白银时代，万科们的重心在哪里？_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

“2012年开始，我们判断行业的进入白银时代，到今天我们的判断没有改变，转型要在行业还好的时候来做，到后来就没时间做了。”

——万科2018 年度报告

“我们的地产业务这么赚钱了，还能指望找到更赚钱的业务吗？”郁亮在万科香港场业绩发布会上略带戏谑的问台下的人。

对此，郁亮给出的答案暂时还是否定的。而万科的财报也很好的说明了这一点。

即便有媒体评价“万科的物业、物流，全国乃至全球第一，租赁公寓，行业前三”，对于正在转型的万科，地产依然是其主业。

2018年，万科物业营收98.0亿元，相比绿城的67亿和碧桂园的47亿，已经高出不少，但仅占营收的3.29%，而其他业务仅占1.11%，来自地产业务的结转收入占95.6%。2018年万科房地产结转收入2846.2亿元，同比增长22.15%；受此拉动，公司营业总收入2976.8亿元，同比增长22.60%；归母净利润337.73亿元，同比增长20.40%；净利润率11.35%，同比下降0.2个百分点。

高喊“活下去”的万科，还是找到了活下去的路。

去年3月，万科在2017年的年度报告中，将自己的定位从“城市配套服务商”转型成“城乡建设与生活服务商”。而这一举动，也在今年的报告中，得到了很好的印证。

2018年万科营收前五名的项目中，除广州和深圳外，武汉、太原、郑州这样的二线城市也纷纷上榜，武汉汉口传奇力压广州山景园成为去年的第一。

仔细看销售面积，广州山景园和深圳麓城项目2018年的出售面积分别只有38246㎡和4667㎡，只是对应的2018年结算面积大约是27.6万平和11.7万平。

而在2017年，万科的营收前五名中，上海和深圳占了前四，仅第五名是珠海。

而在报告期内，万科开展跟投项目中，除第一名的广州山景园外，第二至第五名的城市也都是二线城市，太原、南京和杭州，杭州有2个项目上榜。

而在股权投资中，发起设立注册资本在1亿人民币以上并已实际投资的8家子公司中，从事房地产开发的公司都不在一线城市，杭州、武汉、镇江、长春和无锡上榜。

而据媒体报道，万科董事会秘书朱旭，在业绩发布会上公布目前万科的土储构成中，在2018年新获得的土地中，按建筑面积计算，2.6%位于一线城市，70%位于二线城市，其他城市占27.8%；按照拿地金额来计算，10.5%位于一线城市，70.9%位于二线城市，18.6%位于其他城市。

转载自网络

碧桂园和恒大2018年的重心似乎也已经不在一线。

碧桂园的2018年的财报中，除广东有480个项目签约或已摘牌外，江苏、浙江、安徽、湖南、河南和湖北的项目数量也都超过了100个，而北京仅8个项目，上海为23个。土储方面，截至2018年12月31日，碧桂园已签约或已摘牌的权益土地储备达到约2.4亿平方米，一二线与三四线的地块按金额划分的比例为40：60。

2018年恒大合约销售的前十个省，第一名的广东占到金额的9.66%，而上海排在23名，仅1.53%，北京排在26名，仅0.75%。

而在2018年开发和竣工的面积中，广东省占到11.88%排在第一，上海为2.23%和北京为1.23%。一二线城市土地储备原值达人民币3,285亿元，占比66%，平均楼面地价人民币2,040元╱平方米，三线城市土储原值人民币1,677亿元，占比34%，平均楼面地价人民币1,178元╱平方米。

而今年2月的土拍市场，二线城市的表现也确实十分抢眼，且不仅恒大、万科、碧桂园，其他房企也将目光集中在二线城市。

3月21日，安徽合肥出让6宗地块，总成交价格达124.47亿元，总出让面积62.38万平方米。融创、金地、旭辉三家公司获得的3块地的溢价率均超过100%。

3月22日，厦门翔安新城X2019P01地块经过74轮举牌竞价后，被中南以总价9.2亿元收入囊中，成交楼面价26211元/平方米，溢价率46%。这也是中南首次进入厦门。

3月4日，杭政储出[2019]2号地块，经过104轮，最终溢价率达42.8%，由中南拿下，成交总价约42亿元，成交楼面价27531元/㎡，折算配建10%公租房配建成本后，实际地价约30923元/㎡，精装保本房价达4.6万元/㎡。

“最重要是能力，而不是土地。”3月26日，万科香港场业绩发布会郁亮回答媒体。

但如果真的没地了或是地太贵了，房企又该怎么办呢？