说说常识：马光远先生不懂房地产经济_风闻

        刚在网上看到一篇关于中国房地产市场的文章《马光远：部分泡沫大，三四线以下房子究竟怎办？根本没有答案》说，【在面对消费降级的今天，高房价还能持续下去吗？

        对于大部分只能靠自己的年轻人来说，在一线大城市买房就意味着你不能停止工作，不能随便跳槽，不能任性！意味着你的人生只能原地打转，处于低质量的生活状态。

        三十多年来，最初的昂贵的手表，彩电，自行车，收音机，大哥大，小轿车等等都跌价了，房子同样是商品，一样会折旧。岂有只涨不跌？或许是时间未到罢了。

       不要投资三四线以下的城市的房子。人在走，房子那么多。数量泡沫大到吓人，将来这些楼市如何走，根本没有答案。

        这两年不少房子建筑等级，环境，交通，停车位等配套都还太差，但在炒作之下都变得非理性上涨。大部分可以推倒重来，多数破房子没有保留价值。】

        应该说，【部分泡沫大】是一个理性的评判。这也与马光远先生去年5月份的一个演讲中的【中国90%房价都不高】观点相吻合。

        在那个演讲中，马光远还总结了一个房价后视镜理论:资产价格什么时候便宜?回头看都便宜，往后看都会涨。“所以不要问我在深圳要不要买房子。10年后看深圳，房价还要涨。”

        这就有问题了：去年说【回头看都便宜，往后看都会涨】，今年就说【房子同样是商品，一样会折旧。岂有只涨不跌？或许是时间未到罢了】，人们该听哪一句呢？    

        说【 三十多年来，最初的昂贵的手表，彩电，自行车，收音机，大哥大，小轿车等等都跌价了，房子同样是商品，一样会折旧。岂有只涨不跌？或许是时间未到罢了。】证明马光远先生没有明白住房与一般资源之间的不同：        

         世界上除了土地资源以外，其他资源的稀缺性都会随着生产力水平的提高，而不断降低。只有土地资源目前没有这个前景。

        于是相对于其他资源的稀缺度的降低，土地资源的稀缺度就会相对上升。

        因此，只要生产力进步还有空间，经济还有增长的前景，土地的稀缺度就会继续增加。自然，在土地上的房产的价格，就还有上涨的空间。

         一般资源是会随着生产力进步而不断减少稀缺性，从而价值不断降低的；

        而住房是必须附着于土地之上，土地在目前却是不可能被生产出来的资源。

        人类生产力越进步，其它商品价格便会越降低，而土地的相对稀缺性就会更加突出。

         假设：原来一亩地产出作物100斤，单价为每斤1元，则每亩地的经济产出为100元。此时每亩地价为1000元。那么地价收入比为10。     

        当生产力进步以后，一亩地产出作物1000斤，这时如果单价也跌到0.1元，则每亩地经济产出依然为100元。按照地价收入比10计算，那么每亩地价也依然会是1000元。      

        但是在经济社会里的财富关系要求下，这时候作物的单价不会降到0.1元，而很可能只降到0.5元，于是，每亩地的经济产出达到500元。那么按照地价收入比为10计算，地价就该上升到5000元。

        中国这几十年的生产力进步特别快速，每单位面积土地上的经济产出增长也特别快速，当然地价的快速上升就是经济与市场规律决定下不可避免的现象。         

        而住房又必须建在土地上，随着土地价值的快速提升，房价的快速上涨当然就无可避免。

        当然，由于经济规律决定了，中国经济发展到一定程度以后，增长速度将逐渐降低，人民收入增长速度也将逐渐降低，因此中国的土地升值速度也将放缓，导致房价的上涨幅度也将逐步缩小。而且一些住房因为市场过度投机而上涨过快的城市，出现暂时的房价回落，也是有可能的。

        但是中国目前经济仍然处于发展中阶段。依然存在通过吸收国际先进科技改造生产力，从而继续保持较高速经济增长速度的空间。因此，土地价值的上升依然存在较大空间，当然房价上涨的空间就依然存在。

        从这个角度分析，【回头看都便宜，往后看都会涨】这句话是对的；

        而【房子同样是商品，一样会折旧。岂有只涨不跌？或许是时间未到罢了】这句话是错误的。

        说【不要投资三四线以下的城市的房子。人在走，房子那么多。数量泡沫大到吓人，将来这些楼市如何走，根本没有答案。】这句话，似乎是忘记了中国农村还有5亿多人，中国的城市化进程还处于进行当中。

