“地产+”美好生活，融创的变与不变_风闻

融创变了！

这是其2018年业绩发布会上明确传达出的信息。这个过去几年间以75%的复合增长一跃成为行业佼佼者的“激进派”，明确了自己当下所处的阶段，并阐述了自己新的发展观——“有规模了，效益就变成第一位了”。

融创的这一变化显而易见。在它的官网“发展历程”条目下，2018年的大事是“文化”、“文旅”，是新的产品谱系以及服务公司，而在此之前，关键词是收购、扩张，是一个又一个的城市以及区域名称。

在这一变化下，是它自2016年下半年就开始的谨慎，从现在往回溯，当时正值行业调整的关键节点——这被当做是融创掌舵人孙宏斌善于把握周期的又一佐证。

同样，与其他很多房企一样，它也预见到了地产大周期的存在，并一直在尝试寻找新的支撑点，并在趟过河谷之后明确了其“地产+”路径。

**文化、文创，正是它从地产出发，与地产关联度最高、相性最好的行业。**当然，在这两个产业的背后，融创的投资与发展逻辑一直没变：投资消费升级，即投资“美好生活”。

2019年，融创为自己定下的目标是5500亿元，与2018年相比增长近20%。当然，对于变了的它来说，规模之上，融创不止是规模。

01｜****不止规模

一如既往，融创在几大房企中几乎可以说是压轴出场。在三月份的最后一个工作日，它发布了自己2018年的全年业绩。

财报显示，去年其合同销售额为4608.3亿元，同比增长27.30%。而此前，它给自己2018年定下的是4500亿元的销售目标。

**支撑其规模增长的，是它全国布局的基本完成。**在去年，聚焦一二线城市的融创基本完成了对全国一二线城市以及强三线城市的覆盖，而且在部分城市优势明显。

去年，融创在16个城市销售额突破百亿元，重庆、青岛的销售更是超过300亿元。

当然，受地产特性影响，它在这些城市突出的业绩与前两年的土地储备有关。资料显示，2015年至2016年9月，正值土地成本、融资成本双低之时，融创把握机会，迅速在全国核心城市积累了大量的优质土地。

因此，同全国房地产销售创新高一样，2018年也是融创“开花结果”的一年。

数据显示，**2018年，融创营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%。**受低价土地储备影响，融创的盈利水平也在上升，其净毛利率达25%，同比提升4.31个百分点；利润为165.7亿元，同比增长50.6%。

至于2019年，虽然表达了“并不乐观”的预判，但是融创还是给出了一个比较高的销售数字：5500亿元。这意味着，与2018年相比，2019年的销售增幅在20%，一个并不低的数字。

这同样与其“储备”有关。数据显示，截至2018年底，融创已售未结转销售额达到5800亿元。一点财经查询对比发现，这一规模在行业中位于前三。

同时， 2018年，融创新增土地储备约4820万平方米，权益土地储备约2631万平方米；截至2019年3月29日，其总土地储备达到2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元，其中超过85%位于一二线城市，土地成本为4181元/平方米。

**如孙宏斌在发布会上所说，融创的“投资做得特别好”。**自2016年10月开始，融创基本停止了在公开市场拿地，而到了去年10月，敏感地感知到行业形势变化的融创，再一次瞄准时机加快了在土地市场的布局。

据介绍，自去年10月到3月29日，融创新增储备土地货值为4800亿元，其中自1月开始的新增储备达到了3700亿。

“这还是挺牛的，（因为）时间窗口非常短”，孙宏斌在发布会上进一步感慨称，“一二线城市很多（地方）窗口期只有两周（的时间），很多城市我们买了（土地价格）就开始涨了”。

在融创看来，这些在价格较低处获取的土地，将成为融创未来规模与利润增长的重要支撑。

02｜****要规模也要效益

“在坚实的优势平台上高质量增长 ”，在融创业绩发布会的背景板上，写着这几个鲜明的大字。这是它此次业绩会的主题，也是融创近来的发展要义。

脚下是4500亿，抬眼是5500亿元的融创，早已 “调速”。“我们不想做第一已经很多年了”，面对外界规模还是效益的提问，孙宏斌也给出了自己的答案。

在他看来，当下的融创已经从之前扩规模的阶段走出来，在规模达到一定量级时，效益成为它第一位的追求，毕竟“不同阶段要做不同阶段的事”。

财报显示，去年融创净负债率为149%，同比下降53个百分点。总资产同比增长15%，同时债务总额未同比扩大，内生增长驱动力强。同时，截至去年年底，其在手现金有1201.98亿元。

“从去年开始，到未来几年，我们的财务指标、利润、营业现金流还会持续释放，负债率持续下降。” 融创执行董事兼行政总裁汪孟德对未来几年融创的“效益”也做了明确的表述。

