拿减“税”来调房价，有点难啊_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：小昱

二手房交易环节的附加税减半就是减税降费大背景下的顺带一笔，其他的甭想了。

最近四个一线城市纷纷下调了房地产交易中涉及的增值附加税，有网友在报道下留言：“房地产又按耐不住了。”就算是政策层面有意在放松房地产，但这次3种附加税减半后，折合计算大约是总房价的0.3%。

一套价值400万的二手房，仅减税约1万元。相对附加税来说，交易环节让买家感觉税负较重的增值税依旧是按照5%来征收。附加税的降低对房价的影响微乎其微，就像易居研究中心严跃进说的：

“购房者不必为一些小税种的调整有太多关心或关注。”

很多国家的政府都会使用交易环节税来调节房市，但效果往往都不理想。2008年金融危机后美联储实施的量化宽松导致大量外资及外国人涌入新加坡楼市，2009年第二季度到2013年第二季度，新加坡的公寓价格涨幅超过50%。

新加坡九成的土地为国家所有，政府可以强势主导土地市场，其税收是政府财政收入最主要的来源。住房税收体系主要包括交易环节的印花税、所得说，及保有环节的财产税。新加坡交易环节征税较重，2017年印花税占税收总额7.2%，占政府财政预算收入达5.1%。

新加坡政府本想用交易环节的税来调节房市，其实从2011年开始政府为了抑制投机行为，为房价降温，开始对房屋交易征收高额的印花说。对卖家征收的卖家印花税，卖家持有住宅年限越短税率越高，最高可达16%，还有针对买家的买家基本印花税3%及区分买家是公民、永久居民及外国人的额外印花税。

2011年底与2013年初，新加坡两次增加额外印花税打压房市过高的价格。2013年1月开始，如果是公民第二套房缴纳的基本印花税加额外印花税总税率也需10%，永久居民非首套缴纳的印花税总税率达13%，而外国人缴纳的印花税总税率高达18%。

从上图可以看到，新加坡政府的两次大幅增加交易环节的额外印花税的政策并没有真正抑制快速上涨的房价，在资金充裕及买家需求旺盛的时期房价在高额的印花税面前不为所动，该怎么涨还是怎么涨。房市真正的降温是在2013年内6月开始，新加坡政府实行的总债务偿还框架后，对贷款有了诸多限制，同时叠加前期的大幅度增加印花税才真正打击了房市需求，新加坡的公寓价格这才开始掉头向下。

直到2017年新加坡房市低迷时，政府对房市的管控措施有所松动，卖方印花税率最高档由16%降至14%，同时放松了总偿债率框架，以房产抵押贷款的，若贷款与估值比率不超过50%，就不受该框架限制。放松管控后新加坡的房价在2018年全年上涨了7.9%。

香港前特首梁振英曾表示，过去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求，但投资需求却仍主导市场，让房市再度出现亢奋现象。香港其实自2009年到2017年多次加征印花说，香港永久居民首套物业都需要缴纳15%印花税，如果是非香港居民一次性要缴纳30%，如果是投机性买进卖出还要收惩罚性的额外印花税，不满6个月转手的要再缴纳额外20%印花税。

就是在交易环节税已经超高的程度，依旧不能阻止香港房价快速上涨。根据恒大研究院数据显示，2002-2017年，香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨超过3倍、4倍、2.5倍，仅2018年上半年涨幅就达13%。超过的交易环节税对高房价无解。

从以上例子可以看出，房产交易阶段所需缴纳的税在房市火热时，对房价的快速上涨的抑制作用微乎其微。

英国在启动“脱欧”程序后，为避免房地产市场迅速下滑，在2017年11月取消首次购房者购买30万英镑以下房产的印花税，即使是印花税政策调整后，伦敦市中心的住宅均价还出现了下滑，最大的降幅甚至超过10%。其实在房价处于下行阶段时，单纯的降低交易阶段的税率而没有其他信贷政策的配合，那么房产交易环节的税收只是政府的财政收入，想单纯靠此类税托举房价基本没什么作用。