        农村里还有几亿人需要进入城市生活。其中的绝大部分是不会进入一线城市，而会停留在三四线城市的。因此，三四线城市的人口将来一定会不断增加。事实上三四线城市的人口总体上一直在增加。

        住建部每年出版的《中国城市建设统计年鉴》有对各大城市城区人口的准确统计。第一财经记者通过对2012年和2017年的统计年鉴进行梳理对比，发现这5年间大多数的三四线城市城区人口均实现了增长。        

作为户籍人口第一大省和农业大省的河南，其15个普通地级市（除洛阳）的城区人口除商丘微降之外均实现了增长。濮阳、三门峡、开封、周口、信阳和南阳5年来的城区人口增量都超过了10万人。

中部的另一个农业大省、人口大省安徽，其15个普通地级市中，除了资源型城市淮北外，其余14个地级市的城区人口均实现了增长。其中，安徽第二大城市芜湖增长较快，5年来城区人口增加了32.16万人，滁州也增加了13.79万人。

东部沿海省份福建的7个普通地级市中，除了三明微降外，其余6个地级市的城区人口均实现了增长，其中泉州增长了21.1万人，莆田增长了18.3万人。

也就是说，无论是在东部沿海地区还是在中西部地区，大多数的三四线城市城区人口规模都在增长，增长的因素也有很多。比如不少地级市为了做大做强主城区，将辖下的县市撤县设区，这样一来，城区人口也会增加。

至于说【 这两年不少房子建筑等级，环境，交通，停车位等配套都还太差，但在炒作之下都变得非理性上涨。大部分可以推倒重来，多数破房子没有保留价值。】则证明马光远先生不明白，房价的根本因素在于所附着于其上的土地位置，而不是房屋本身的品质。

一线城市的普通住房会比内地农村的别墅更贵；

城市中心地区的住房当然会比边缘区的住房更贵。

这与房子本身的品质无关，原因在于房子所在位置不同，所附着的土地价值不同。谁要把北京市的破旧房子无偿或者以很低价格给我，或者把一套二十年房龄的房子——也不要计算折旧，就按二十年前的原价转让给我，我就会发一笔不小的财。

【不少房子建筑等级，环境，交通，停车位等配套都还太差】，房价就已经很高，说明投资者对于未来的城市建设有信心。这样的房价当然也是合理的市场现象。照马光远先生这样的投资思维，必然会失去良好的投资机会。

最后再说说年轻人是不是应该买房的问题：

既然可以确定未来可预见的时期内，房价是会继续上涨的，如果有能力买房，而因为在眼下要过轻松的生活而不买，就可以肯定今后会越来越买不起。

房价持续上涨必然导致房租上涨，于是没买房的人将面临房租持续上涨的困境。据有关讯息，去年北上深等一线城市的租房价格涨幅远超季节性。

据统计，过去不到一年时间，全国一二线城市中有13个城市的房租涨幅已超过20%，涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首，紧随其后的深圳涨幅也高达29.68%，而北京、广州的涨幅均超过了20%。

在这样情况下，买了房的人即使现时财务紧张依旧，但是房产增值带来的财富效应会让他们感到振奋。而没买房的人，就会因为增加的工资未必抵得上上涨的房租，而苦恼。

虽然现在买房会导致相当一段时期财务紧张的困难，但是只要买得起，就应该买。即使你必须为此付出【不能停止工作，不能随便跳槽，不能任性】的代价。

因为你未来还有几十年可以住在自己的房子里，不用担心房租上涨会吞掉你的工资增长。相反，未来你会因为自己的工资与房子的价值同时增长，而越来越富有。

而买得起房而不买的人，将来才会因为房子越来越贵而买不起，只好任凭房租上涨吞没自己增长的工资收入，导致【人生只能原地打转，处于低质量的生活状态】。

为避免一些人的误会——我发现往往有一些人会对我的文字产生一些意料之外的误会——需要说明几点：

第一，我这里说的是【买得起房的人】在现阶段买房对自己有好处，没说所有的人都应该买房——至于什么样的人是买得起房的人，各人自己去评价；

第二，市场波动是难以预料的，如果不是钱多得没处放的人，不要纯粹为了投资而买房，尤其不要为了投资而高比例贷款买房，背负过大的债务做投资，有可能造成难以承受的财富损失；

第三，即使是买房自住的，也要注意避免在房价暴涨的时候盲目入市，以尽可能减少不必要的财富损失。

第四，也是最后一点，我这里只是就我认为马光远先生观点的错误，说说我的看法，绝没有建议任何人买、或者不买房的意思。