其中，对行业、对土地市场的判断与敏感，同样成为融创未来效益提升的关键。

**虽然预期销售仍将保持快速增长，但孙宏斌依然表达了他对下一阶段房地产市场谨慎乐观的判断。**在他看来，2019年，虽然销售量大幅下降的可能性很小，但是售价大幅上涨的可能性也很小，所以在买地上要特别小心。

“不能老想着房价涨了再卖，这样风险很大。“孙宏斌表示。在不稳定的市场环境下，他首选的是从风险出发进行考虑。

同样基于风险考量，在其他人纷纷向三四线进发时，融创依然坚持以一二线城市为核心。

“三四线（城市）肯定风险比一二线大，因为一二线（城市）价格是控制着的”。孙宏斌表示。与一二线相比，三四线城市在过去几年间的房价攀升明显，有的甚至已经翻倍了，同时受供应量充足影响，其风险将进一步提升。

据介绍，今年融创将新增的6062亿元的可售资源中，84%位于一二线城市。

当然，融创并不是不去三四线城市，而是需要看是什么城市。“苏州、青岛、宁波，佛山东莞、惠州比很多二线都好，肯定要去的”，他补充道。

财报显示，截至去年，青岛、无锡、苏州、江门、合肥等城市的土地储备在融创中居前，其中青岛更是以1312.51万的总土地储备、929.74万的权益土地储备位居第二。

正如汪孟德所说，手握充足的土地储备以及资金储备，此前一路快速成长的融创，未来两三年、三五年将进入稳健增长阶段。

03｜********“地产+”之上的未来**** 

近年来，随着越来越多头部企业的加入，地产行业的多元化或者说新业务探索不断。通过一个又一个的业务探索，当前行业内走出了不同的产业路径。

在今年的业绩发布会上，孙宏斌更直面地道出了融创的发展路线：面对“农业、机器人好，还是汽车好”的提问，他直截了当地回复：“地产好。”

这并不是一句“套话”。在他看来，现在离房地产市场的天花板“还早着呢”：第一，房价还在上涨；第二，市场需求仍然存在，地产市场15万亿的量级“估计会保持一段时间”。

更进一步的是，在“房地产开发业务长期内仍将是绝对核心主业”的基础上，融创眼中所看到的是众多改善型住房需求。正如孙宏斌在会上的举例，“身边10个人里肯定有5个想换房”。

据介绍，融创未来将继续聚焦高端产品，在去年由物业服务和房修服务所构成的服务板块的基础上，它将“深化小区多元化服务场景，实现更高效、更便捷、更精准的客户服务与运营”。

**在融创关于房地产行业的一系列思考背后，有一条基线贯穿其中，即满足消费者对“美好生活”的愿望。**同时，为了进一步满足这一需求，融创在地产主业上正在加入更多内容。

而“加法”始终如一。什么是融创的投资逻辑？即投资消费升级，也就是“美好生活”，囊括文化娱乐、文化旅游、医疗、教育、养老等内容。在孙宏斌看来，这是为融创十年之后的发展做准备。

就在去年，融创关于“美好生活”的布局基本完成：其核心仍然以地产为主，将文化等与“美好生活”直接相关的内容加到地产上，这就是它的“地产+”战略。

去年，在此前文旅板块的布局基础上，融创进一步加强对这一板块的整合：成立文旅集团，并通过与万达的交易，收购了一支架构完整、经验丰富的文旅团队，成立了文旅设计院、文旅建设事业部。

这些投入与布局在去年年报中也有所体现。数据显示，融创去年的销售及市场推广成本同比增长27.5%至34.2亿，行政开支同比增长108%至73.6亿，原因正是融创在文创领域的这一系列动作。

“文旅文娱领域，基本大钱都投完了”，孙宏斌在业绩会上强调称。尽管当前从业绩上来看，文旅板块对融创的贡献还不明显，但他对它的未来充满信心。

有人说文化娱乐领域是ATW（阿里、腾讯、万达）当道，现在就要看融创的，他继续补充道，而且与其他人很难挣钱的现实相比，融创文旅将存在巨大的利润空间，“五到十年后，它可能会有百亿利润”。

今年可以说是融创文化、融创文旅正式亮相、发展的一年。

融创文化的首次亮相是在今年的“春节档”。其中，两个热门影片《流浪地球》、《疯狂的外星人》都拍摄于融创文化旗下的东方影都融创影视产业园；“黑马”《熊出没·原始时代》由融创文化旗下公司出品、发行。

就在财报发布前几天，融创在北京正式发布了文旅品牌，并透露了当前其在全国的文旅布局，包括10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇。其中，广州融创文旅城、无锡融创文旅城将于今年6月份正式开业。

“开业才是开始”，正如融创文旅相关负责人所说，就在今年新的融创即将开始。

04｜****结语

站在4600亿的规模之上，融创显然已经在望眼一个更新的、也更具想象力的未来。而这一切，都离不开掌舵者更具理性和智慧的思索与引领。

千里之行始于足下。从地产，到服务，到文旅，再到文化，融创的美好生活整合服务商业务布局已经基本成型，唯望时间让它们长成更大、更茂密的大树。

来源：一点财经（yidiancaijing）

作者：王   鑫

编辑：邱   韵

审校：苏慕凝