四年后再鼓励农民购房，释放什么信号？_风闻

本文转自公众号：国是直通车

在楼市“一城一策”的定位下，房地产市场又有了新动向。

日前，全国多地出台了“鼓励农民进城购房”政策，从“直接政府补贴农民购房”到“鼓励银行提供优惠贷款”再到“提供相关配套政策”，不一而足。

上一次提出“鼓励农民进城购房”还是2015年，当时全国楼市“去库存”战役打响，政策不仅鼓励城市居民购房，还增加了农民购房支持力度。

几年过去了，又见鼓励农民进城购房，透露了什么信号？三四五线楼市前景几何？

国是直通车 侯雨彤 制图

透露了什么信号？

最先打响“鼓励农民进城购房”这一枪的是东北的辽宁。

去年年底，辽宁省住建厅下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》提出，对农民进城购房给予优惠补贴，鼓励房地产开发企业给予购房折扣，引导商业银行为农民购房提供更优惠的贷款政策和金融服务。此外，文件还把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

这是继刺激在校大学生购房之后，辽宁推出的另一个加速去库存政策，方向指向了农民。

《方案》强调，到2020年，各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。

距离辽宁千里之外的菏泽，在今年年初打响了楼市放松的第一枪，如今再加马力鼓励农民进城购房。

菏泽市成武县3月份发布《关于成武县鼓励农村居民进城的实施意见（试行）》提出，农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠。此外，《意见》要求，对进城购房落户未就业的农村居民，优先安排就业岗位，子女就近入学。

房产信息服务平台安居客显示，成武县二手房均价4000元左右，3月份该区域在菏泽属于冷门区域，房价略有下降。按照每平米优惠300元计算，一套100平米的房子，可以省下约3万元。

在南方，贵州遵义今年1月份也推出了鼓励农民进城的措施，农民进城落户购房的，可以享受当地政府给予的最高5万元的补助。

整体来看，出台鼓励农民进城购房的城市，主要是一些库存压力大、房价相对稳定、集中在三四五线的城市。在“一城一策”的新定位下，这些城市有了政策调整的空间。

三四五线楼市前景如何？

多地鼓励农民进城买房，背后是三四五线城市楼市的退烧。

易居研究院副院长杨红旭接受中新社国是直通车采访表示，多地出台鼓励农民购房举措有两大原因，一来自去年9月份以来，全国多地出现楼市降温，地方政府为求稳地价、稳房价、稳预期，落实“一城一策”鼓励人们购房；二来鼓励农民进城购房适应当前城镇化发展的需要，提高中国的城镇化率。

进入2019年，全国楼市分化现象持续。春节期间返乡置业遇冷，被视为三四线城市楼市驱动力减弱的表现之一。此外，诸葛找房研究报告认为，2019年棚改规模和货币化安置双减少，预期降温的三四线楼市将再迎冲击。

至于鼓励农民进城购房能否真的奏效，杨红旭认为，地方采取的措施仍属于“小幅刺激”，短期看，三四五线楼市降温周期仍将持续三年左右，甚至2020年、2021年都将是降温态势；长期看，随着城镇化的发展，三四五线楼市仍处于发展阶段。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫提供了另一个视角。他告诉国是直通车记者，鼓励农民进城购房部分原因是为了解决地方政府债务风险，土地财政仍然是地方政府收入的重要来源。而活跃的楼市，能够保障稳定的财政收入。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆撰文称，我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来将近8万亿。“如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。”

鼓励农民进城购房会加剧这种不平衡吗？事实上，早在2015年启动“鼓励农民进城购房”时就有人提出，不宜全面鼓励农民进城购房。

一方面，农民数量虽然庞大，但总体购买力有限，且还会给农村带来诸多发展“后遗症”。如，收入不稳定的农民进城购房，背负沉重的债务，一旦缺乏还款来源，既影响农业投入也影响生活水平。

另一方面，农民购房倾向三四五线城市，就业、就医、就学仍存在瓶颈，后续问题如何妥善解决仍面临挑战。“找不到合适工作岗位，仅靠一套房子是无法在城市安身立命的。”一位在四线城市购房的农民表示。

更重要的是，提振楼市、增加财政收入，不应把希望寄托在鼓励农民进城购房上。高房价，已然是老百姓诟病的最严重问题之一。