地产危机10年后，美国远郊楼市强势回归_风闻

来源：华尔街日报

图为位于离凤凰城一小时车程的Magma Ranch的新住宅。 图片来源：CONOR RALPH FOR THE WALL STREET JOURNAL

记者 Laura Kusisto

作为美国住房市场引擎的远郊区楼市正强势归来。

10年前，如果有人看到马里科帕有新房正在施工，会觉得无法想象。这是一个距凤凰城市中心35英里（约56公里）的整洁而又宁静的“飞地”型城镇。根据住房数据追踪机构Zillow，由于房屋贷款超出房产价值，八成房主曾经陷入资不抵债的窘境，迫使他们的邻居去帮忙清理空屋的树篱和垃圾。

然而就在去年，马里科帕批准了将近1,000套新屋的开工申请。相比之下，在住房危机最严重的2010年，这个数字仅为110套。

从全美范围来看，整个住房市场都出现了放缓。但相比更富裕的近郊，更远一点的远郊区却呈现出新屋建设和销售双双复苏的迹象。以市中心为首的房贷利率和房价上升正再一次促使购房者开车前往远郊去寻找价格可以承受得起的房子，这种情况出现在包括达拉斯、拉斯维加斯、亚特兰大和旧金山湾区等地区。低油价也起到推波助澜的作用。

Michael Varney被马里科帕的低房价吸引而来。 图片来源：CONOR RALPH FOR THE WALL STREET JOURNAL

全国建筑商协会(National Association of Home Builders)定于今年晚些时候发布的分析显示，2018年远郊地区的单户型住宅开工数较上年增长近7%，同期整体住房开工数增长不到3%。全国建筑商协会将远郊地区定义为远离主要都市区的郡县。

房利美(Fannie Mae)贷款数据显示，这些买家通常为千禧一代和退休人员，2018年他们购买的房屋平均距中央商务区16英里（约26公里）以上，是2004年以来最远的。

房利美首席经济学家Doug Duncan说，购房者“得开到离市中心更远的地方才能找到负担得起的住房。”

从历史上看，远郊区域的楼市在住房周期中升温较慢，只有当更接近市中心和配套更完善的区域饱和后，而且购房者财力拮据的情况下，远郊楼市才会繁荣起来。

然而，在10多年前的上一轮房地产市场繁荣周期中，这些远郊地区就出现过类似的上涨行情。当时申请房贷比较容易，出现了投机性买房行为，促使建筑商到更远的地方寻找更充足和更廉价的土地。

当泡沫破裂，房价跳水，经济也随之一泻千里。普通购房者又回到了更接近市中心的地带，因为那里的房价又可以承受了。很多建筑商损失了成百上千万美元，甚至遭到破产的厄运，之后几年里他们基本上抛弃了远郊区。

建筑商不希望重蹈覆辙。监管机构和银行已经收紧了贷款标准，确保这些地区的需求不再被投机者或无力还贷的低收入购房者推高。在马里科帕这样的远郊城市，政府官员正试图推动经济多元化，降低对通勤者的依赖。

近年来，千禧一代一直是市中心公寓租赁需求的主力军。一些业内人士认为，这可能是一个永久性的现象。但随着千禧一代开始结婚生子，就像之前几代人一样，他们也会想搬到远郊去买一所自己负担得起的房子。

在房价驱使下，Josh Bush和Danielle Rhee从俄勒冈州的波特兰搬到了马里科帕。29岁的Bush说，他们去年在马里科帕花25万美元（约合人民币168万）买了一套有六个卧室的房子，这个价格在俄勒冈买连两居室都买不到。

Bush的工作是设计消防喷淋系统，他每天早上6点前就要出门到凤凰城上班，每天通勤时间大约是50分钟。如果遇到堵车，路上开车可能要花两个小时。他认为这个代价是值得的。他说：“如果你搬到城里，所有工资都得花在房子上。”

Zillow的数据显示，包括近郊在内，2011年凤凰城都会区的房价较2006年的峰值下跌了55%。如今凤凰城的房价是全国增长最快的地区之一，目前的房价仅较危机前2006年的峰值低6%多一点。

根据Zillow的数据，同一时期马里科帕的房价跌幅接近65%，现在依然较2006年的峰值低22%以上。

最近在亚利桑那州高端酒店比尔特莫(Arizona Biltmor)召开了一次建筑商高层会议，在会上，顾问Jim Belfiore号召高层不要惧怕远郊区。很多人对十年前几十套卖不出去的远郊空屋依然心有余悸。一些竞争对手甚至被逼破产。

根据Belfiore的数据，凤凰城都会区周边的远郊社区的数量在2018年逆市增至121个，较2017年增长19%，同期整体在建社区数量下降了约2%。

建筑商和贷款机构称，与上一次繁荣时期相比，新建社区不再依赖次级贷款和投机性投资。买家更多地使用联邦住房管理局(Federal Housing Administration)支持的贷款，联邦住房管理局仅需要3.5%的首付，最低信用分数要求为580。此外，他们也使用退伍军人事务部(Department of Veterans Affairs)或美国农业部(U.S. Department of Agriculture)的零首付贷款。

