融创“拿地王”，是怎么炼成的_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：小昱

在踩准拿地节点上，融创自有章法

3月29日融创董事长孙宏斌在香港举行的2018年业绩发布会上表示，虽然对房产行业长期看好，但对今年的销售不能太乐观，因此今年拿地会非常小心。

不过根据克尔瑞数据显示，今年一季度融创以约1428亿的新增土地货值位居百强房企榜首，甩开第二名的绿地控股，差不多322亿。一季度融创新增土地价值达到440亿，而2018年全年拿地不过390亿元。

第一季度融创拿地节奏没有体现出发布会上的“谨慎”，反而是大扫货的状态。

不光是融创坐不住开始狂拿地，随着土地市场转暖，部分在1、2月持观望态度的房企也在3月纷纷出手。2019年第一季度新增货值超百亿的房企数量达到46家，龙头房企在拿地规模上依旧保持绝对优势，百强新增土储货值中有近一半被前十房企占有。

不过去年同期拿地前三的碧桂园、恒大、万科却在今年收缩拿地规模。今年一季度，碧桂园新增土地价值同比去年同期减少近80%，恒大则同比减少近82%，万科同比减少近40%。

2018年末，碧桂园在国内的土地储备约2.4亿平方米，恒大约3.03亿平方米，融创约为2.56亿平方米。

相比其他头部房企融创的拿地节奏一直把握的较好。

2015年到2016年，融创利用部分二线城市土地市场未火热与融资成本较低的窗口期，积极在全国核心城市拿地。2015年融创放弃和一线房企竞争价格偏高的土地，在核心二线城市获得价格合理的土地，到2015年底，融创的土储为27.2百万平。2016年融创继续补充二线城市土地，总土地储备增加至72.91百万平，较2015年增长1.68倍，当年融创的融资成本更是低至5.78%。

不过融创自2016年10月开始到去年，因为土地价格较高，其控制拿地节奏，基本停止公开市场拿地，转而通过并购的方式获取低成本的土地资源。

2017年初融创耗资15.1亿通过收购两个目标公司获得成都市高新区新川项目，该项目为住宅和商业用途，该项目占地面积为9.5万方，总建筑面积约38万方。融创通过收购获得的该项目的楼面价低至约3900元/平，而在2017年成都高新区新川片区的土拍成交楼面价超过1万/平。融创通过并购的拿地成本大幅低于招拍挂拿地的成本。

融创的另类储备土地资源的方式，让其在2018年有200个成功并购案例，且通过并购拿地的比例占到70%，并购拿地中有超过85%位于一二线及环一线城市。

去年融创通过并购获取的土地平均成本仅4148元/平，融创行政总裁汪梦德就在今年的业绩会上表示，较低的土地成本，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚。

2018年房市趋冷后导致全国的土地市场降温明显，全国土地整体溢价率为13%，是近4年的新低。根据克尔瑞数据，到了今年一季度全国土地市场成交建面环比下跌40%，土地市场依旧维持低位运行。同时与去年末相比，今年一季度房企的融资环境更为宽松，房企融资闸口不断扩大，并迎来了近一年多来最有利的时刻。除融资规模加大外，房企的融资成本也告别两位数，部分融资渠道的成本甚至降至4%以下。融创正是在此背景下进入公开市场参与土拍，获取价格合理的土地资源。

就数据来看，融创通过并购降低土地成本至少是让其的毛利增长率大幅超过其他头部房企的一个重要原因。根据融创近期披露的业绩公告显示，截至2018年末其毛利较去年增长约128.5%。其他的头部房企如碧桂园2018年毛利同比增长74.3%，恒大的毛利同比增长50.5%。

不争做销售规模第一的融创，在对市场判断及土地周期的良好把握中，能够获得更高的利润率，实实在在的践行“效益第一”的目标。