楼市变局前夜？石家庄、济南出手，还有哪些城市会跟进_风闻

文丨西部君

这两天的楼市不算平静。

日前，石家庄发布了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》，在西安的基础上再进一步，取消了“稳定住所、稳定就业”的迁入限制，真正实现了零门槛落户，来了就是石家庄人。

石家庄的存在感向来不高，经济首位度也即GDP全省占比只有18%左右，零门槛落户对增强人口吸引力意义非凡。

过去西部城事围绕抢人话题，从城市竞争的角度谈过很多。其实从楼市层面看，考虑到社保年限之外，各地的限购政策往往以户籍为主要门槛，抢人对户籍壁垒的变相突破，多少能起到楼市托底的作用。

比如一年多以来，喜提百万新增户籍人口的西安，房价涨幅就位居全国前列。

无独有偶，同样这两天济南取消限价的消息广为流传。当地回应称，限购政策仍在施行，会坚持房地产市场调控不动摇。但不管怎么说，口子已经打开。

那么一个调控尺度整体更加宽松的环境正在到来吗？还会有哪些城市跟进，直接或者变相进行楼市松绑？

01

房住不炒压力下，土地财政明显降温

在分析石家庄和济南的信号意义前，先得了解下基本政策背景。

住建部部署的2019年十大工作任务中，第一条就是“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”，三稳的表述在两会多次被提及，所以总的来说，房住不炒的大方向不会有基本变化。

为了落实房住不炒，各地普遍收紧了调控尺度，限购、限售、限价、限贷，不一而足，率先取消限售令的菏泽，迫于压力不得不收回成命。这次乌龙，基本说明了大的市场风向。

整体来看，楼市的确降温了不少，各地的成交量普遍下跌，最典型的是环京房价猛跌，燕郊中介一条街一度人去楼空。

以2月的数据为例，国家统计局对70个大中城市商品住宅销售价格变动统计显示，一线和三线城市新建、二手房只是环比微涨，而31个二线城市的二手房售价则出现了环比下跌。

这一势态还会持续多久，现在还很难判断，不过在房住不炒的硬红线之下，地方的预期明显降低了。

最直接的证据是，各省份相继公布了2018年的土地财政收益状况，以及2019年的财政预算，有超过半数的地区主动调低了以土地出让金为主体的政府基金收入。

来源：21世纪经济报道

其中，青海、四川、重庆、浙江、吉林、山西、江苏六地，2019年的政府基金收入，要比2018年的实际收入低10%以上，青海、四川、重庆甚至调低了超过30%。

比如四川，2018年的收入是3821.9亿；2019年目标收入是2350亿，降幅38.5%。少数调高收入预期的地方，如云南、陕西等，本来就不是调控的重点地区，2018年政府基金收入在1400亿上下。

土地财政是地方重要的收入来源，也是房价的主要推手，调低预期，说明真实感受到了中央调控的尺度和决心。

02

稳房价和稳土地收入的平衡术

既然土地财政普遍负增长，可以明显看出房住不炒和三稳的调控压力，传导给了地方，又如何解释从石家庄到济南为楼市变相或直接松绑的最新动作？

其实对地方来说，卖地收入预期减少，但对土地财政的路径依赖未必减轻了。把土地挂出来拍卖，远远要比产业孵化和培育见效更快。

像浙江、江西和安徽，土地出让收入和一般公共预算收入的比值，要超过90%，卖地是核心收入来源。

关于这点，西部城事此前曾对各地的房产投资强度进行了梳理。

来源：中新经纬

以2018年前三季度数据为例，最高的海南，房地产投资占GDP比重达到34%。其它在15%以上的，还有安徽、重庆、云南、浙江、贵州、福建、广西、陕西、广东。

将它和2019年各地土地收入进行对比，可以发现，只有海南、云南和陕西调高了目标收入，其他房产依赖度高的省份普遍调低，依赖卖地，而又对卖地收入没有信心。

可以说，在调控政策收紧的关口，地方落实三稳的压力，以及对房产依赖度的事实，会形成两股相互作用的博弈力量。

这种压力不会被全盘消化，地方会寻找各种排解的出口，尽量在稳房价和保收入之间寻求平衡。典型如海南，不久前重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