​Jordan Rose是这一地区代表多家住房开发商和建筑商的律师。她说，在上一轮繁荣周期中，她曾经在车里用便携式调制解调器工作，因为要在各种规划会之间赶场，没时间回办公室。

她现在更忙了。“这感觉就像回到了2006年，只是没了五彩缤纷的泡沫，”她说，“市场还是一样繁荣，但这一次买家是真实的。”

Magma Ranch已出售的房屋外立着牌子。 图片来源：CONOR RALPH FOR THE WALL STREET JOURNAL

但如果住房市场持续走软，离城区更近的房价下滑，或者汽油价格上涨，远郊购房者仍可能打退堂鼓。建筑商也在盖更多投机性住房，也就是没有买家的房子，如果需求枯竭，他们会赔得很惨。考虑到远郊区波动剧烈的性质，如果房价下跌，建筑商很难不一损俱损。

几年前，位于亚利桑那州斯克茨戴尔的建筑商Meritage Homes Corp.曾预测远郊地区首次购房者的需求会回升。30年来，这家公司的重心主要放在近郊价格更贵的家庭住房上，但首席执行长Steven Hilton坚信，近郊的住房供给已经超过了需求。

去年Meritage买下的9,000个地块中，85%定位为入门级住房用地。该公司入门级住房的销售速度比更昂贵的住房高50%左右。

Hilton说，“你也可以坚持原则，说我不去这些远郊区，那祝你好运。”

Meritage正试图缩减住房功能以降低成本，同时又不疏远千禧一代消费者，这些人已经习惯了租赁带健身房、游泳池和宠物美容店的新公寓。

Florence的一处指路牌，指引访客前往新建的社区。 图片来源：CONOR RALPH FOR THE WALL STREET JOURNAL

51岁的单身教师Sandra Monz花23.2万美元（约合人民币156万）在巴克艾买了一套1,600平方英尺（约149平方米）的住房，这里距凤凰城大约20英里（约32公里），她被这里的花岗岩台面和带天花装饰线板的橱柜打动了。这所房子比她之前居住的地方离市区要远15分钟车程，但距离市中心更近的拥有相似特征的房子又负担不起。她说，配套服务慢慢跟上来了，比如说街角的星巴克和兽医诊所。但孩子们的态度会让她有点难受。“他们会说，天呐，妈妈，你住得也太远了。”

在距离凤凰城一个小时车程的桑坦瓦利，一些住房建筑商正在推出起价15万美元（约合人民币100万）左右的基本款入门级房屋。

这些房子的销售中心位于一栋简朴的灰泥平房中，就在两边都是仙人掌的高速出口附近。周三下午，来看房的人源源不断，这里很多人都受雇于当地监狱。

D.R. Horton社区Magma Ranch分部的一名销售人员那天下午卖了两套房子。住在这个社区的一位监狱看守刚刚离婚，准备跟她的男友搬到一套更大的房子里去。她惊讶地发现，房价已经比她大约一年前搬进来的时候上涨了大概1万美元（约合人民币6.7万）。

马里科帕的人口约为5万人，43岁的市长Christian Price说，像他们这样的远郊区，官员们正致力于拓展经济基础，这样就不会完全倚赖通勤者。如果近郊房价再次下跌，他们希望避免出现人口大批离去的情况。

马里科帕市委托的一项调查显示，当地八成居民在马里科帕以外工作，平均通勤距离超过16英里（约26公里）。

马里科帕市长Christian Price说：“没人想到我们还住在这儿。” 图片来源：CONOR RALPH FOR THE WALL STREET JOURNAL

马里科帕去年秋天举办了一场联络小企业的活动，邀请了社区内800个小业主来展示他们的商品。一家占地280英亩（约113公顷）的豪华车俱乐部也将于本月开幕，这个俱乐部有一条4英里（约6.4公里）的赛道，入会费在2.2万-13万美元（约合人民币14.8万-87.2万）之间。

当这座城市的前景还很不妙的时候，居民们曾经投票决定发行一批债券，用来筹建一个新的社区中心。这吸引了Nathan Ullyot，他去年5月份获得了一份担任社区服务主任的工作。

37岁的Ullyot有三个年幼的孩子，眼下正等着马里科帕的新家完工。他说，“我希望在一个成长中的社区抚养我的孩子。”

刚刚离婚的70岁退休人员Michael Varney说，一个偶然的机会让他来到马里科帕。他说，“我那时正开始寻找一个小一点的空巢老人住的房子，”有一次他在遛他的两条狗，发现周围是和他一样的退休人员，还有年轻的家庭和一帮南下过冬的加拿大人。他说：“这里离凤凰城的距离刚好和房价般配，绝对是个养老的好地方。”

市长Price说，这里虽然偏远，但他从中找到了抚慰。他说，住在马里科帕的感觉像住在一个岛上。

他说，“没人想到我们还住在这儿，这是孤注一掷的选择。”