房产普涨时代已经过去，比房子贵的车位你买不买_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

理论上新建小区应该有足够多的车位，但实际上，房产开发时，车位数量能通过规划部门的审批即可

“买车位”这事，不光看价格，也要看收益，更要看成本，但最重要还是稀缺性。

比如前两天，北京朝阳区东四环百子湾某小区的一个产权停车位，在阿里拍卖上最终拍卖了138万。根据报道看，该小区是高端小区，每平米均价大概在12万，不少家庭每户都有2辆车，即便按照停车位和户数1：1的配比，地面和地下都停满，依然不够。

“北京一个车位可以在三四线城市买两套房。”网友调侃。

2016年底，北京市交通委数据，全市城镇地区车位总量382万个，按照当时北京的548万车计算，这个数量是远远不够的。2018年，北京市机动车保有量控制在608.4万辆，远没有达到1车位/户。

2016年北京交通委的报告中还提到，停车位资源空间分布不均衡，居住车位失衡缺口达129万个；其中三环内严重缺位区占比达84%，五环内没有车位充足区；五环以内，车位205万个，约占全市车位总数的54%。

即使按照2017年2月实施的国家标准《城市停车规划规范》，“人口规模大于50万人的普通商品房配建机动车停车位指标可采取1车位/户”，北京的车位依然有很大缺口。

也难怪车位价格一直往上涨。

中原地产去年的数据，2015年、2016年、2017年、2018年(截至10月14日)北京市停车位/车库的每平米的成交均价分别为5762元、5995元、5897元、5989元，平均一个停车位的价格约为21.61万元、22.73万元、22.47万元、22.95万元。

再看北京二手房的数据，2019年2月，北京二手房均价为每平米59898元，较2017年317的高点下跌11.3%。

房价上赚的少了，开发商自然想从车位上赚回来。比如前期开发商会把车位全都用作租赁使用，等入驻业主逐渐多起来，周边配套跟上，小区多起来的时候，再拿出来卖。比如北京东城区幸福家园小区，三期建成已经是2004年，之前小区每月车位租金450。到了去年11月，开发商出售车位平均大概每个60万，最贵的99万。

新京报的一篇报道中有中介提供的数据，幸福家园小区附近的富贵园、国瑞城、水上华园等小区产权车位的价格为60万-70万元/个，租赁价格为600元-1000元/月。

一位业主反应，开发商此前在购房手册中承诺“可租可售”，另一位业主则表示，十多年前时，车位的价格只需几万块。

不仅北京车位够买二三线一套房，就连二三线城市也有车位也有比房子贵的情况。

3月初，有媒体发出了杭州绍兴柯桥某个楼盘的车位价格表，普通车位45万元/个，子母车位70万元/个，数量最多的机械车位也至少15万。该楼盘一期中套均价8300，边套均价9500，二期高层1.2万。而且上述价格还只是租赁价格。

“我买的房子才60多万，你车位比房子卖的还贵？！”一位大概50来岁的阿姨，在视频里说道。

撇开车位产权的归属不谈，车位本身也有建造成本，尤其是地下车位。按照某汽车自媒体的估计，北京地下车位的成本，建安成本大约3000元平，按35平算，就是10万，再算上人防费、公摊面积、市政公用基础设施配套费用等，大概在15万左右。二三线城市打个对折并不奇怪。

只是这些建造成本，在配套规范中的不足和持续增长的汽车数量面前，俨然无法阻挠车位车位稀缺资源。

截至2018年底，全国汽小型载客汽车保有量达2.06亿辆，首次突破2亿辆，比2017年增加2085万辆，增长11.56%。北京、成都、重庆、上海、苏州、郑州、深圳、西安等8个城市超300万辆，天津、武汉、东莞3个城市接近300万辆。

持续增长的汽车数量，则让车位变得更加稀缺，让投资车位，或是炒车位的情况屡见不鲜。

比如今年1月，简书上就有一位网友分享了自己投资车位赚钱的经历。坐标是二线城市的刚需盘，2016年他买了10个车位一共54.65万，首付10万，贷款45万左右共计5年，月供不到9000。2017年和2018年，扣除每个物业管理费，第一年每月车位物业管理费200，第二年每月涨了50，当然租金也是涨了，两年每年的租金分别是1.8万和2.4万。

最后这位网友卖了10个车位中的8个，每个车位的均价超过10万。其中有一个买方提到，10万还是他找的车位里最便宜的。

结尾这位发帖的网友用投资车位赚到的钱，买了一辆宝马320i。

2018年年底凤凰网的报道，杭州闻堰街道的湘湖人家小区，之前有投资客以均价4万/个的价格一口气买了500多个车位。目前，转手的价格在16万/个左右，直接涨了4倍。