而且，具体到不同的地区，所感受到的尺度又不一样。尺度越小，变通余地越大。

东南沿海的发达地区，尤其是江浙两地，土地出让收入在7000亿以上下，位居全国第一档，自然会被重点关照。事实上这两地2019年的目标收入确实都比上一年降低了10%以上。

像此次出手的石家庄所在的河北省，房产投资依赖不是最高的一档，2018年前十一月的房产投资力度，更是出现了罕见地同比下降。一旦眼下楼市降温，通过零门槛落户，既能够达到抢人的效果，还能够消灭库存。

另外像济南之前吞并了莱芜，城市可开发的空间进一步扩展，人口吸引力增强，此次又率先取消了限价，某种程度上也可以理解为，为眼下的强省会政策预热。

所以，房住不炒依然是主基调，但在这个大前提之下，地方并不是没有空间，毕竟所谓楼市三稳，是要稳涨，也是要稳跌。

而且，调控尺度也不是铁板一块，和“三稳”一起被反复提及的关键词，还有一个便是“一城一策”。

在过去一段时间，在制定调控政策时，往往是地市看省会、省会看北京，一城一策意味着像菏泽那样的“出头鸟”会更多，济南也不会是近期最后一个松绑的城市。

总的来说，房产调控将迎来一个暂时的宽松期。

03

还有哪些城市会跟进

在房住不炒的红线之外，一城一策而不是一紧俱紧，留了个微小的口子，此前下发的培养都市圈的意见提到，除了个别特大城市外都得开放落户限制，同样赋予了地方更大的主动权。

如石家庄的例子显示，户籍是房产调控的主要工具，抢人大战发展到零门槛落户，地方完全可以变相绕开限购政策，为楼市注入活水。

所以冲在前面的石家庄、济南，不排除会被各地复制。那么，会有哪些地区跟进呢？

北上广深四大一线城市不用说，它们是资源的中心，哪怕有一城一策，也仍是各地制定调控政策的对标对象，户籍门槛一如既往地严格，说明调控之手不会轻易松动。

更加先进的产业结构和多元化的税源，也决定了它们对房产没有如此强烈的依赖性。

以2018年的土地收入为例，排在第一不是北京、上海，而是杭州，为2442.9亿元。排第五的武汉和第四的广州，也只有不到百亿的微弱差距。

来源：中指数据

过去一段时间，二线城市是抢人政策的主体，都市圈时代又迎来了新的发展红利，所以对房地产依旧会有比较高的预期。

有些地区其实已经有动作了。比如成都，3月15日住房公积金新政实施，公积金贷款对象扩大，不再需要成都户籍。

不过包括成都在内的强二线城市，哪怕松绑，顾虑依然很多，尺度不会太大，在时序上也不会打响第一枪，观望的可能性更高。

石家庄、济南的经济总量，在全国十五名开外，所以主动跟进的，更可能是相对弱一些的二线城市，尤其是省会。

原因很简单，一方面，这类城市的开发潜力依旧较大，有卖地的基础；另一方面，强省会战略流行，不管是抢人，还是城市空间扩展，会在供需两端制造出更火热的景象。

来源：网络

比如西安，已经尝到了抢人对房地产和经济溢价效应的甜头，落户门槛一降再降，免不了有复制石家庄的冲动。

还有郑州，和西安一样，房产投资的GDP占比超过30%，这两天当地取消限购的传闻甚嚣尘上，虽然官方进行了辟谣，但楼市领域的动静一向不是空穴来风，至少传言可以反映市场预期。

三线城市更不用说，本身没有多少调控压力。所以总的来说，弱二线和三四线城市，只要不是大幅度松绑，在稳住房价基本面的前提下，顺水推舟，取消限价在内的部分调控手段，或者通过零门槛落户为限购政策开口子，在接下来都不用感到意外。

至于具体是哪些城市，我们拭目以待。