白银时代,万科们的重心在哪里?_风闻
叁里河-叁里河官方账号-2019-03-30 10:20
文章首发于公众号:叁里河
作者:江大桥
“2012年开始,我们判断行业的进入白银时代,到今天我们的判断没有改变,转型要在行业还好的时候来做,到后来就没时间做了。”
——万科2018 年度报告
“我们的地产业务这么赚钱了,还能指望找到更赚钱的业务吗?”郁亮在万科香港场业绩发布会上略带戏谑的问台下的人。
对此,郁亮给出的答案暂时还是否定的。而万科的财报也很好的说明了这一点。
即便有媒体评价“万科的物业、物流,全国乃至全球第一,租赁公寓,行业前三”,对于正在转型的万科,地产依然是其主业。
2018年,万科物业营收98.0亿元,相比绿城的67亿和碧桂园的47亿,已经高出不少,但仅占营收的3.29%,而其他业务仅占1.11%,来自地产业务的结转收入占95.6%。2018年万科房地产结转收入2846.2亿元,同比增长22.15%;受此拉动,公司营业总收入2976.8亿元,同比增长22.60%;归母净利润337.73亿元,同比增长20.40%;净利润率11.35%,同比下降0.2个百分点。
高喊“活下去”的万科,还是找到了活下去的路。
去年3月,万科在2017年的年度报告中,将自己的定位从“城市配套服务商”转型成“城乡建设与生活服务商”。而这一举动,也在今年的报告中,得到了很好的印证。
2018年万科营收前五名的项目中,除广州和深圳外,武汉、太原、郑州这样的二线城市也纷纷上榜,武汉汉口传奇力压广州山景园成为去年的第一。
仔细看销售面积,广州山景园和深圳麓城项目2018年的出售面积分别只有38246㎡和4667㎡,只是对应的2018年结算面积大约是27.6万平和11.7万平。
而在2017年,万科的营收前五名中,上海和深圳占了前四,仅第五名是珠海。
而在报告期内,万科开展跟投项目中,除第一名的广州山景园外,第二至第五名的城市也都是二线城市,太原、南京和杭州,杭州有2个项目上榜。
而在股权投资中,发起设立注册资本在1亿人民币以上并已实际投资的8家子公司中,从事房地产开发的公司都不在一线城市,杭州、武汉、镇江、长春和无锡上榜。
而据媒体报道,万科董事会秘书朱旭,在业绩发布会上公布目前万科的土储构成中,在2018年新获得的土地中,按建筑面积计算,2.6%位于一线城市,70%位于二线城市,其他城市占27.8%;按照拿地金额来计算,10.5%位于一线城市,70.9%位于二线城市,18.6%位于其他城市。
转载自网络
碧桂园和恒大2018年的重心似乎也已经不在一线。
碧桂园的2018年的财报中,除广东有480个项目签约或已摘牌外,江苏、浙江、安徽、湖南、河南和湖北的项目数量也都超过了100个,而北京仅8个项目,上海为23个。土储方面,截至2018年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌的权益土地储备达到约2.4亿平方米,一二线与三四线的地块按金额划分的比例为40:60。
2018年恒大合约销售的前十个省,第一名的广东占到金额的9.66%,而上海排在23名,仅1.53%,北京排在26名,仅0.75%。
而在2018年开发和竣工的面积中,广东省占到11.88%排在第一,上海为2.23%和北京为1.23%。一二线城市土地储备原值达人民币3,285亿元,占比66%,平均楼面地价人民币2,040元╱平方米,三线城市土储原值人民币1,677亿元,占比34%,平均楼面地价人民币1,178元╱平方米。
而今年2月的土拍市场,二线城市的表现也确实十分抢眼,且不仅恒大、万科、碧桂园,其他房企也将目光集中在二线城市。
3月21日,安徽合肥出让6宗地块,总成交价格达124.47亿元,总出让面积62.38万平方米。融创、金地、旭辉三家公司获得的3块地的溢价率均超过100%。
3月22日,厦门翔安新城X2019P01地块经过74轮举牌竞价后,被中南以总价9.2亿元收入囊中,成交楼面价26211元/平方米,溢价率46%。这也是中南首次进入厦门。
3月4日,杭政储出[2019]2号地块,经过104轮,最终溢价率达42.8%,由中南拿下,成交总价约42亿元,成交楼面价27531元/㎡,折算配建10%公租房配建成本后,实际地价约30923元/㎡,精装保本房价达4.6万元/㎡。
“最重要是能力,而不是土地。”3月26日,万科香港场业绩发布会郁亮回答媒体。
但如果真的没地了或是地太贵了,房企又该怎么办呢?