除了直冲车位、靠近电梯、车位左侧有柱子、车位编号带8不要带4和7之类的小技巧外，或是看看周围是否经常有违停罚单外，有几个指标是买车位和投资车位时最需要考虑的。

车位/户的比例，楼盘定位和销售情况，以及地区及城市汽车保有量。

车位/户的比例小于1。理论上新建小区应该有足够多的车位，但实际房产项目开发时，车位数量通常经过规划部门的审批即可。通常情况会根据按照地方、市、省、国家的先后顺序执行，因为规范都是自上而下根据实际情况做修订，且因为存在时间差，也可能出现国家比地方更精细和严格的情况。

以杭州为例。杭州目前仍在参考的标准是应是《浙江省城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准2013》的标准，用的就是“不应小于”。

而周边县的市义乌，140方-200方，90方-140方，60方-90方，对应的停车位/户的机动车指标分别是，1.5、1.2和1.0。相比之下，杭州的0.8显然是不够的，毕竟现在一户一车十分常见，很多家庭还有两辆车。

这也是为什么老小区车位贵的原因。比如北京1994年的配建指标为0.1停车位/户， 2002年修订为三环以里0.3停车位/户、三环以外0.5停车位/户。

上海也是一样，虽然最新规范中，区分了内环内、内外环之间和外环外，而一类住宅的停车位/户的数据，三个地区分别是，0.8、1.0和1.1，而二类住宅则是，0.5、0.6和0.7，显然是不够的。但是开发时间较早的小区，甚至有0.5都不到的。最极端汉中小区有近1000户居民，但只有65个车位。

再看楼盘定位和销售情况。

2017年钱江晚报一篇报道调查了杭州20几个楼盘的车位价格，其中网红板块申花和三墩板的车位涨幅较大，例如协安紫郡，从15万元/个涨到30万元/个；天阳尚景国际二期从25万元/个涨到约35万元/个。区域内的不少楼盘车位价格都涨了10万元/个，有的甚至更高。

比如协安紫郡，随着杭州申花和三墩板块大热，再加上当时有西湖小学和文新幼儿园的学区加成，是当时城西热门板块中的热门楼盘。虽然当时闹过学区房的纠纷，但后续还是从开盘不到1.7万，涨到了现在的3.7万。

整个小区28幢高层、9幢排屋，共计2018户，也只有2000个车位。扣掉排屋每户至少2个车位，车位/户比是小于1的。

天阳尚景国际一期为申花板块2013年销冠，二期更有申花板块“户型之王”之称。总共353户，其中有89方三房刚需户型，也有稍大的129方的四房户型，但固定停车位仅334个停车位。

红盘、热门版块，买的人多，换手率高，再加上车位/户比小于1，这几个盘的停车位自然水涨船高。

同时，多期规划的大体量小区车位也容易升值。杭州城东红盘杨柳郡据说早期有部分大户型赠送停车位，2017年前后部分车位价格已经在27-28万，2018年论坛有爆料说三期车位价格35万一个，母子车位50万。地方论坛有人挂牌售价40万。

从宏观数据上看，汽车保有量则是一个重要指标，尤其是私人汽车的保有量。还是以杭州为例：

l 2017年年末社会机动车辆保有量279.36万辆，增长6.1%。民用汽车保有量245.12万辆，增长4.7%，其中私人汽车199.85万辆，增长9.4%。l 2018年年末社会机动车辆保有量288.1万辆，增长3.1%。民用汽车保有量238.7万辆，下降2.6%，其中私人汽车207.8万辆，增长4.0%。

杭州虽然限牌限号，但多出来的车总要有去处，不然经常要吃违停罚单，不仅花钱，还要扣分。

多在自己小区附近转转，看看停车拥挤情况。观察小区周围车辆违章的情况也是车位是否值得投资的另一个指标。

但产权问题是需要注意的。目前车位大致可以两类车位看，一类是产权车位，一类是使用权车位。

产权车位一般不会有问题，使用权车位的坑则比较多。使用权车位，主要包括四种，第一无约定的地下车位，第二属于人防工程的地下车位，第三已被公摊的地下车位，第四地上停车位。根据《合同法》相关规定，租赁期限最多20年。

此外，车位也可以贷款，且通常只是1年期。

相比近百万首付的房子来说，车位的资金量需要还是相对较低的。如果手里正好有20、30万的资金，身上杠杆又不是太重，想试试自己的眼光，是个不错的投资标的。

当然前提是，对所在地区足够理解，车位的基本信息和前文提到的类似，毕竟房产普涨时代已经过了。