.8平方米，按家庭户计算，城镇套户比为1.11。跟发达国家，比如美国的1.15、日本的1.16、德国的1.02以及英国的1.03发达相比，已经不相上下。

周其仁曾经对城镇化做过一个解释：“城镇化是什么？是普通人对经济收入较高的机会做反映”，他提醒：“对于追赶型的后发国家的城市化而言，很容易倒因为果，把城市化的物理外观当作根本，以为占农地、盖大楼、上项目就是城镇化”。

他总结说：城镇化在本质上是自由及其权利保障的函数。

目前进城人口，或者从小城镇向中心城市迁徙的人口无法享受所在城市的医保，社保，孩子无法上学，造成了大量的社会问题。讨论最多的留守儿童只是其中之一。

知乎上曾经有一个提问：（人口不断流出的）伊春为什么有那么多的市辖区？以收缩型城市代表伊春市为例，这个城市在2010年人口普查的时候，常住人口还有114万多，到2018年，根据伊春市发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，城镇人口只有92万多，户籍人口城镇化率较前一年继续下降0.3个百分点。

不到10年，伊春市的城镇人口减少了12万。根据《公报》的数据，这个趋势还会继续加剧，因为伊春市不仅在几年前就开始城镇人口大于常住人口，而且人口自然增长率已经下降到-4.63‰。

没有外来人口，本地人口负增长，但伊春的城市扩张步伐并没有停止。根据该市的规划方案，主城区面积以人口在2020年达到140万作为规划前提，原本不接壤的区将被统统化为中心城区。

和城镇基础设施的过剩相比，城市的老龄化已经进入了加速通道。根据收缩城市研究者的数据，收缩性城市的老龄化程度在2010年，就已经比非收缩性城市平均高了3.42个百分点，单位GDP也越来越大，从2000年的2.99倍扩大到2010年的3.45倍。

简单说，只卖地的城镇化已经到了不可持续的地步。

新“城镇化”文件其实是一份要求城市之间展开竞争的文件，竞争的就是“人的城镇化”和公共资源的供给。但是凡是竞争总有胜出者和淘汰者，马太效应和赢家通吃总是和竞争相伴而生。

文件对中国不同城市未来的走向做了明确定位：北上广深这样的超大特大城市，将复制北京这几年的路子，中心城区继续疏解，城郊一小时交通圈成为发展新高地；大城市继续发挥规模效应和辐射带动作用，有进一步积聚的空间。

城区人口200万到5000万的大城市完全放开落户，转化农村户籍人口成为地方政府的考核指标，这就意味着大部分的二三线城市都要展开吸引人才的竞争。

过去这些城市，比如山西太原，江西南昌，河南洛阳，广西南宁，本来就在同区域中心城市的“抢人大战”中被吸血，如今新一线城市的抢人门槛已经到中专，他们要开放落户抢人，更是更惨烈，只能向下看。

对中小城市的措辞更加激进，跟之前是城市就是发展，就是扩大的思路不一样，新文件要求中小城市“瘦身强体”、“严控增量”、“盘活存量”。这意味着一些收缩成城市不光表现在人口上的“小”，还将有“城市功能”，甚至“城市面积”上的小。

那些“被瘦身”的城市，或者城市里“被瘦身”的街区，房价会出现什么样的走向？

伊春这样的三四线城市收缩的背后，正面临房价下跌的黑洞。根据房地产中介软件显示，东北鹤岗的房价单平米最低出现有千元以下，大量3、4万一套的房子无人问津，当地租房网站上，不少帖子都是“只要出取暖费，房子免费住”。

这是已经在发达国家普遍发生的现象，以前些年广泛被报道的底特律为代表，美国中西部“锈带”已经大量出现废弃的房屋和社区。

日本全国5000多户家庭单位（住址），有接近20%是废弃的状态。日本除了中央政府出台了鼓励年轻人搬离东京的补贴政策，多个地方政府均有向已婚生育的年轻人提供“免费住房”的政策。连位于东京都的大田区，也出现了临街住宅被废弃的现象。

从城市发展的长周期看，城市的历史并不完全由“增长”主宰，城市的繁荣和衰退基本是循环交替的，战争、灾难以及瘟疫都可能让一座城市迅速从繁荣跌入衰落，比如玛雅、古罗马、19世纪中叶的东京等，只不过最近70年来全球的和平发展，让人们对人口减少和城市收缩的问题不太敏感。

但哪怕是最近100年来，全球收缩城市的数量也仍在是呈现增加趋势，不管是英美日等工业化程度较高的城市，还是挪威比利时芬兰这样高福利的地方，城市收缩现象无处不再。

只不过对大部分中国人来说，城市化才刚刚到来，理解城市收缩显得更加不容易。毕竟我们这一代中国人，生活在政府高度管控，高速城市化的时代。

但是到了我们的下一代，可能会有一些孩子突然发现，父母留给自己的房子竟然一钱不值?