除了学区和拆迁，老破小还有别的投资逻辑_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

能撞到拆迁大运和捡到“学区”馅饼，毕竟是少数

“朝晖一区的破房子居然有人挂牌1万3，理由竟然是等拆迁。 真是太疯狂了，真是谁买谁见鬼，比买一钱不值的末日权证还疯狂。”

2016年有网友在论坛里发了帖子标题就是“买朝晖一区等拆迁的都是疯子”。

朝晖一区上世纪80年代建造完成，结构老旧、道路拥挤等弊病非常明显，小区内找个停车位可能要兜上三圈。与朝晖一区仅一条马路之隔的通盛嘉苑业主说：对面，沿马路，原来你绝对不会买的房子。

结果那些疯子疯对了。

由于机场轨道快线朝晖段的推进，朝晖一区没多久就真的出了拆迁公式，按4.1万评估价和1.42的系数，最终赔偿面积单价平均在5.8万，3年时间增长了4.5倍，48平以下的房子则可能达到280万左右。

论坛有业主爆料，自家拆迁补偿款每平米不到7.5万，但相信应该也很接近。但就4万出头的评估价，乘以基数，加上各种拆迁安置的补偿费、奖金等，折合下来均价估计在7万之内。

当然，前面算的都是名下唯一。

“拆迁”可能和“学区”一样，是老破小被认为还有购买或投资价值的两大标准。撞到拆迁的大运，和捡到“学区”的馅饼，是老破小草鸡变凤凰的两大法宝，而反过来则有可能成为灾难。

2017年北京朝阳区宣布“多校划片”后，部分学区房被成“重灾区”，芍药居、珠江帝景、慧忠里等几个小区，价格普跌20%以上，个别房源降价甚至接近四成。但到了朝阳区教委2018年新政策出台，恢复了以上几个小区的“单校划片”后，几个地方的房价也随之有了明显的上升。

按照华夏时报当时的记录，西城区德胜片区的裕中西里小区，3月初42.6平米一居室，挂牌600万，成交总价为580万，单价为13.6万。5月底另外一套同等面积的户型成交的45平米一居室，挂牌668万，成交总价637万，单价14.1万。仅仅不到两个月后，成交价格涨了50万左右。

不过，就像前面说的，拆迁和学区是碰运气的事儿，朝晖一区最后虽然真的撞到了拆迁的好运，但从1区到9区，差不多300幢中，最终被拆的只有3幢。而学区这种馅饼更是可遇不可求，大部分人不太可能有途经提前预判到这种“运气”。

这时候，想要入手老破小，就需要精打细算了。

还以朝晖一区为例，其实就算没有拆迁，当年1.3万均价也是一个不错的标的。地铁步行距离，长的在1千米左右，短甚至不到300米，再远1-2公里有西湖文化广场和杭州大厦，而杭州银泰和国大城市广场是骑自行车可能会比地铁更快到的距离。

此外，朝晖小学和幼儿园在杭州下城区都可以算不错的了。

最重要的是，地理位置带来的租金溢价可观。朝晖一区二室一厅60平左右的租金大概在3500-4000左右。按照当时1.3万均价，即便算5成首付，贷款39万，30年月供大概在2000出头，20年月供在2500。租金弥补月供还有剩余，也算不错的投资收益了。

这种房子其实费心淘还是有的，今年2月杭州某中介挂出一个总价102万的老破小，以中介给的地理位置看，这套房子的租金也在4000+以上，按照首付5成计算，30年月供在2650，20年月供在3200，也是低于租金的。

这套房子被编辑部的一个杭州同事看到后，立刻心动了，结果电话打过去，中介说挂牌当天就成交了。

盯着捡漏的人看来真不少。